Анализ рынка вторичного жилья в городах РФ: временная активизация не повлияла на долгосрочные тенденции

В соответствии с исследованиями аналитиков рынка, по итогам прошедшего полугодия можно сделать вывод, что повышение покупательской активности, обусловленное геополитической обстановкой, которая существенно повлияла на экономику страны, не сопровождался ощутимым скачком цен. После кратковременного ситуация на рынке вернулась к прошлогоднему тренду: в большинстве городов России наблюдается устойчивая стагнация.

Данную ситуацию в первую очередь можно объяснить ограниченными финансовыми возможностями жителей российских городов. Стоит отметить, что наибольшая ценовая динамика (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) в основном наблюдалась в городах с относительно низкой стоимостью квадратного метра, например, в Курске, Саратове и Челябинске весь прошлый год державшиеся ниже отметки 40 тыс. руб./кв. м. Как и в прошлом году, по-прежнему в верхней части списка присутствует Калининград, уверенно держатся Самара, Новосибирск, Белгород.
Однако в большинстве городов зафиксирована стагнация. Средний прирост цены по России в целом в первом полугодии 2014 г. составил +2,9%. Именно столько прирастил город Иваново – лидер рейтинга 2013 г. (против прошлогодних +8%). В аутсайдерах значатся Хабаровск, не изменивший свой отрицательный тренд (-3,5% по итогам последних шести месяцев и -2,6% по итогам прошлого года), и Архангельск, где падение цен с начала года составило -8,1%.
Понятно, что на развитие локальных рынков наряду с макроэкономической ситуацией влияют также конкретные факторы, характерные только для данного города или региона.
Рассмотрим подробнее, какие именно причины повлияли на ценовую динамику в некоторых из вышеназванных городов.

Курск
После длительной стагнации в городе продолжается поступательный рост цен на «вторичку». Можно сказать, что рынок наконец-то начал стабилизироваться после финансового кризиса 2008 г. и связанного с ним существенного падения стоимости жилья. В 2013 г. динамика выразилась в пятипроцентном росте (на фоне среднего по России подъема в +2,1%), а за последние шесть месяцев «привес» составил уже +9,1%. Как объясняют ведущие аналитики рынка, улучшение показателей объясняется укреплением экономических показателей в регионе. Кроме того, по сравнению с соседними областными центрами курское жилье считается недооцененным (44 144 руб./кв. м), поскольку в течение продолжительного периода увеличению стоимости мешала неоднозначная экологическая обстановка в городе. Поэтому пока имеется потенциал для роста. Так, например, если в ближайшее время макроэкономическая и экологическая ситуации не ухудшатся, местный рынок сумеет отыграть отставание от сопредельных областей.

Калининград
Достаточно высокие цены на жилье (57 450 руб./кв. м по итогам полугодия 2014 г.) и их устойчивый рост (+7,3% в прошлом году и 5,7% за шесть месяцев текущего) объясняются большой миграционной активностью в городе. Калининград привлекает приезжих своим расположением в Европе и близостью к морским курортам, имеет сравнительно неплохие условия для развития бизнеса и инвестиций. Сам город отличается интересной исторической архитектурой и обилием зелени. Кроме того, Калининград был изначально ориентирован на заселение приезжими, отчего жители весьма лояльно настроены к мигрантам. Особенностью местного рынка недвижимости можно назвать полное отсутствие «сталинских» домов и наличие зданий «немецкого» фонда (интерес к которому, впрочем, снижается, так как он начинает приходить в негодность и требует полной замены коммуникаций). Наибольшим спросом пользуются новые дома, не старше пяти лет, за ними идут дома литовского проекта 80-90-х годов прошлого века и расположенные в центральной части города послевоенные здания, удерживающие популярность в основном за счет локации.
По дааным экспертов, на регулярном рынке Калининграда реализуется более 90% всех предложений. Спрос на недвижимость высокий и останется таковым как минимум в ближайшей перспективе. Так что цены продолжат расти и далее. Кроме того, с большой долей вероятности можно утверждать, что на них окажет влияние участие города в Чемпионате мира по футболу 2018 г.

Ставрополь
Город являет собой пример устойчивого рынка недвижимости. Цены здесь не растут и не падают, оставаясь на достаточно низком для областного центра уровне – 38 572 руб./кв. м в июне 2014 г. За последние полтора года прирост стоимости составил +2,6%. Новое строительство ведется не очень активно, поэтому вторичное жилье преобладает над первичным. Уже длительное время предложение превышает спрос.
Поскольку в городе не слишком много ветхого фонда, на продажу в основном выставляются квартиры в «сталинках», «хрущевках», «брежневках». Среди перешедших на вторичный рынок новостроек встречаются дома бизнес- и элитной категории. Однако наименьший срок экспозиции имеют самые доступные по цене варианты. По мнению аналитиков, в условиях негативной экономической ситуации не приходится ожидать резкого повышения платежеспособности населения, и ситуация на рынке Ставрополя принципиально не изменится. А подавляющее количество сделок будет по-прежнему заключаться в сегменте эконом-класса.

Хабаровск
Хабаровск перешел в разряд тех городов, на рынке недвижимости которых наметился устойчивый отрицательный тренд. Если Калининград набирает популярность и привлекает новых жителей, то Хабаровск, наоборот, теряет и то, и другое. По сравнению с соседними регионами стоимость местного жилья долгое время была завышенной. Начиная с прошлого года спрос резко пошел вниз, и квадратный метр начал терять в цене. Этому сильно способствовало наводнение, которое случилось прошлым летом. Вода повредила многие здания, и квартиры в них сильно обесценились. По итогам 2013 г. общее снижение на вторичном рынке составило -2,6%, за первое полугодие текущего года -3,5%. Сейчас цены установились на отметке 69 395 руб./кв. м.
В последние годы, по мнению экспертов, наметилась серьезная тенденция оттока населения с Дальнего Востока и из Хабаровска в частности. Прошлогоднее разрушительное наводнение в регионе отнюдь не добавило городу привлекательности. Рынок перенасыщен квартирами, продаваемыми в связи с отъездом в другие регионы. Неплохо реализуются исключительно те объекты, на которые предоставляется существенная скидка. В связи с этим можно прогнозировать дальнейшее снижение стоимости жилья, на которое не сможет оказать влияние инфляция.

Детальное рассмотрение ситуации на рынках отдельных регионов демонстрирует как влияние макроэкономических факторов, так и глубокую зависимость от местной специфики. Что же касается общего тренда, то в обозримом периоде резкого изменения цен, как в ту, так и в другую сторону, ожидать не приходится. Можно предположить, что будет наблюдаться колебание показателей в рамках определенного коридора, внутри которого на локальных рынках будут свои взлеты и падения.