Сделки с недвижимостью при участии детей. Роль органов опеки в данном процессе
18.12.2012
Покупка или продажа квартиры в Москве, как и в любом другом регионе России, сопряжена в определенной бюрократической волокитой, которая особенно усиливается, если в сделке участвуют дети.
На самом деле, в законе нет такого понятия как "дети". Обычно в деле фигурируют малолетние и несовершеннолетние лица . Их отличительная особенность в том, что в силу своего возраста они не обладают гражданской дееспособностью. Имеется в виду, что они не имеют права напрямую участвовать в сделке купли-продажи недвижимости. Их интересы представляют родители, а также органы опеки, о которых и пойдет речь с данной статье.
К малолетним лицам относятся все дети, не достигшие возраста 14 лет. С 14 до 18 лет наступает несовершеннолетний период. С 18 лет человек считается полностью дееспособным. Существуют также и исключения из правил. В законе прописаны две причины, по которым ребенка можно признать дееспособным до достижениям им 18 лет. Первый случай - когда он вступает в брак. Второй случай - когда ребенок работает по трудовому договору или является частным предпринимателем с согласия родителей и органов опеки. В такой ситуации проводится юридическая процедура под названием эмансипация.
Если сделка совершается с участием малолетнего ребенка, то его интересы представляют родители, а также любые другие законные представители. Они от его лица в праве подписывать документы и принимать решения. Несовершеннолетние дети при наличии паспорта гражданина Российской Федерации могут принимать непосредственное участие в сделке и ставить свою подпись на документах. Тем не менее, и в этом случае, письменное согласие родителей, усыновителей или опекунов обязательно.
Но не только родители защищают интересы своих детей. Сделка в отношении купли-продажи недвижимости не может быть осуществлена без одобрения со стороны органа опеки и попечительства.
До 1 марта 2005 года разрешение этой инстанции требовалось для проведения любой сделки, в которой так или иначе фигурировало несовершеннолетнее лицо. Сегодня же ситуация несколько изменилась. Если ребенок является одним из собственников квартиры в Москве, согласие органа опеки требуется однозначно. Если же он лишь прописан на имеющихся квадратных метрах, то нет.
Портал о недвижимости "Метр Квадратный" подготовил перечень сделок, которые требуют дополнительного согласования в органах опеки и попечительства. А именно:
- продажа жилья;
- обмен муниципального жилья (комнаты, квартиры или дома) на другое жилье;
- передача недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки;
- оформление дарственной на недвижимое имущество, находящееся в собственности у несовершеннолетнего;
- сдача жилой недвижимости в аренду, а также в безвозмездное пользование;
- обмен недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
- отказ от наследства;
- отказ от участия в приватизации жилья;
- отказ от преимущественной покупки доли;
- раздел имущества несовершеннолетнего;
- выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
- другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.
Их официальное название звучит как отделы опеки и попечительства. Действуют они в рамках структуры районных властей. В их отношении отсутствует вертикаль власти, поэтому будет довольно сложно обжаловать отрицательное решение инспектора в отношении проведения сделки. Глава муниципалитета, являющийся председателем комиссии по опеке, тем не менее не вникает во все тонкости процесса, а лишь подписывает готовые решения инспектора по делам несовершеннолетних.
Каковы же критерии, согласно которым орган опеки разрешает производить продажу и покупку квартиры в Москве с участие лиц, не достигших 18 лет? На самом деле, подобный печень факторов отсутствует. Решение принимается фактически субъективно.
Государственный опекун уделяет большое внимание тому факту, чтобы не уменьшалось количество квадратных метров, приходящихся на ребенка. Хотя бывают опять же исключения из правил. Если семья переезжает в лучший район, дом более современный, в округе имеются детские сады и школы, то незначительное сокращение площади жилья вряд ли повлечет за собой отрицательное решение со стороны органа опеки.
Проблемы чаще всего возникают, если квартира продается в пользу жилья, купленного на этапе котлована. В таких ситуациях, как правило, сделка запрещается, ведь в нашей стране нередки случаи, когда новостройки превращаются в долгострой или вообще замораживаются.
Решение, выдаваемое органом опеки, является бессрочным. Правда, действует в отношении квартир, которые семья планирует продать или купить. Если сделка по какой-либо причине сорвется, то для нового варианта снова придется получать согласие органов опеки.
