ЧТО ЖДЕТ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В 2013 ГОДУ?

120 руководителей девелоперских, инвестиционно-финансовых, риэлтерских, управляющих, страховых, брокерских компаний собрались на VIII ежегодной аналитической бизнес-конференции  Московского Бизнес Клуба «Рынок недвижимости: итоги года, влияние кризиса. Кто и как поделит рынок недвижимости в 2013 году?» 4 декабря в отеле «Savoy».

Конференцию открыли 5 ведущих аналитиков рынка недвижимости. Олег Репченко, руководитель аналитического центра «IRN» назвал 2012 годом ожидания кризиса. «Это пошло экономике только на пользу. Опасаясь прихода второй волны 2008 г., бизнес активно снижал неэффективные расходы, отказывался от волюнтаристских проектов и не брал лишних кредитов – тем самым уменьшая риски, которые могли привести к очередному финансовому апокалипсису», - считает г-н Репченко. Что касается перспектив рынка недвижимости, то в промежутках между «обострениями», жилье в столице, скорее всего, будет дорожать темпами инфляции, прибавляя 0,5-1-2% в месяц, или 7-10% в год. Речь, конечно, идет о вторичном рынке жилья в целом, а не отдельных новостройках, которые могут расти в цене существенно быстрее за счет повышения стадии готовности, добавил Олег Репченко.

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.ру» сделал следующие выводы: каждый последующий год в Московском регионе будет вводится 10 млн. кв.м., при этом происходит насыщение ипотечного рынка и рост ставки по ипотечному кредиту. При этом рост цены кв.м в 2013 году составит 2-4%, этому будут способствовать высокие цены сырьевых ресурсов на мировых рынках, дефицит качественного жилья – 20 кв.м на человека, возможное снижение объемов ввода в строй жилья в регионе, рост социально-бюджетных расходов, миграционный прирост населения.

Денис Бобков, руководитель аналитики и проектного консалтинга Est-a-tet дал следующие прогнозы на 2013 год: ситуация «заморозки» сойдет на нет, появится больше новых проектов, доли новостроек бизнес-класса и новостроек-апартаментов будут расти, доля эконом-класса заместится классом «стандарт», а спрос эконом-класса продолжит уходить в Новую Москву и Московскую область, цены будут умеренно расти (при сохранении благоприятной макроэкономической ситуации). С точки зрения г-на Бобкова, рынок недвижимости вырастет в 2013 году на 10-12%.

Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга Бест Новострой отметил, что общая доля инвестиционных покупок новостроек в Новой Москве составляет 12,55%. Для себя и своей семьи приобретают жилье около 82% клиентов. А доля инвесторов может варьироваться в зависимости от конкретного объекта. Так же г-н Лобжанидзе привел интересные статистические данные:

• Около трети сделок с новостройками приходится на покупку 1-комнатных квартир для себя и своей семьи. На втором месте – покупка 2-комнатных квартир с той же целью (21,09%). На третьем – покупка 1-комнатных квартир с инвестиционной целью (12,69%)
• По возрасту: чаще всего квартиры в Новой Москве приобретают покупатели в возрасте 31-40 лет для себя или своей семьи – 26,81% сделок. На втором месте по частоте сделок – молодые люди 20-30 лет, приобретающие квартиру для собственного проживания.
• Среди покупателей-инвесторов преобладают люди 31-40 лет (7,66% всех сделок). Молодые люди (20-30 лет) чаще инвестируют в жилье, по сравнению с покупателями в возрасте 41-50 лет: 3,83% против 2,55% соответственно.
• По составу семьи: 71% инвестиционных покупок совершают люди, проживающие с семьей из 2-3-х человек. Меньший интерес к инвестициям у одиноких людей и покупателей, имеющих семью из 4-х и более человек – по 14% соответственно.

Завершил первую секцию Алексей Коневский, Партнер, Руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп», поделившись основными правовыми новостями. Основной идеей доклада стал Проект Федерального закона N 47538-6/1 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» («Малый законопроект»), второе чтение которого запланировано на 11 декабря 2012. Алексей отметил, что обязательное нотариальное удостоверение сделок будет исключено из данного законопроекта.

После кофе-брейка на конференции выступили лидеры рынка недвижимости, практики. Они поделились своим опытом и раскрыли секреты успеха. Открыл вторую секцию Александр Хрусталев, Генеральный директор, владелец компании НДВ-Недвижимость. Он осветил тему «строительных дыр», которые с его точки зрения тормозят развитие современной девелоперской индустрии. По его словам некоторые из СНИПов, которые и на сегодняшний день используют в строительстве, были разработаны еще в начале 20 века и абсолютно не соответствуют современной действительности. Г-н Хрусталев огласил аудитории первых лиц рынка недвижимости инициативы компании НДВ-Недвижимость по урегулированию недостатков строительного рынка.

Затем Наталья Картавцева, Заместитель Генерального директора по продажам компании ОАО ОПИН обозначила новые тренды 2013 года на рынке элитной недвижимости. Тенденции, обозначенные в конце 2011 года, подтвердились и в 2012: многие владельцы элитных квартир в Москве и элитных коттеджей на Рублевке меняют место жительства. «Собственно, уже с конца 2011 года мы констатировали, что для определенного сегмента российской элиты более привлекательными являются и образ жизни, и, соответственно, объекты недвижимости за рубежом, - комментирует Наталья. - Сегодня продавцы элитной недвижимости четко чувствуют, что формируется Новая элита. Это, прежде всего: топ-менеджеры крупных компаний, чиновники и владельцы среднего бизнеса». Так же в наше время все большую популярность на элитном рынке приобретает ипотека. Она в 2012 году пришла в элитную загородную недвижимость. В данном случае это заслуга банков: первоначальный взнос сократился до 15—20%. А кредитные ставки сейчас начинаются от 10%. «В 2013 год тренд не потеряет своей актуальности. И мы будем уделять больше внимания как работе с банками, так и готовности наших объектов», - подвела итог г-жа Картавцева.

Ольга Вальчук, Генеральный директор «Региондевелопмент» переключила внимание слушателей с элитной на семейную недвижимость. Она детально представила новый объект – жилой квартал «9-18. Мытищи». На территории 5.3 гектара будет построено 60 тысяч квадратных метров жилья, 21 тысяча квадратных метров инфраструктуры, подземная и наземная парковки на 1,2 тысячи машиномест. Г-жа Вальчук подчеркнула, что основными принципами проекта является архитектура и инфраструктура бизнес-класса и сохранение доступной цены. Отдельное внимание в своем выступлении Ольга уделила вопросам планировки территории: закрытые для въезда машин дворы, принцип «без единой ступеньки», карточный вход и видеонаблюдение, что дает детям полную безопасность и возможность гулять во дворе одним. Хитом проекта стало планировочное решение квартир, которое получило название «квартиры-трансформеры», добавляет Ольга Вальчук. В зависимости от социального статуса жильца и рождения детей, квартира-транформер может превращаться из студии в двухкомнатную квартиру с раздельными комнатами и двухкомнатную квартиру с детской комнатой. Важным транспортным решением проекта станет открытие станции метро «Мытищи-Борисовка» в 2015 году.

Спрос определяет предложение – старый постулат для новой недвижимости от Софьи Лебедевой, Генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки». Софья в своем докладе выделила основные пункты формирования спроса: местоположение, инфраструктура, категория дома, динамика доходов населения, доступность кредитов, налогообложение, прямые расходы на содержание. Так же были выделены и другие характеристики новостройки с точки зрения покупателя: первое место – транспортная доступность; второе – степень готовности; и третье – собственная инфраструктура. Тенденции развития рынка жилой недвижимости в московском регионе, по мнению г-жи Лебедевой:

• Тенденция смещения спроса в Подмосковье;
• Рост популярности ипотечных сделок;
• Рост спроса на малогабаритные квартиры;
• Рост количества малоэтажных жилых комплексов;
• Повышение качественных характеристик проектов;
• Рост предложения квартир с чистовой отделкой;
• Уменьшение средней площади квартир;
• Повышение интереса к «новинкам», в том числе: апартаментам, лофтам, мультиформатным поселкам.

Поддержал последнюю тенденцию Петр Кирилловский, Директор департамента маркетинга и рекламы ГК Грас  Он выделил три вида апартаментов: апартаменты в составе МФК в деловых зонах; лофт-апартаменты; апартаменты в объектах нового строительства. А так же отметил в цифрах количество тех и других на рынке: МФК – 6 комплексов (22%) и аналоги жилым объектам – 21 комплекс (78%); объекты нового строительства / реконструированные – 12 комплексов (57,1%) и лофты – 9 комплексов (42,9%).

Евгения Коростелёва, Генеральный директор Bon ton realty рассказала о перспективах малоэтажных проектов в Ближнем Подмосковье и Новой Москве. Причинами успешного развития малоэтажных ЖК в 2012 году являются:

• условно благоприятная экономическая ситуация;
• смещение доли спроса в зону Ближнего Подмосковья и Новомосковского округа;
• увеличение спроса на квартиры в новостройках, расположенных на небольшом удалении от МКАД;
• меньшие сроки строительства малоэтажных жилых комплексов по сравнению с многоэтажным жильем;
• наличие на рынке Ближнего Подмосковья успешно реализованных проектов малоэтажных жилых комплексов.

Евгения так же отметила, что на данный момент большая часть проектов находятся на довольно высокой стадии строительства: в процессе монтажа этажей - 63% «комфорт», 67% «бизнес» и «бизнес-плюс». Средневзешенные цены в категории «комфорт» колеблются в диапазоне от 50 до 90 тыс. руб. за квадратный метр, а в категории «бизнес» и «бизнес-плюс» составляют от 70 до 140 тыс. руб., добавляет г-жа Коростелёва. По прогнозам bon ton realty в 2013 году увеличится количество новых проектов категорий «комфорт» и «бизнес», усилится конкуренция в данном сегменте жилья и сохранится преобладание масштабных проектов комплексной застройки, по сравнению с небольшими «клубными» проектами.

Третья часть конференции началась с доклада Юрия Кудрякова, Генерального директора компании "ЮНИКОМ". Он представил систему Unicom24.ru, как торговую площадку, где каждый клиент может подать заявку на кредит или ипотеку и в реальном времени получить ответ более чем от 15 банков. При этом не затрачивая время на разъезды и заполнение множества практически одинаковых документов. Так же сервисом можно воспользоваться и в вопросах страхования, вкладов, оформления кредитных карт.

Григорий Алтухов, Советник президента ФСК Лидер прокомментировал законодательную инициативу по страхованию ответственности застройщиков перед покупателями квартир. Законопроектом предполагается выплата компенсаций покупателям новостроек, по которым застройщик признан банкротом. Несмотря на некоторые недоработки, закон поможет снять часть проблем обманутых дольщиков за счет нескольких механизмов. Основным вариантом, видимо, станет обязательное членство в обществе взаимного страхования застройщиков, которое будет аккумулировать взносы участников и направлять их на компенсации обманутым дольщикам. По словам Алтухова, закон не окажет существенного влияния на уровень цен на рынке первичной недвижимости.

Александр Подусков, Директор по продажам KR Properties представил лофты, как отдельный вид недвижимости. Портрет потенциального покупателя лофта – это собирательный образ: творческая личность, которая много путешествует и любит большие пространства, а так же отрицает типовое жилье. На сегодняшний день спрос на лофты выше предложения. Появились новые форматы: мансарды, двухуровневые пространства, лофты с отдельным входом, студии «живи и работай». Качественные объекты в наше время раскупаются на 70-90% на начальной стадии строительства, а так же формируется аудитория покупателей-инвесторов.

Управляющий директор «Первого Строительного Треста» Алексей Демьянчук и Шеф-дизайнер студии «Адеко» Анжелика Кайяль осветили тему отделки, как драйвера продаж новостроек. А так же затронули новый тренд на рынке недвижимости: отделка в домах бизнес-класса. Главным преимуществом квартир с дизайнерской отделкой является привлекательность для всех участников девелоперского проекта: и для покупателей, и для застройщиков. Для первых – это экономия времени и сил, экономия средств, отсутствие ремонтов вокруг после заселения, гарантия на работы, возможность выбора из 3-4 вариантов и стилей. Для вторых - управляемый процесс отделки и заселения, повышение покупательского интереса к проекту, повышение ликвидности проекта за счет грамотного дизайн-проекта МОПов и квартир, формирование добавочной стоимости проекта. Отдельно была рассмотрена отделка в домах бизнес-класса, в которых уровень отделки существенно повысил интерес к объекту и способствовал его быстрой реализации. Сотрудничество между дизайн-студиями и девелоперами связано с рядом важных нюансов. Для девелопера наряду с продажами важны и экономические издержки. Работа опытного дизайнерского агентства ускоряет процесс работы с проектом как эконом, так и бизнес-уровня.

Дмитрий Гордов, Исполнительный директор компании «Интегра» поделился своим опытом как заработать на дальних дачах. Тренды 2012 года заключены в следующем:

• Спрос на жилую недвижимость смещается в Подмосковье – лучшее качество за меньшие деньги;
• Клиенты ориентируются на проекты с развитой социальной инфраструктурой;
• Инфляция на уровне >6%, риск девальвации рубля заставляют людей искать варианты сбережения своих средств;
• Московский регион продолжает оставаться привлекательным местом для внутренней миграции.

Одной из особенностей дальних дач является то, что они предназначены больше для отдыха, чем для жилья. Их стоимость в среднем до 1 млн. руб. Потребители рассчитывают в отдаленных местах на улучшенные природные характеристики, а так же имеют низкие ожидания по качеству продукта. Дмитрий так же отметил некоторые факторы, которые мешают заработать на дальних дачах: приоритеты покупателя располагаются в таком порядке - квартира, машина, еда, дача, что сужает спрос на такой вид недвижимости; стереотип «далеко-недорого»; а так же интерес у агентств не велик, что усложняет продажи. Дальним проектам необходимо консолидироваться для снижения издержек и объединения навыков. Уровень риска одиночных проектов очень высок.

Раньше малоэтажные жилые комплексы появлялись только в формате премиум и элит-класс. Сегодня дома на 11-50 квартир есть в каждом проекте комплексной загородной застройки, отметил Иван Потапов, Директор по продажам RDI Group.  Малоэтажные объекты стали появляться в проектах ориентированных на загородное индивидуальное жилье. Девелоперы стали использовать такой формат для диверсификации продукта предлагаемого в проекте, и когда многоэтажное строительство невозможно. Основная особенность малоэтажных квартир – редкость. И как редкий продукт он сейчас постепенно набирает популярность.

Участники конференции смогли не только услышать ключевых аналитиков и практиков рынка, но и пообщаться с коллегами, приобрести новые деловые контакты. Благодарим партнеров мероприятия: партнер аналитической секции «Индикаторы рынка недвижимости», юридическая компания «Пепеляев Групп», фото-партнер «Studio K», флористический партнер «Interflora», кофейный партнер «Madeo», компания «Талая вода», дизайн-студия FriskFisk.