Схема продажи квартиры в новостройках
Пока человек пребывает в приятных мечтаниях о собственных квадратных метрах, пока он копит деньги и осматривает возможные варианты на рынке, процесс покупки квартиры в новостройках кажется довольно простым и понятным. Однако, когда приходится столкнуться с ним лицом к лицу, возникает масса вопросов и переживаний по поводу того, не обернется ли сделка потерей денег и обманом со стороны застройщика/инвестора. Зачастую без помощи профессионального юриста в вопросах приобретения недвижимости просто не обойтись. Но и в этом случае будет не лишним разобраться, какие схемы продажи квартиры на первичном рынке жилья существуют в настоящий момент.
Как показывает практика, в одной и той же новостройке квартиры могут продаваться путем оформления разных договоров. Бояться этого не стоит. Важно быть в курсе возможных вариантов проведения сделки и предполагаемых рисков, связанных с подписанием тех или иных документов.
Договор долевого строительства
Сегодня у всех на слуху знаменитый закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который вступил в силу 1 апреля 2005 года. Казалось бы, вот идеальное решение для тех, кто хочет себе «соломку подстелить». Этот закон призван защищать интересы дольщиков. Согласно ему, застройщик обязан получить весь необходимый пакет разрешительных документов на строящийся объект и только потом привлекать дополнительные инвестиции со стороны обычных физических лиц. Причем договор долевого строительства должен быть не просто подписан между застройщиком и покупателем, но и зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе. Этот документ не просто гарантирует дольщику, что он получит в итоге купленную квартиру, и она не будет перепродана нескольким лицам одновременно. В договоре долевого строительства также зафиксированы размеры неустойки, которую должен выплатить застройщик каждому своему дольщику в случае затягивания сроков сдачи объекта.
Многие строительные компании неохотно работают на таких условиях и считают это поводом для поднятия цен на недвижимость. Те застройщики, кто получил разрешение на свою деятельность до вступления в силу ФЗ-214, имеют возможность применять другие альтернативные схемы продажи квартир.
Договор соинвестирования
Согласно этому договору, дольщик становится своего рода партнером компании застройщика. Соответственно, он также несет различные риски и на него не распространяется действие ФЗ-214 и ФЗ «О защите прав потребителей».
Договор переуступки прав требования
Его заключают в том случае, если сами дольщики, купившие квартиру в новостройке на ранних этапах строительства, решают перепродать свою недвижимость. Обычно это делается с целью заработать, потому что, как известно, на стадии котлована цена за квадратный метр жилья в разы ниже, чем после госприемки объекта.
Как показывает практика, некоторые застройщики сами у себя покупают квартиры на ранней стадии, привлекая к сотрудничеству своих знакомых. А далее осуществляется схема перепродажи.
Как отмечают эксперты портала «Метр квадратный», в этом случае покупатель ничем не рискует в связи с тем, что договор переуступки прав требования обязан быть зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе.
Вексельная схема
В рамках этой схемы покупатель приобретает не саму квартиру, а вексель, который впоследствии обменивается на предполагаемую недвижимость. Опасность этой сделки заключается в том, что в самом векселе не указаны какие-либо параметры будущего жилья. В нем содержится информация о стоимости и сроках погашения, а также персональные данные покупателя. Риск в том, что если застройщик по каким-либо причинам не передаст в собственность обещанную квартиру, перепродать вексель или вернуть его стоимость обратно будет очень проблематично.
У вексельной схемы есть лишь одно преимущество – цена в нем указывается фиксированная и в случае подорожания квадратных метров на покупателя новые условия распространяться не будут.
Договор предварительной купли-продажи
В рамках этой схемы происходит оформление двух договоров. Сначала застройщик и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. Он содержит основные положения окончательного договора купли-продажи, который оформляется сторонами только после того, как застройщик завершит строительство.
Как правило, после подписания договора предварительной купли-продажи покупатель выплачивает задаток, равный стоимости квартиры. В этом и состоит весь риск. Ведь данный документ не регистрируется в Федеральной регистрационной службе. Поэтому, если застройщик решит перепродать квартиру, доказать свои права на недвижимость даже в суде будет очень сложно.
Комбинированная схема
Представляет собой объединение механизмов двух предыдущих схем. Выстраивается следующим образом: застройщик продает квартиру компании-инвестору на основании договора предварительной купли-продажи. В счет оплаты он получает вексель на сумму, равную стоимости квартиры. Затем инвестор уступает свои права конечному физическому лицу, перепродавая свой вексель. По сути, покупатель как бы одалживает деньги инвестору и застройщику и предполагает, что они вернуться ему в виде квартиры. Именно с этим опять же и сопряжены все риски.
Теперь, взвесив все плюсы и минусы каждой из возможных схем приобретения недвижимости, напрашивается логичный вывод о том, что наиболее безопасным является оформление договора долевого участия. Как правило, сегодня практически все новостройки в Москве и Подмосковье работают по закону ФЗ-214. Но даже и в этом случае необходимо обладать максимально полной информацией о застройщике, реализованных им объектах и его репутации на рынке жилья. Только так есть шанс обезопасить себя от недобросовестных компаний, работающих в сфере недвижимости.
