Ноу-хау от застройщиков: покупка новостройки через ЖСК. Законные методы против серых схем
Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» у большинства покупателей жилья четко ассоциируется с договором долевого участия (ДДУ). Если строители реализуют свои объекты по закону, то заключают ДДУ, а если избегают его подписания, то значит, работают по нелегальным схемам. Однако законом разрешены еще два мало кому известных способа продажи квартир – через жилищные кооперативы и жилищные сертификаты.
Как они работают и работают ли вообще? Чем привлекательны и чем плохи? В этих вопросах постарался разобраться журнал о недвижимости www.metrinfo.ru.
Закон разрешает
17 июня 2010 года в ФЗ № 214 был внесен ряд поправок, изменения коснулись и основы основ – продажи квартир в новостройках. Теперь привлекать деньги покупателей, продавая им недостроенное жилье, девелоперы и застройщики могут следующими способами:
1) по договору долевого участия в строительстве (ДДУ);
2) путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов. Приобретающий их покупатель имеет право получить от организации, выпустившей сертификаты, квартиру;
3) путем создания жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (ЖСК и ЖНК); в этом случае будущие жильцы покупают изначально паи, а не квадратные метры.
Прежде 214-й закон тоже разрешал реализовывать квартиры через жилищно-накопительные кооперативы, но на деле этот механизм не использовался - все больше применялись «серые» схемы. Они присутствуют на рынке и сегодня, но поправки к 214-ФЗ ввели штрафы и санкции за их использование, поэтому строители задумались о законных способах продажи своего товара
Впрочем, пока всерьез ими заинтересовались немногие. Но среди них – очень известные компании. Так, еще в августе этого года ГК «ПИК» начала продавать жилье в доме на улице Миклухо-Маклая через кооператив, также носящий фамилию знаменитого ученого. Через схему ЖСК компания «Ведис-Груп» продает квартиры в жилом комплексе «Мичурино». Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга управляющей компании «Домостроитель» говорит, что на их объектах жилищные кооперативы выступают покупателями жилья довольно часто: «Правда, преимущественно в дальнем Подмосковье. Среди проектов в ближнем радиусе от МКАД – это жилой комплекс «Парковый» в Котельниках». А в Санкт-Петербурге ГК «Пионер»-Санкт-Петербург продает по ЖСК жилой комплекс «Шуваловские высоты».
Почему компании стремтся уйти от договоров долевого участия?
Дело в том, что заключение ДДУ в некоторых случаях невозможно или чревато серьезными задержками строительства либо иными проблемами, которых не хотят ни продавцы, ни покупатели жилья.
Переходу на ДДУ довольно часто мешают земельно-правовые отношения. «Одно из ключевых условий для заключения договоров долевого участия - наличие у застройщика зарегистрированных прав на земельный участок, на котором ведется строительство», - сообщает Денис Новиков, руководитель юридического отдела ГК «Пионер»-Москва. Таким образом, земля должна быть либо у застройщика в собственности либо находиться в его распоряжении по долгосрочному договору аренды, только тогда его права на землю будут зарегистрированы в Россреестре.
«Но на московском рынке имеется большое количество проектов, реализуемых на земельных участках, предоставленных застройщикам на основании краткосрочных договоров аренды, которые не подпадают под государственную регистрацию, - говорит Денис Новиков. - Более того, существует немалое число застройщиков, не имеющих никаких прав на земельные участки и осуществляющих строительство на них на основании инвестиционных контрактов, заключенных с правообладателями земельных участков».
Заключить с дольщками ДДУ (также как и выпустить сертификаты), возможно только после того, как получено разрешение на строительство, которое оформляется порою годами. Поэтому использование этих схем не подходит строительным организациям, не имеющим солидного запаса собственных денежных средств либо доступа к банковским кредитам, ведь если они не будут привлекать средства покупателей квартир на «уровне котлована», то строительство вообще не начнется. В таких случаях помочь может как раз ЖСК: «Только эта схема позволяет получать средства для финансирования строек от дольщиков на этапе строительства», - объясняет Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития Группы компаний «КОНТИ», в том числе до получения разрешительной документации.
Кроме того, взаимоотношения застройщика с дольщиком в рамках договора долевого участия довольно жесткие для застройщика, например, в том, что касается соблюдения сроков строительства, а механизмы ЖСК и жилищных сертификатов более гибкие.
Жилье по сертификату
Схема с жилищными сертификатами подразумевает, что застройщик выпускает ценные бумаги – сертификаты на определенную сумму, равную стоимости квартир в строящемся доме. У каждого сертификата есть номинал, то есть, его цена. Застройщик выставляет их на продажу по номиналу, и обязуется через определенное время за инвестиции в строительство предоставить покупателям жилое помещение. «Приобретая сертификат, его правообладатель наделяется правом на получение жилья в собственность», - говорит Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».
Однако работа с сертификатами должна проходить в соответствии с законодательством о ценных бумагах, содержащем требования к эмитенту (в данном случае – к застройщику). «И не каждый соответствует данным требованиям, - утверждает Денис Новиков (ГК «Пионер»-Москва), - кроме того, выпуская сертификаты, застройщик подпадает под жесткий контроль государственных органов по контролю и надзору в сфере финансовых рынков». Все это делает данный механизм малопривлекательным. Особенно на фоне того, что продажа квартир по сертификатам, также как и в случае с ДДУ, возможна, только если земельный участок находится в собственности или на праве долгосрочной аренды (субаренды) и оформлена вся необходимая разрешительная документация на строительство. То есть, эта схема квартир не решает ни земельных, ни денежных проблем строителей, она лишь может в некоторой степени облегчить взаимоотношения с дольщиками.
Квартиры — пайщикам
Механизмы продаж квартир через ЖСК и ЖНК весьма схожи. Застройщик, а вернее аффилированное с ним лицо, организует жилищный кооператив «одного дома», который призван участвовать в его строительстве. Инициатором строительства на бумаге будет жилищный кооператив, «а сам девелопер выступает уже не застройщиком, а генподрядчиком строительства», - замечает Сергей Мигунов (КОНТИ). «Далее покупателю квартиры в строящемся доме предлагается в целях ее приобретения вступить в жилищный кооператив, подписав соответствующее заявление, и стать его членом (пайщиком). Уже с пайщиком заключается договор, предметом которого является получение конкретной квартиры в многоквартирном доме по завершении строительства. В свою очередь, пайщик вносит в ЖСК паевой взнос, соответствующий стоимости квартиры», - рассказывает Денис Новиков (ГК «Пионер»-Москва). Ну, и когда дом будет достроен и сдан ГК, члены кооператива получат свои квадратные метры.
Работает и немного иная схема: застройщик заключает с жилищным кооперативом договор соинвестирования строительства многоквартирного дома (фактически аналог ДДУ с физическим лицом) в части квартир, оплаченных пайщиками.
Но процессы реализации жилья различаются в зависимости от того, какая форма жилищного кооператива была выбрана – строительного или накопительного. «Так, деятельность ЖНК регулируется достаточно объемным и подробным Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах», в нем даже установлены нормативы оценки финансовой устойчивости организации», - рассказывает Денис Новиков (ГК «Пионер»-Москва). Согласно закону деятельность ЖНК контролируется государственными органами по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, а создать ЖНК могут не менее чем пятьдесят физических лиц. Поэтому процесс реализации квартир через этот вид жилищного кооператива весьма сложный, и если уж девелоперы и задумываются о схемах с ЖНК и ЖСК, выбирают однозначно форму ЖСК. «Деятельность жилищно-строительного кооператива прописана в одной из глав Жилищного кодекса РФ, состоящей из 13 статей. Согласно Кодексу члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, причем никакой конкретизации «участия в строительстве» в законе нет. Не сказано, что ЖСК должен выступать застройщиком многоквартирного дома или, что земельный участок должен быть оформлен на кооператив. Именно это дает возможность и вызывает желание использовать для реализации строящихся квартир ЖСК», - рассказывает Денис Новиков. Кроме того, деятельность ЖСК, в первую очередь, регулируется его уставом, который может быть составлен весьма вольно, так как в Жилищном кодексе РФ прописаны лишь положения, которые он должны содержать, и нет никакой конкретики. Да и для создания ЖСК требуется всего пять физических и/или юридических лиц.
Что предпочесть потребителю?
Покупателям «кооперативная» схема может показаться привлекательной. Ведь застройщику приходится блюсти не только 214-ФЗ, но и другие законодательные акты, считаться с уставом кооператива и мнением его членов-пайщиков, которые могут давить на застройщика и имеют право сменить аффилированное руководство кооператива.
Но у самого дольщика, вступившего в кооператив, появляются новые обязанности, в том числе – финансовые. «Это дополнительные расходы (вступительные и членские взносы, дополнительные паевые взносы при возникновении убытков), участие в общих собраниях, в выборе членов правления, ревизионных органов, а то и участие в выборных органах», - рассказывает Олег Сухов (Первый Столичный Юридический Центр).
Явный минус ЖСК - договоры по ЖСК не проходят госрегистрацию, как договоры ДДУ, а значит, по ним, если что, сложнее будет отстоять свои права в суде.
Не выгодна такая форма приобретения квартиры для покупателей, желающих воспользоваться ипотекой: банки и так не очень охотно кредитуют на приобретение новостроек, и если еще ДДУ для них выглядит более-менее убедительным, то книжка пайщика – нет.
Наконец кооперативы и их отношения с застройщиками и генподрядчиками регулируются сразу несколькими законами. «Возникает коллизия права, связанная с вопросом о том, какими законами руководствоваться: законодательством о жилищных кооперативах или законодательством об участии в долевом строительстве и, соответственно, законодательством о защите прав потребителей», - говорит Олег Сухов. Если же говорить о договоре участия в долевом строительстве, то с ним все предельно ясно – он регламентируется 214-ФЗ и подкрепляется законом о защите прав потребителей, «поэтому максимально защищает права дольщиков», - утверждает эксперт. Та же история и с жилищными сертификатами: «Договор с эмитентом на его реализацию регулируется не законодательством о защите прав потребителей, а законодательством о ценных бумагах, в связи с чем обычные люди, приобретающие квартиры по такой схеме, подвержены бОльшим рискам, поскольку у них нет знаний в данной области и понимания самого процесса отношений по обороту ценных бумаг», - считает Олег Сухов.
Таким образом, даже несмотря на то, что при приобретении недвижимости многое зависит не от названия договора, его содержания и механизма реализации жилья, а от надежности девелопера и строительной компании и ситуации на конкретном объекте, самый безопасный, понятный и гарантированный способ приобретения квартиры, тем более для простых граждан, не сведущих в финансовых и юридических вопросах, - это договор долевого участия. Однако при использовании схем с жилищными кооперативами и жилищными сертификатами покупатели все же защищены в большей степени, чем при использовании «обходных» вариантов с векселями и т.п.
Есть ли будущее?
И все же из всех рассмотренных (ЖСК, ЖНК, сертификаты) «схема ЖСК» выглядит более-менее жизнеспособной. «И учитывая количество застройщиков, не имеющих возможности реализации квартир по договорам долевого участия, предполагаю, что предложения по приобретению квартир через ЖСК на московском рынке будет увеличиваться, - говорит Денис Новиков (ГК «Пионер»-Москва), - правда, есть опасения, что контролирующими органами могут быть созданы прецеденты по признанию действий отдельных застройщиков по использованию этой схемы незаконной». И возможно, такие действия даже будут правильными, так как «объединение указанных и на самом деле давно присутствующих на рынке схем общим законом получилось неквалифицированным, грубым и недоработанным. Например, ЖСК в нашем государстве вообще пока не должен иметь место в связи с большим количеством обмана и юридической неподготовленностью покупателя», - считает Олег Сухов (Первый Столичный Юридический Центр).
Резюме журнала о www.metrinfo.ru
Получается, что на практике единственной альтернативой ДДУ может стать ЖСК. Впрочем, и эта схема таит в себе много минусов, как для продавцов, так и для покупателей жилья. Чтобы избежать серьезных проблем, последним все же рекомендуется становиться дольщиками и выбирать объекты, реализуемые через ДДУ, ну или хотя бы штудировать законодательство, касающееся ЖСК, чтобы четко понимать свои права и обязанности, возникающие в этом случае.
metrinfo.ru
