Альтернативная сделка при продаже квартиры

Сегодня на рынке недвижимости существуют различные схемы приобретения жилья, каждая из которых имеет свои преимущества и недостатки. Выбор способа приобретения новой квартиры остается за потребителем, который должен исходить из своих финансовых и временных возможностей.

В последнее время широкое распространение получил формат альтернативной сделки, который стал пользоваться наибольшей популярностью после экономического кризиса 2008 года. Специалисты портала о недвижимости «Метр Квадратный» предлагают разобраться в тонкостях этого процесса.

Что такое альтернативная сделка?

Альтернативная сделка – это фактически обмен квартир с возможной доплатой, только на современный лад. Такой формат приобретения недвижимости работает на вторичном рынке жилья.

Сегодня классический прямой обмен, имеющий место в советские времена, встречается очень редко. Во-первых, потому, что в данном процессе могут принимать участие только неприватизированные квартиры. Во-вторых, обязательным условием является необходимость полностью перепрописать всех жильцов из одной жилплощади в другую и наоборот.

Если квартиры, участвующие в обмене, уже находятся в собственности, то можно оформить договор мены. Однако сложность заключается в том, что очень непросто подобрать равноценные варианты, которые устраивали бы всех участников этого процесса.

В связи с этим большинство наших сограждан решаются на альтернативную сделку, которая представляет собой одновременную продажу и покупку квартиры, когда собственник жилья выступает как в роли продавца, так и в роли покупателя.

Использование альтернативной сделки возможно в следующих ситуациях:

1. При смене района места жительства

Например, вы вынуждены переехать, чтобы жить поближе к работе или школе ребенка. В этом случае возможен равноценный обмен, когда вы взамен своей находите аналогичную по стоимости и характеристикам квартиру.

2. При желании увеличить имеющуюся жилплощадь

Более распространенная ситуация, когда семья увеличивается и всем становится тесно в существующих квадратных метрах. Или бывают ситуации, когда возникает желание перебраться в более престижный район, где квартиры априори стоят дороже. Тогда речь идет о неравноценном обмене с предполагаемой доплатой. Этот вариант альтернативной сделки, пожалуй, самый распространенный.

3. Съезд или разъезд

Бывает так, что в квартире проживает сразу несколько семей, например, дедушка с бабушкой, их дети и внуки, которые также создали свои семьи. Всем трем поколениям очень непросто ужиться под одной крышей. Они принимают решение разъехаться, разменяв свою трехкомнатную квартиру на три однокомнатные с доплатой.

Или же люди вступают в брак и хотят объединить свои квартиры в одну, чтобы обладать большей по размерам жилплощадью.

В обоих случаях также применима альтернативная сделка. Ее популярность обусловлена тем, что у большинства людей нет возможности накопить полную стоимость на приобретение квартиры в новостройках. Ведь даже если и предполагается некая доплата, она несопоставимо ниже, чем цена недвижимости на первичном рынке. Поэтому, как отмечают эксперты портала «Метр Квадратный», 80% всех сделок на рынке являются альтернативной продажей.

Самый простой вариант такого типа сделки – когда в процессе участвуют только две квартиры. Однако на практике в цепочку выстраиваются 3, 5 и даже 10 объектов. До 2010 года участников в процессе было еще больше – иногда их количество доходило до 15.

Этапы совершения альтернативной сделки

1. Постановка задач, оценка имеющейся квартиры

Как и в любом деле, на начальном этапе важно понять, ради чего затевается весь процесс. Необходимо четко представлять, каковы причины продажи квартиры и что вы хотите приобрести взамен.

Затем важно правильно оценить стоимость имеющейся недвижимости. Это можно сделать самостоятельно путем анализа предложений на рынке. Однако в этом случае картина будет не совсем достоверной. Поэтому лучше прибегнуть к услугам риэлторов, которые произведут соответствующие расчеты и подскажут, потребуется ли вам доплата или нет.

2. Поиск покупателя на квартиру

Один из самых важных этапов, ведь фактически этот человек и станет главным источником финансирования во всей цепочке. Если покупатель найден, он должен внести задаток, который и будет подтверждать серьезность его намерений. Также этот человек, как правило, и оплачивает риэлторскую комиссию.

К слову сказать, без профессиональной помощи агентов по недвижимости провести альтернативную сделку, особенно когда выстаиваться цепочка в 3-4 квартиры, практически невозможно.

3. Поиск альтернативных вариантов квартир

Обычно этот этап довольно растянут во времени. Подбор подходящих вариантов может занять несколько месяцев. Их оценку проводит не только риэлтор, но и все участники сделки.

Продавец самой последней квартиры в цепочке является не менее важной фигурой, чем главный (на профессиональном сленге - «верхний») покупатель. Его квартира должна быть юридически свободной, т.е. в ней никто не должен быть прописан и фактически проживать на момент заключения договора купли-продажи

4. Оформление документов

Каждая квартира, участвующая в сделке, проверяется на юридическую чистоту. Если все в порядке, то стороны приступают к оформлению договоров купли-продажи. На этом этапе важно, чтобы ни один из участников не выпал из цепочки. В противном случае все усилия будут сведены на нет.

5. Осуществление сделки

Все расчеты между сторонами производятся через депозитарную ячейку в банке. Как правило, вносит деньги «верхний» покупатель, а получает их «нижний» продавец. Если в цепочке есть такие участники, которые также производят доплату, они заводят свои ячейки и вносят туда необходимые суммы.

Продавец получает доступ к ячейке после прохождения регистрации всех договоров купли-продажи квартир. Обычно на это уходит около 30 дней.

Переселение в новые квартиры осуществляется поэтапно, когда недвижимость фактически освобождается от имущества предыдущих жильцов. Эти сроки важно согласовать еще на этапе оформления договора, чтобы не ждать слишком долго и иметь рычаги воздействия на участников процесса.

Преимущества альтернативной сделки

Осуществление одновременной покупки и продажи квартиры позволяет избежать появления на руках свободных денег, которые могут обесцениться в любой момент, учитывая подвижность рынка

• Свобода в выборе объекта для приобретения
• Продажа имеющейся квартиры осуществляется только после того, как найден подходящий вариант, поэтому продавец ничего не теряет
• Сроки фактического освобождения квартиры фиксируются сторонами в договоре купли-продажи. Их срок обычно достаточен для того, чтобы без лишней суеты перепрописаться и осуществить переезд.

Недостатки альтернативной сделки

• Чем больше количество участников в цепочке, тем сложнее сама сделка и возрастает риск ее провала. Идеальный вариант, когда в процессе фигурирует не более трех квартир.
• Долгие сроки проведения сделки. В некоторых случаях альтернативная продажа может растянуться на год.
• Непрозрачность сделки. Не всегда у продавца есть возможность узнать, за какую стоимость все-таки продана его квартира. Слова риэлторов могут не соответствовать действительности.

По данным специалистов «Метр Квадратный», квартиры, участвующие в альтернативной сделке, стоят на 5-10% дешевле обычных свободных. При этом вознаграждение риэлтору, наоборот, выше в 1,5-3 раза, чем если бы он продавал обычную квартиру. А все потому, что данный процесс купли-продажи недвижимости довольно громоздкий, приходится учитывать различные факторы, осуществлять контроль за денежными средствами, за регистрацией договоров и пр.

Причины срыва альтернативной сделки и пути их устранения

1. Выпадение из цепочки одного из участников

Это может произойти не только потому, что человек просто передумает. Возможно, ему откажут в выдаче ипотечного кредита, что не позволит до конца выполнить взятые на себя обязательства. Тогда возможны следующие варианты решения проблемы:

• подбор иной альтернативной квартиры в сжатые сроки
• обращение к услугам кредитного брокера, в чьи задачи будет входить сбор всех необходимых документов для получения кредита и сопровождение клиента в банк

2. Наличие слабого звена в цепочке

Им могут стать квартиры с недостаточным количеством документов и разрешений, без которых невозможно оформление договора купли-продажи. В этом случае риэлтор должен взять на себя все тяготы сопровождения сделки.

3. Бюрократические проволочки

Нередкость для российской действительности. По правилам альтернативной сделки все договоры купли-продажи должны быть зарегистрированы в один день, однако на практике это довольно сложно осуществить.

Чтобы упростить задачу, можно оформить доверенность от продавца и покупателя, чтобы не ждать, когда все смогут выбраться в службу Росреестра и потратить целый день на простой в очередях.

4. Нарушение сроков выписки из квартир и переезда

В этом случае нужно только набраться терпения и обладать мастерством дипломатии, чтобы без лишних нерв убедить всех участников процесса соблюдать заранее согласованные сроки юридического и фактического освобождения жилплощади.

Альтернатива для альтернативной сделки

В мировой практике альтернативные сделки не так распространены, как в России. Например, в США можно взять ипотечный кредит для покупки нового жилья, не продавая при этом старого до тех пор, пока не представится возможность осуществить переезд. Продажа уже имеющейся жилплощади здесь производится постфактум, а полученные деньги идут в счет погашения кредита. В нашей стране подобная схема практически невозможна по причине недостаточно выгодных условий кредитования.

Поэтому, если альтернативная сделка не подходит по тем или иным причинам, можно сначала продать имеющуюся квартиру, а затем на вырученные деньги с доплатой или без приобрести новое жилье. Этот процесс гораздо более простой с юридической точки зрения. Однако важно помнить, что на приобретение, к примеру, квартиры в новостройках и заселение в нее может уйти много времени. В этот период человеку где-то нужно будет жить. Более того, есть риск, что квартиры в очередной раз подрастут в цене и вырученные от продажи деньги частично обесценятся.

Поэтому важно взвесить все факторы, чтобы принять единственное верное решение в отношении любой операции с недвижимостью.