Оценка недвижимости при покупке квартиры
Так повелось, что большинство продавцов воспринимает оценку недвижимости, просто как специфическую процедуру, и не заостряет на ней особого внимания. Однако, как оказалось, это совсем не так, при грамотной оценке недвижимости, можно продать квартиру в кратчайшие сроки и на более выгодных условиях. Расскажем более подробно о том, в каких случаях оценка недвижимости необходима по закону, а в каких выгодна для интересов клиента. Каким образом грамотная оценка может повлиять на сроки сделки и что необходимо учитывать при заключении договора.
По словам экспертов, в частности, оценка недвижимости может быть проведена по официальному требованию (в процессе разрешения имущественных споров частных лиц). В действующем законе «Об оценочной деятельности в РФ» прописано много случаев, когда требуется обязательная оценка недвижимости, например, при спорном вопросе о размере стоимости предмета ипотеки, при разделе имущества и т.д.
Во всех случаях, прописанных в законе, будут предъявляться определенные требования к оценщику, самой процедуре оценки и итоговому отчету. В основном, в договоре проведения оценки должно быть включено подробное описание объекта, позволяющее наиболее точно провести процедуру, указание способа оценки и размер вознаграждения оценщика. В обязательном порядке, в договоре указываются личные данные оценщика.
И это еще не все, также необходима информация о страховании гражданской ответственности оценщика, сведения о компании, которую представляет оценщик, и о стандартах оценочной деятельности, применяемых в данном случае.
Оценка недвижимости, проводимая в пределах жилищных договоров, в частности ипотечных кредитов, также должна соответствовать перечню требований, представляемых кредитными организациями. В большинстве своем, банки опираются на список Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), согласно которым, принимаются отчеты различных оценщиков, при условии соответствия российскому законодательству.
Как, наверно, уже стало понятно, результатом оценки недвижимости является отчет (от 50 и более страниц), к которому применяется ряд требований по законодательству. Основным правилом является недопущение неоднозначного толкования или введение в заблуждение при составлении отчета. Кроме того, в отчете должны быть указаны все сведения, «которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете».
В данной области имеются и нововведения – отчет в электронном варианте. Правда, при этом, к нему тоже предъявляется ряд определенных требования, одним из основных требований которого является наличие электронной цифровой подписи в полном соответствии с законодательством РФ.
При стандартной сделке с недвижимостью на вторичке, формальная оценка недвижимости не является обязательной. В основном, продажную стоимость определяет риелтор, сообразуясь со своими знаниями рынка недвижимости, и в случае необходимости, опираясь на консультацию оценщика, сотрудничающего с агентством. При этом формальный отчет не составляется.
По мнению экспертов, отсутствие формального отчета, может обернуться для продавца финансовыми потерями. Реализация жилой недвижимости эффективна лишь в случае соответствия заявленной стоимости с рыночной ценой. Нередки случаи, когда, неправильно информированный продавец, необоснованно высоко поднимает цены. В этом случае, такой объект может надолго повиснуть на рынке недвижимости. При сильном снижении цен (что редко встречается) очевидны финансовые потери.
Грамотно проведенная оценка недвижимости снимает все перечисленные риски, более того, при этом клиент получает ряд возможностей по управлению процессом проведения сделки. При анализе рынка, основная часть оценщиков использует не только открытые и собственные базы реализуемой недвижимости, но и информацию о реальных сделках. Именно по этой причине вполне объяснимо, что они имеют возможность спрогнозировать не только цену предложения, но и продажную.
Более того, в отчете оценщик обычно указывает примерный срок экспозиции, в течение которого квартира должна быть реализована. И здесь клиент может повлиять как на скорость проведения сделки, так и на финансовый итог. В задании на оценку клиент может указать сроки, в которые требуется реализовать жилье, и оценщик, с учетом указанного периода, определит стоимость квартиры, за которую ее можно будет продать в течение данного периода.
Также, эксперты отмечают, что при оценке недвижимости, клиент не только получает гарантированное обещание о реализации жилья, но и реальный документ, в котором будут перечислены все его требования и подробное, с аналитическими ссылками и перечнем источников информации, обоснование заявленной оценщиком цены.
Более того, оценщик может повысить продажную стоимость жилой недвижимости. Он может дать ценный совет по необходимым работам, которые впоследствии позволят реализовать жилье подороже (перепланировка или какие-нибудь отделочные работы).
Однако, такой подробный формальный отчет нужен далеко не во всех случаях. К примеру, если нет необходимости предоставлять подобный отчет в какие-нибудь инстанции, а клиент желает просто сориентироваться на рынке в настоящее время, то можно провести экспресс-оценку. В документе будут отмечены основные моменты, стоимость, прогноз. При купле-продаже типового городского жилья таких сведений более, чем достаточно.
Как правило, для проведения оценки клиенту достаточно предоставить правоустанавливающие документы на квартиру (дом, участок и т. д.), а также технический и кадастровый паспорта.
