Девелоперская программа «Новые дачи»: на рынке загородной недвижимости в Московском регионе формируется отдельный сегмент комфортабельных дач средней удаленности
Аналитики девелоперской программы «Новые дачи» провели специальное исследование предложений загородного жилья средней удаленности, которое продемонстрировало, что в этом сегменте в настоящий момент идет формирование целостного продуктового предложения.
Распределение предложений по направлениям
Для анализа были взяты данные по 28 поселкам, расположенным в радиусе 40-60 км от МКАД по различным направлениям. Сегмент комфортабельных дач средней отдаленности сегодня находится на стадии активного формирования: предложения представлены практически на всех направлениях от Москвы, однако их не очень много. В среднем на каждом направлении (группа пригородных шоссе) можно найти по два-три предложения домов с участками. При этом одними из самых популярных являются Дмитровское направление (7 предложений), а также Ленинградское направление (Ленинградское, Пятницкое шоссе, 4 предложения).
Размеры домов и участков
При этом можно говорить именно о формировании целостного сегмента, так как, прежде всего, в представленных предложениях четко выделяются признаки единого продукта: размеры домов и участков на всех направлениях примерно одинаковы. Так, средний размер дома находится в пределах 120-150 квадратных метров, а размер участка – в пределах от 10 до 14 соток (предложений с другими размерами участков практически нет). Данные размеры не зависят от направления, где располагается поселок (например, поселок «Берег Истры» по Ленинградскому шоссе предлагает дома от 138 кв.м, поселок «Загорское» по Ярославскому шоссе – дома от 130 кв.м, поселок «Подсолнухи» - дома от 100 кв.м). Таким образом, очевидно, что данный сегмент ориентируется, прежде всего, на загородный круглогодичный отдых: участки в нем несколько больше, чем в ближнем Подмосковье, а площадь домов, наоборот, несколько меньше, что соответствующим образом влияет на цену и позволяет привлечь в сегмент покупателей со средним и выше среднего доходом.
Комплектация при сдаче домовладений (коммуникации, отделка, инфраструктура)
О формировании полноценного сегмента на данных расстояниях также говорит тот факт, что в основном предложения представлены домовладениями, т.е. покупатель приобретает не только участок земли, но и полностью построенный дом. Предложений без подряда гораздо меньше.
Практически во всех предложениях к домам подведены все коммуникации (газ, электричество, канализация, водоснабжение). Предложений, где коммуникации доведены лишь до участка, в сегменте становится меньше (в качестве примера можно привести поселок «Лесной парк» по Дмитровскому направлению). Разводка коммуникаций внутри дома предлагается только в поселках, где дома сдаются с внутренней отделкой.
Однако большая часть предложений предполагает сдачу дома без внутренней отделки. Дома с полноценным ремонтом, которые можно использовать практически сразу после завершения строительства поселка, пока большая редкость. Из примеров можно назвать поселки «Истра Лэнд», «Подсолнухи» по Пятницкому шоссе, «Лесная Поляна» по Дмитровскому шоссе, где дома предлагаются в полной отделке, а также «Беляевская слобода» по Симферопольскому шоссе, где возможна покупка дома с внутренней отделкой и без нее.
Также практически во всех поселках застройщик обязуется обеспечить минимальный набор инфраструктурных объектов. Как правило, наиболее распространенные среди них – пункт круглосуточной охраны, магазин, открытые детские и спортивные площадки, оборудованные гостевые парковки и места для барбекю.
Типы домов
Исследование выявило признаки незрелости продуктового предложения в рассматриваемом сегменте. Так, предложения очень разнятся по типам домов: предлагаются дома из различных видов бруса (клееный, обычный), из кирпича, из оцилиндрованного бревна и даже монолитные коттеджи. Необходимо подчеркнуть, что все эти технологии достаточно дорогие и их применение неизбежно отражается на стоимости домовладения. Каркасные дома, более экономичные, но при этом обладающие прекрасными технологическими характеристиками, пока в данном сегменте представлены очень мало («Подсолнухи» по Пятницкому шоссе, «Американ дрим» по Дмитровскому шоссе).
Цена домовладений
Цены на комфортабельные дачи средней отдаленности пока держатся на достаточно высоком уровне: если говорить о доме с отделкой, то предложение начинается от 8-10 млн рублей, если дом без отделки – то от 6 млн рублей. Это делает дачи средней удаленности малодоступными для основной целевой аудитории – людей со средним и выше среднего доходом.
При этом недорогих (5-6 млн рублей) предложений на дома с отделкой под ключ практически нет: в основном средние цены установлены на домовладения, где строения сдаются с подведенными коммуникациями и без внутренней отделки. Таким образом, покупатель будет вынужден вложить также примерно 1,5 млн рублей в ремонт купленного дома. При этом использовать приобретенную дачу можно будет не ранее чем через несколько месяцев.
Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи» подчеркнула: «Мы видим, что недвижимость средней удаленности постепенно становится ведущим предложением для круглогодичного отдыха, замещая ближнее Подмосковье, которое сегодня – альтернатива жилью в Москве. Однако до полноценного формирования качественного оригинального предложения еще довольно далеко: сейчас застройщики в большей степени пытаются перенести стандарты ближнего Подмосковья на этот сегмент. Нам этот путь представляется тупиковым: тут другие покупатели, с другими запросами и возможностями. Им необходимы более рациональные, денежно адекватные и технологически качественные продукты. Как только рынок будет в состоянии предложить такие варианты, сегмент ждет бурное развитие».
Справка о девелоперской программе «Новые дачи»
«Новые дачи» – девелоперская сетевая программа развития сегмента дач различного формата с широкой географией размещения, собственными стандартами строительства и проектирования, которые позволяют обеспечить покупателям уникальное для данного сегмента соотношение цены и качества. Основной фокус программы – это дома и дачи для круглогодичного проживания и посещения экономичного и среднего ценового сегмента. Партнерами проекта выступают Василиса Баженова (управляющий партнер) и Мария Шагурина.
«Новые дачи» предлагают покупателю готовый деревянный дачный дом площадью 68 - 200 кв. м для круглогодичного проживания с отделкой, разведенными внутренними электрическими сетями, подведенным водопроводом, установленной кухней, сантехникой, камином. Соответственно, покупатель имеет возможность проживания в доме сразу после подписания договора.
Во всех поселках проекта предусматривается инфраструктура, ориентированная на общую концепцию и целевую аудиторию: в семейных поселках планируются детские площадки и спортивные сооружения, в поселках, предназначенных для клубного отдыха, – оборудованные пляжи, причалы, зоны барбекю и пр. Каждый поселок располагается в живописной природной зоне.
Первый проект программы «Новые Дачи» – дачный поселок «Гагаринлэнд», выведенный на рынок в 2008 году. Поселок расположен в 145 км от Москвы по Минскому шоссе на границе Московской и Смоленской области, в 25 км от города Гагарин.
В настоящее время в рамках программы «Новые дачи» в Московском регионе реализуются проекты «Подсолнухи» (семейный поселок бизнес-класса 50 км по Пятницкому шоссе) и «Белый парус» (клубный дачный поселок 130 км по Новорижскому шоссе).Кроме того, начата реализация проекта кондоминиума на территории частного сектора в городе Одинцове.
