Как выбрать офис?
Если вы решили организовать свой бизнес или уже давно и успешно существуете на рынке, рано или поздно перед вами встает вопрос – как выбрать помещение для офиса? Несмотря на обилие предложений о сдаче в аренду или продаже офисной недвижимости, найти идеальный вариант удается не сразу. Чтобы упростить задачу, эксперты портала «Метр Квадратный» подготовили список советов по подбору офиса.
Шаг 1: формулируем требования к будущему офису
Перед тем, как начать поиски, необходимо четко определиться, какая именно коммерческая недвижимость в Москве подойдет именно под ваш бизнес. Будет ли это офис продаж, представительство всей компании или шоу-рум? В зависимости от реализуемых в рамках данного помещения задач его площадь и цена могут серьезно варьироваться.
Шаг 2: выбираем способ поиска помещения
Большинство из нас предпочитают изначально обратиться за помощью к интернету, где собрана неплохая база коммерческой недвижимости в Москве. Однако при более детальном изучении всех имеющихся предложений вы, скорее всего, обнаружите, что они очень часто дублируются и отсылают к риэлторским агентствам.
Удобный поиск офисного помещения предлагает портал о недвижимости «Метр Квадратный». Заполнив подробную форму с указанием необходимых параметров, вы без труда получите максимально полный список предложений по коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье. База торговых и офисных помещений регулярно обновляется. Воспользовавшись сервисом сайта «Метр Квадратный», вы узнаете, как можно выгодно и быстро снять офис для вашего бизнеса напрямую от собственника или застройщика как в отдельно стоящих зданиях, так и в бизнес-центрах.
Сотрудничать с профессиональным риэлтором имеет смысл в том случае, если: у вас нет времени на подбор необходимого помещения, вы не хотите вдаваться в детали при оформлении документов, вы до конца не знаете, какой именно офис подойдет под ваш бизнес. Однако помните, что агентству недвижимости придется заплатить процент от сделки. Как правило, эта сумма может равняться 50-100% от стоимости аренды в месяц.
Самостоятельные поиски офиса лучше начинать с определения района его будущего местоположения. Таким образом, вы сможете значительно сократить список потенциальных бизнес-центров. Современная классификация подразделяет все офисные здания в Москве на несколько категорий: А, В, С и D.
Самые престижные офисы - в бизнес-центрах А класса. Как правило, они расположены в самом центре столицы, рядом с метро. До них легко можно добраться наземным транспортом. Это новые здания, выполненные в рамках определенной архитектурной концепции. При их проектировании применялись высококачественные инженерные коммуникации, в отделке использовались современные дорогие материалы. Бизнес-центры А класса отличаются развитой внутренней инфраструктурой. Как правило, помимо офисов в них расположены рестораны, конференц-залы, фитнес-клубы.
Офисные здания А класса подразделяются на несколько подкатегорий: А1, А2, А3. Основные характеристики помещений класса А1: качественная система вентиляции с постоянным контролем микроклимата внутри всего бизнес-центра, высота потолков не менее 3,6 метров, большая парковка, рациональная планировка этажей, современная система безопасности, источник бесперебойного питания, управление зданием, соответствующее международным стандартам.
Офисы категории А2 имеют незначительное количество отличий от предыдущего класса. Они не обязательно размещаются в новых зданиях. Сюда могут быть отнесены и полностью реконструируемые бизнес-центры, в которых также соблюдены все необходимые условия вентиляции, инженерных систем, отопления и пр.
Помещения класса А3 имеют двухтрубную систему вентиляции или оснащены системой предварительного охлаждения приточного воздуха. Планы этажей могут включать в себя капитальные конструкции, которые могут создать некоторые проблемы с планировкой офисов. В остальном этот тип зданий также считается одним из самых лучших и дорогостоящих предложений на рынке.
Под категорию В попадают как новые, так и реконструированные здания с недорогой отделкой. К ним относятся помещения А класса после 5-7 лет эксплуатации, а также старинные московские особняки, расположенные в историческом центре столицы. Спектр предоставляемых услуг здесь не так широк. Преимущественно в таких зданиях арендуют помещения банки, иностранные представительства небольших компаний, посольства, издательские дома.
Бизнес-центры категории С во многом схожи по своим характеристикам со зданиями В класса. Однако они расположены в местах с неудобным подъездом, вдали от крупных транспортных артерий. Местная парковочная зона невелика, также бизнес-центры не отличаются разнообразной инфраструктурой.
Эта категория подразделяется на подкатегории С1 и С2. К первой относятся реконструируемые здания, оснащенные системой предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит-системами. Внутри помещений произведена качественная недорогая отделка по западным стандартам. Класс С2 отличается принудительной вентиляцией, централизованное управление зданием осуществляется по-минимуму.
В Москве также можно арендовать офис в бизнес-центрах D категории. Как правило, это здания бывших НИИ или заводов. Зачастую они имеют непрезентабельный внешний вид, качество внутренней отделки довольно посредственное. Однако офисы в таких местах пользуются большой популярностью, так как цена здесь одна из самых приемлемых. Если вам требуется небольшое помещение и при этом в рамках вашего бизнеса не предполагается массовый человекопоток, советуем обратить внимание именно на такой вариант.
Выбрав наиболее подходящие предложения, лучше обращаться напрямую к арендодателям. Обозначенная ими цена не будет накручена за счет дополнительных агентских комиссий и процентов.
Шаг 3: задаем правильные вопросы
Если после осмотра помещения и беседы с его собственником, предложение вас по-прежнему устраивает, не спешите заключать договор. Уточните, будет ли с вас взиматься депозит в размере месячной суммы оплаты. Это распространенная практика в отношении аренды помещений, в том числе и офисных.
Выясните, что входит в понятие «арендная ставка». Возможно, в нее уже будут включены коммунальные платежи, НДС или эксплуатационные услуги. Если же нет, то все эти расходы впоследствии обязательно лягут на ваши плечи. Размер коммунальных платежей, к примеру, составляет около 10% от арендной ставки.
Современные бизнес-центры располагают парковочными зонами. Уточните, сколько машино-мест полагается на ваше помещение по договору. Обычно этот показатель рассчитывается из общей арендованной площади.
Задайте вопрос о пропускном режиме. Если на территории здания он осуществляется в обязательном порядке, продумайте, кто и каким образом будет встречать и провожать ваших гостей. Также спросите про систему охраны. На сегодняшний день практически все бизнес-центры имеют свою службу безопасности. Однако ее услуги могут не быть включены в договор аренды.
Если арендуемая вами коммерческая недвижимость в Москве требует проведения ремонтных работ, поинтересуйтесь, за чей счет они будут производиться. Здесь существуют различные варианты. Вы можете сделать ремонт самостоятельно и в рамках своих расходов. Обычно на это время собственник помещения не взимает арендную ставку. Бывает и так, что ремонт производит арендатор, но в счет арендной платы. Еще один вариант – ремонт выполняется силами арендодателя. В этом случае интересы клиента могут как учитываться, так и нет.
Шаг 4: заключаем договор
Если ответы на заданные вопросы вас полностью удовлетворили, можете смело оформлять сделку. Срок аренды обычно варьируется от 3 до 5 лет. Однако, во избежание обязательной государственной регистрации, вам может быть предложено заключить договор на срок меньше календарного года, например, на 11 месяцев. Обязательно обратите внимание на то, чтобы по договору предполагалась последующая пролонгация его условий.
Вот лишь небольшой список рекомендаций по подбору офиса в Москве от экспертов портала о недвижимости «Метр Квадратный». Надеемся, наши советы помогут вам подобрать идеальное помещение, соответствующее всем вашим требованиям.
