Мифы на рынке жилья эконом-класса
У большинства покупателей жилья давно сложились определенные стереотипы относительно рынка новостроек эконом-класса. Большинство из них являются глубокими заблуждениями. Эксперты компании «Метриум Групп» составили список самых распространенных мифов на рынке жилой недвижимости массового сегмента и проанализировали их с объективной точки зрения.
Миф 1. Жилье эконом-класса – всегда дешево и сердито
Многие покупатели думают, что приобретая жилье эконом-класса, они получают квартиру в серой убогой панельной новостройке, которыми в советское время были застроены целые города. Последние лет 10 ситуация кардинально изменилась. Девелоперы уже давно не «штампуют» дома, похожие друг на друга как две капли воды. «Серое» жилищное строительство ушло в прошлое – современные новостройки окрасились во все цвета радуги, «оделись» в разные фасады. Благоустроенные придомовые территории с детскими и спортивными площадками пришли на замену небольшим дворам со скамейками для бабушек. Мрачные входные группы в подъездах превратились в просторные холлы с качественной отделкой, а лифты начали ездить быстро и практически бесшумно.
Те же монолитные технологии стали все чаще применяться в эконом-классе. Например, в настоящее время в старых границах Москвы в массовом сегменте панельные дома представлены только в 8 проектах (всего на рынке реализуется 21 проект). Причем речь идет о современных модификациях старых серий – такие новостройки отличаются от своих предшественниц повышенной тепло- и звукоизоляцией, наличием просторных холлов, помещений для консьержей, колясочных, пандусов для маломобильных групп населения и пр.
Более того, девелоперы комплексов эконом-класса стали активно «заимствовать» различные технические и архитектурные решения из высокобюджетных сегментов. Есть примеры проектов эконом- и комфорт-класса, где для отделки внешних стен используются декоративная штукатурка, стеклофибробетон, фиброцементные панели, элементы из алюминиевого композита – все это высококачественные и отнюдь не дешевые материалы. Также в массовом сегменте встречаются новостройки с увеличенной площадью остекления (малоэтажный квартал Южный в ЖК «Новые Ватутинки»), ландшафтным дизайном придомовой территории (ЖК «Подсолнухи»), игровыми площадками на эксплуатируемой кровле полуподземного паркинга (ЖК «Соловьиная роща») и т.д. Разве это дешево и сердито?
Миф 2. В комплексах эконом-класса отделка квартир - дешевая и некачественная
Несмотря на то, что продажу жилья с отделкой можно считать относительно новым явлением на отечественном рынке недвижимости, в сознании покупателей прочно закрепилась одна мысль. Если в новостройке эконом-класса представлены подобные предложения, то речь идет, в основном, о квартирах с ремонтом «муниципального» уровня, выполненном «на скорую руку», да еще и с применением самых дешевых материалов. Данное утверждение в корне неверно. Давно прошли времена, когда спрос поглощал практически любое предложение. Сейчас на рынке недвижимости балом правит покупатель. И даже в массовом сегменте потребители уже не закроют глаза на откровенную халтуру.
Поэтому застройщики комплексов эконом-класса уделяют повышенное внимание отделке квартир – используют хоть и не самые дорогостоящие, но современные материалы, а также оборудование, рассчитанное на длительный срок службы. Причем за счет дисконта от производителей на большой объем закупок девелоперы добиваются снижения общих расходов на отделку. В итоге квартиры с отделкой и без не существенно отличаются в цене – в большинстве случаев максимальная разница достигает 10%.
В качестве примера современного подхода к отделке можно привести ЖК «Новые Ватутинки», расположенный в самом центре Новой Москвы. В квартирах, продающихся в данном комплексе, представлен стильный и качественный ремонт. Здесь установлены металлические входные двери, двухкамерные стеклопакеты на окнах. Санузлы выложены керамической плиткой, полы в комнатах – ламинатом, а на лоджиях – керамогранитом. Кроме того, в квартирах предусмотрены натяжные потолки. Причем по сути это уровень, приближающийся к бизнес-классу. Особенно, если вспомнить, что еще лет 5 назад нормой отделки считалось выкладывание дешевой плитки на кухне и в санузле «фартуком», то есть частично, а верх чаще всего закрашивали такой же дешевой краской. На полу лежал дешевый линолеум, а на стенах поклеены незатейливые бумажные обои.
Миф 3. Жилье эконом-класса все равно дорого стоит
Еще один миф, который существует в сознании потенциальных покупателей жилья эконом-класса, касается стоимости квартир. Многие потенциальные покупатели считают, что в Москве жилье даже в массовом сегменте стоит дорого. И живут в полной уверенности, что новая квартира им не по карману.
Данный миф легко развеять – достаточно взглянуть на ситуацию через призму сухих фактов. По данным аналитиков «Метриум Групп», на текущий момент самая дешевая квартира на первичном рынке жилья эконом-класса в «старой» Москве стоит 4 млн рублей. Она расположена в Южном Бутово, в строящемся ЖК «Эталон-Сити». Это студия площадью 30,4 кв. м. А на присоединенных к столице территориях уровень цен еще ниже. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры на рынке новостроек Новой Москвы сейчас составляет 1,7 млн рублей. Она расположена в ЖК «Борисоглебское», ее площадь составляет 33,6 кв. м.
Как видно из приведенных выше примеров, покупку квартиры в Москве вполне может осилить среднестатистический гражданин, например, взяв ипотеку. Для первого варианта будет достаточно первоначального взноса в размере 400 тыс. рублей (10%), а для второго – 170 тыс. рублей. И если брать ипотеку на 15 лет, то при ставке в 13% ежемесячный платеж составит около 50 и 19,5 тыс. рублей соответственно.
«50 тысяч рублей – вполне подъемная сумма для молодой семейной пары, которая пока не планирует заводить детей, – комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Если учесть, что при разумном подходе ежемесячный платеж не должен превышать 40-45% от семейного дохода, то супругам достаточно зарабатывать вдвоем примерно 110-120 тыс. рублей в месяц. Это уровень зарплаты молодых специалистов, работающих практически в любой сфере экономики. При этом ипотека будет не только ограничивать расходы семейной пары, но и стимулировать супругов к профессиональному росту».
Миф 4. Комплексы эконом-класса расположены в малопривлекательных районах
Многие покупатели до сих пор полагают, что практически все новостройки эконом-класса расположены в малопривлекательных районах. Быть может, некоторые из них еще и отличаются неплохой транспортной доступностью, но зато в близлежащем окружении находятся не самые приятные «соседи» – ТЭЦ, свалки, промзоны и т.д.
Однако данное утверждение в большинстве случаев все-таки не соответствует действительности. В старых границах Москвы многие новостройки эконом-класса расположены в обжитых районах, отличающихся сложившейся и развитой инфраструктурой. А некоторые объекты массового сегмента могут даже предложить возможность совершать ежедневный променад до близлежащего лесопарка. В качестве примера можно привести мкрн. «Царицыно», ЖК «Большое Кусково», ЖК «M-House» и ЖК «Чертановский». Последние два комплекса к тому же находятся еще и рядом со станцией метро «Улица академика Янгеля».
Еще более благоприятная ситуация сложилась в Новой Москве. На присоединенных территориях расположены крупные лесные массивы (Бутовский, Троицкий, Ульяновский лесопарки), а также небольшие пруды и речки, столь дефицитные в старых границах столицы. В качестве примера района, отличающегося хорошей экологической обстановкой, можно привести поселение Десеновское, где строится ЖК «Новые Ватутинки». Здесь есть не только лес, пруд для любителей рыбалки, но и благоустроенная прибрежная зона реки Десна – такой природный набор весьма редко встречается даже на присоединенных территориях.
Миф 5. Новостройки эконом-класса отличаются разнородной социальной средой
Еще один миф рынка массового жилья заключается в том, что дома эконом-класса отличаются разнородной социальной средой, не всегда благополучной. Не последнюю роль в этом играет пресловутая «доля города» – своеобразная плата застройщика в виде части квартир, которую он передает властям за предоставление земельного участка. Такое жилье обычно передается очередникам, которыми являются самые малообеспеченные слои населения, не способные купить квартиру самостоятельно. Многие покупатели отказываются от приобретения квартиры, если узнают, что в доме будут жить очередники.
Однако практика передачи квартир в пользу города существовала при Лужкове и уже давно ушла в прошлое. Сейчас застройщики при получении участка просто оплачивают его кадастровую стоимость. Для удовлетворения социальных нужд москвичей существуют отдельные программы. Например, власти передают инвестору участок для строительства жилых комплексов, предназначенных для переселения жильцов аварийных домов. Застройщик сначала возводит эти объекты, а потом уже строит свои новостройки на месте снесенных домов.
«Большинство мифов, существующих на рынке недвижимости эконом-класса не имеют ничего общего с реальностью, – подводит итог Мария Литинецкая. – Конечно, до сих пор есть новостройки, невзрачные с виду или отличающиеся не самым благоприятным окружением, но это единичные примеры. Мы видим, как застройщики в последнее время существенно повышают качественные характеристики своих проектов. Благодаря этому в эконом-классе и выделился подсегмент – комфорт-класс. Я считаю, что это один из самых положительных трендов развития рынка за последнее время. В условиях жесткой конкуренции, проекты, в которых застройщики уделяют дополнительное внимание проработке концепции, серьезно выделяются из общего ряда, поэтому они более успешны».
