7 «подводных камней», которые могут выйти вам боком при покупке «вторички»

Так, к основным рискам покупки «вторички» относятся:

1. Нарушение прав наследников

Если покупаемая вами квартира была получена продавцом по наследству, это повод проявить предельную внимательность к процессу заключения сделки. При такой схеме почти никто не застрахован от появления ранее не указанных наследников- кто же добровольно будет отказываться от внезапно замаячившей на горизонте квартиры.
Для того чтобы избежать внезапных проблем, соглашаться на сделку с унаследованной квартирой следует только по истечению срока исковой давности с момента регистрации права собственности наследником.

2. Нарушение прав несовершеннолетних при предыдущих сделках

Максимально внимательно следует подходить к оформлению сделок с участие несовершеннолетних. Так, при продаже квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, находящиеся под опекой, органы опеки и попечительства должны обязательно дать свое согласие на совершение сделки. Кроме того, для надежности следует запросить у продавца и расширенную архивную выписку из домовой книги о лицах, ранее проживающих в данной квартире, а также документы, свидетельствующие о том, что несовершеннолетний имеет иное место для проживания. В противном случае вы рискуете потерять не только квартиру, но и деньги.
Обратите внимание, что иногда продавцы, дабы избежать согласования сделок с опекунским советом, прибегают к выписыванию несовершеннолетних из квартиры.

В 90-е гг. существовала практика не включения несовершеннолетних в число собственников при приватизации. Это является прямым нарушением их прав, так что в случае обнаружения такого нарушения ваша сделка по покупке квартиры может быть признана недействительной. Для проверки чистоты квартиры стоит попросить продавца предоставить архивную выписку о лицах, прописанных в жилом помещении. 

4. Нарушение преимущественного права покупки

Это особенно актуально для покупателей долей или комнат. По гражданскому законодательству продавец перед продажей своей доли третьим лицам, должен предложить ее выкупить долевым собственникам. При этом предложение продавца и отказ собственников должны быть зафиксированы документально. В случае отсутствия необходимого подтверждения следует отказаться от покупки доли в квартиры.

5. Право пользования и проживания в квартире, сохраненное за определенными лицами

Абсурдность ситуации заключается в том, что на ваше право собственности никто претендовать не будет, однако некто сможет законно проживать уже в вашей квартире. К этой группе «определенных лиц» относятся лица, отказавшиеся от участия в приватизации, имеющие право пользования помещением по завещанию, несовершеннолетние дети, получатели ренты за данную квартиру, а также лица, проживающие в квартиру на основании договора найма или безвозмездного пользования.

6. Нарушение прав супруга собственника недвижимости

В том случае, если недвижимость считается совместно нажитым имуществом, но зарегистрирована только на одного из супругов, распоряжаться собственностью могут только оба супруга. Поэтому для того, чтобы сделка состоялась, необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Иначе сделка может быть признана недействительной. 

7. Признание продавца ограниченно дееспособным или недееспособным 

Вы будете удивлены, но для того, чтобы удостоверится в чистоте сделки окончательно, вам придется поинтересоваться состоянием здоровья продавца. Вам потребуется запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансера, а также справку из органов опеки и попечительства о том, что над продавцом нет опеки и попечительства, и решений суда об ограничении или лишении дееспособности. Только там вы можете убедиться в том, что потом сделка не будет признана недействительной по иску опекуна или попечителя.

Конечно, это далеко не все схемы, которыми могут воспользоваться недобросовестные продавцы. В конце концов, мошенники могут предоставить вам поддельные документы, так что любую сделку придется начинать с банальной проверки документов на подлинность.