ДДУ, или с какой стороны подходить к заключению договора (часть 1)

К счастью или сожалению, типового, единого для всех и «одобренного» федеральным законодательством образца договора долевого участия не существует. Такое положение дел дает определенное поле для самодеятельности застройщика. Однако и сам дольщик может внести свою лепту и изменить любой ДДУ «под себя», тем более что в настоящее время, в условиях кризиса и снижения платежеспособности населения, многие строительные компании готовы «прислушаться» к опасениям дольщика и рассмотреть предложения своих клиентов по корректировке некоторых условий. 

Так или иначе, для того, чтобы вести содержательную беседу с застройщиков, необходимо знать, на что именно стоит обращать внимание в договоре и какие подводные камни могут подстерегать вас в том или ином пункте. 

Итак, как же заключить договор долевого участия, чтобы потом не пожалеть?

Врага надо знать в лицо, даже если он пока что ваш друг, а врагом может стать чисто гипотетически. Так, на первых же страницах договора ДДУ должно быть указано полное название строительной компании, полностью совпадающее с именем, указанным в проектной декларации, разрешении на строительство и других правоустанавливающих документа. Будет плюсом и наличие более подробные сведения подноготной фирмы, например, дата и место регистрации компании, свидетельство о регистрации и др.

Немаловажной является и личность, непосредственно подписывающая договор. В том случае, если вы заключаете договор с менеджером, пускай даже работающим по доверенности, в случае каких-либо судебных разбирательств дополнительные трудности вам практически обеспечены. Помните, что зачастую единственным лицом, имеющим право выступать от лица компании, является исключительно генеральный директор, так что договор, заключенный с гендиректором, станет для вас определенной гарантией того, что в крайнем случае вы сможете добиться правды хотя бы в суде. 

Если же вы приобретаете квартиру у посредника, то застройщик обязательно должен «дать добро» на такую деятельность, так что у агента обязательно должен быть документ, удостоверяющий право на реализацию объекта.

2. «По какому поводу весь сыр-бор?»

Пункт, который вами должен быть изучен предельно внимательно, - предмет покупки, т.е. непосредственно покупаемая вами квартира. Не стоит довольствоваться строительным адресом объекта и кадастровым номером участка. В ДДУ обязательно должны быть указаны номер квартиры, этаж, точная площадь квартиры, балкона или лоджии, а также в каком состоянии будет сдаваться квартира: с отделкой или без, с какими оконными блоками и др. Если же вы приобретаете квартиру с отделкой, то в документе должны быть указано все, вплоть до класса обоев в вашей комнате.

Тут есть одно важное уточнение. Нередко дольщики сталкиваются с тем, что проектная площадь квартиры, не совпадает с реальной. В таком случае некоторые застройщики пытаются схитрить и прописать в договоре условие, при котором дольщик должен доплатить за «нежданно-негаданно свалившиеся на его голову» метры. Существует и другая схема, которую строительные компании также иногда пытаются «протащить» в ДДУ: «никто никому ничего не должен» вне зависимости от того, больше или меньше оказалась реальная площадь квартиры по сравнению с заявленной. Однако любая из этих схем нарушает права дольщиков. Законом о защите прав потребителей предусмотрен только один вариант решения данной ситуации: если квартира меньшей площади, чем было заявлено, застройщик должен вернуть часть средств дольщику. В противном же случае (если площадь квартиры превышает проектную площадь), ни о какой доплате со стороны покупателя и речи быть не может. 

3. «Исключительно ФЗ-214»

При подписании договора обратите внимание на пункт о предмете договора. В ДДУ это «передача конкретного объекта недвижимости в установленные сроки». Любые другие формулировки, типа «участия в инвестиционной деятельности», «совместное финансирование строительства» и др., на деле не имеют никакого отношение к ФЗ-214, а значит не гарантирует вам дальнейшее получение квартиры. 

4. «А какие у вас гарантии?»

В ДДУ обязательно должен быть прописан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственности за объект, полученный дольщиком. По закону строительная компания несет ответственности за квартиру на протяжении 5 лет, за технологическое и инженерное оборудование – в течение 3 лет. Любые сокращения сроков являются неприемлемы и незаконными.

5. «Уже переезжаем?»

Огромное значение при подписании договора имеют указанные в договоре сроки передачи объекта. Тут стоит оговориться и уточнить, что нельзя путать срок ввода в эксплуатацию и непосредственно срок передачи квартиры дольщику – нередко между данными событиями может пройти и 6 месяцев. От незнания, конечно, некоторые дольщики начинают паниковать и подозревать «неладное», однако это совершенно неоправданно. Зачастую застройщики закладывают такой «страховочный» срок целенаправленно, дабы избежать нарушения условий ДДУ в случае возникновения форс-мажорных ситуаций.

...