Станет ли жилье доступней?
Как известно, в 2013 году Фонд РЖС планирует начать аукционную распродажу участков для строительства дешевого жилья. Будут введены новые правила - торги на понижение. Тот застройщик, который предложит наименьшую стоимость квадрата готового дома на данных участках, тот и победит. По объявленной цене застройщик должен будет реализовать построенное жилье для льготной категории граждан.
В третьем чтении Госдумой был принят законопроект, согласно которому необходимо добиться еще большего снижения цен жилья эконом-класса. Соответствующие поправки будут внесены в законы:
- «Об участии в долевом строительстве...»
- «О содействии развитию жилищного строительства»
- «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним».
Данные новшества меняют как сам принцип распределения земельных участков под строительство жилой недвижимости, так и предмет аукциона. На торгах будет выставлено право аренды участка на период строительства или право бессрочного пользования земельным участком (в законопроекте оговариваются условия выбора права). Предметом аукциона будет являться стоимость квадратного метра в домах, построенных на данном участке. Заявивший минимальную стоимость, выигрывает.
Торги на понижение стартовой цены - принцип «голландских» аукционов. А начальная стоимость будет соответствовать нормативу квадрата, утвержденного Минрегионом, в зависимости от региона. Торги будут длиться до выявления одного победителя. На данном земельном участке возможно строительство только дешевого жилья эконом-класса. Что касается проекта строительства, то это могут быть как индивидуальные жилые дома, так и многоквартирные. Списки льготников будут утверждаться муниципальными властями. По сообщению властей, в данный список будут входить не только очередники, но и многодетные семьи, молодые ученые, бюджетники и другие.
В рамках реализации подобных проектов, возможно два варианта продажи квартир - продажа готового жилья, введенного в эксплуатацию, или по договорам долевого участия. С момента начала продаж, на сайте Фонда РЖС обязательно должно появиться объявление. При условии первого варианта продаж - льготники могут в течение года приобрести данное жилье (с момента публикации на интернет-сайте). При втором варианте продаж долевого участия, льготная категория должна будет заключить договор долевого участия до ввода дома в эксплуатацию. Если, в течение объявленного времени, остаются невостребованные квартиры, то застройщик может продать их по любой цене.
Данные правила касаются участков, выставленных на торги только Фондом РЖС. Однако, по словам Минрегиона, в случае успешной реализации данного проекта, действие законопроекта можно будет распространить и на другие участки. По мнению инициаторов нововведения, в результате стоимость жилья может сократиться как минимум до 8%. И это коснется не только домов для льготной категории граждан, но и всего рынка недвижимости в целом.
Напомним, что в прошлом году Минрегион уже пытался обсудить аналогичный законопроект о «голландских» торгах, однако, большинство участников высказалось отрицательно. По словам некоторых специалистов, форма торгов не играет особенной роли, самое главное для достижения наибольшей доступности жилья, чтобы продавались участки с уже подготовленной инженерной инфраструктурой, за счет государства. Вследствие чего, и стоимость квадратного метра на рынке недвижимости была бы снижена.
Николай Кошман (президент Ассоциации строителей России) примерно такие же доводы привел в отношении принятого законопроекта. Он говорит, - «При отказе фиксированной цены на жилье, при этом предоставляя застройщикам безвозмездно в бессрочное пользование, только за счет этого стоимость жилья сократилась бы на 18-20%. А если предоставлять участки, полностью обеспеченные инженерной инфраструктурой, то цены можно было бы снизить до 30%. В этом случае уже можно было бы сказать, что да, жилье стало более доступным».
Что касается льготной категории, то им можно было бы предоставлять квартиры на особых условиях. Как опасается Кошман, что на таких торгах будут подставные лица, которые собьют цену до такого уровня, на которую добросовестный застройщик никогда не пойдет. Другие специалисты тоже сомневаются в эффективности данного шага, они считают, что появится новая возможность для мошенников в зарабатывании денег. Взять хотя бы составление списков, которыми будут заниматься чиновники, большая вероятность того, что можно будет за определенную мзду договориться. Или сами же льготники, получив дешевое жилье, тут же могут перепродать его по рыночной стоимости. Неизвестно, согласятся ли застройщики на фиксированную цену, ведь строительство иногда длится несколько лет. По мнению специалистов, ажиотажа среди застройщиков на победу в таком аукционе не будет. Так как очень высоки риски в связи с изменением рыночной ситуации в будущем.
По словам экспертов, вряд ли новации в отношении участков Фонда РЖС могут повлиять на рынок недвижимости в целом, так как доля таких участков очень мала. Кроме того, потенциально в таких торгах могут принять участие только крупные компании, которые ради поддержания имиджа могут уйти в минус. Однако, в Санкт-Петербурге, крупные застройщики, которые строят не менее 90% от общего жилого фонда.уже запаслись участками на несколько лет вперед. Так что за земельными участками Фонда РЖС могут пойти лишь небольшие застройщики, которые и рискуют не выполнить взятые на себя обязательства.
