Рассрочка платежей при покупке квартир в новостройках

26.06.2012

Как наверно общеизвестно, на сегодняшний день, при покупке квартир в новостройках наибольшей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Однако, при этом некоторые застройщики предлагают различные варианты рассрочки платежей, которые особенно широко распространялись в период кризиса. На самом деле, в период финансового кризиса банки ужесточили условия выдачи ипотеки, а вот застройщики проявили завидную лояльность к покупателям. В этой статье мы выясним, что в реальности стоит за добродушием застройщиков и кому действительно это выгодно, продавцу или застройщику? Является ли рассрочка платежей альтернативой ипотечному кредитованию? Участники рынка недвижимости решили поделиться своими взглядами по данным вопросам.

По мнению Леонида Капрона (директор департамента жилой недвижимости компании «Галс-Девелопмент»), скорее ипотека является альтернативой рассрочке, которая представляет собой некий воздух, приобретаемый в начале строительства в ходе маркетингового процесса. В основном, рассрочка платежей состоит из трех этапов:

Первоначальный взнос;
Льготный период (выплата равных долей без процентов);
Выплаты под процент.

При наличии надежного инвестора, подобная схема весьма выгодна девелоперу, при этом использование рассрочки позволяет привлечь покупателей на ранней стадии строительства, вследствие чего можно сократить его сроки и вовремя выполнить взятые на себя обязательства в отношении кредитора, так как увеличение сроков строительства влечет за собой повышение стоимости жилья, что неоднозначно сказывается на всех участниках сделки.

Сергей Мигунов (начальник управления маркетинга и развития ГК Конти) не согласен с данной точкой зрения, так как он считает, что это абсолютно разные вещи. Рассрочка платежей предполагает строго оговоренные сроки строительства. Покупатель может на ранней стадии купить квартиру с небольшим первоначальным взносом, фактически выплачивая деньги до начала строительства. В случае высокой готовности объекта, при условии невысокого первоначального взноса при рассрочке, срок погашения будет также невелик. В любом случае, до момента сдачи объекта или получения собственности покупатель должен в полном объеме расплатиться с продавцом. В отношении же ипотеки, сроки весьма условные, которые могут длиться десятилетиями. Поэтому, скорее всего, рассрочка является дополнительным инструментом для привлечения покупателей.

При этом стоит отметить, что для ипотечных банков немаловажным фактором являются обеспечение сделки и страхование приобретаемой недвижимости. На начальных стадиях строительства покупатель приобретает не объект, а права требования по данной недвижимости в момент ее готовности. В случае покупки квартиры в готовом доме, конечной целью покупателя являются права собственности. Для банков более привлекателен вариант приобретения прав собственности, что в свою очередь является одной из причин предоставления застройщиками рассрочек.

Рассрочка для продавцов является возможностью стимулирования сбыта. Для некоторых покупателей, рассрочка является не альтернативой ипотеки, а единственным вариантом приобретения жилья.

Да, действительно, последние несколько лет отмечено снижение популярности ипотеки, соглашается Татьяна Кузнецова (директор департамента продаж недвижимости компании Эталон-Инвест), и рассрочка становится чуть ли не единственно доступной схемой покупки жилья. К примеру: в ЖК «Изумрудные холмы» более 80% квартир реализовано с помощью рассрочек платежей.

А вот что рассказывает Сергей Лядов (пресс-секретарь компании Сити-XXI век), рассрочка платежей весьма интересна и как временная мера для повышения спроса, и как конкурентное преимущество в долгосрочной перспективе. На российском рынке недвижимости, при отсутствии возможности единовременной оплаты, покупателю предоставляется рассрочка на 10-40% от полной стоимости жилья. При этом, рассрочку здесь можно рассматривать как дополнительную услугу. Также, он считает, что при снижении спроса застройщики будут предлагать скорректированный вариант рассрочки, выполняющий функции ипотеки. Существует один общий момент у ипотеки и рассрочки, это возможный риск непогашения остаточной суммы, что в конечном итоге может лишить Вас жилья. Что касается возможных рисков в перспективе, то их сложно предугадать. Можно лишь отметить, что при ипотеке таких рисков больше, в связи с большим временным периодом. А с другой стороны, при рассрочке возрастает долговая нагрузка по платежам, в связи с ограниченностью сроков.

По мнению Романа Семчишина (коммерческий директор TEKTA GROUP), ипотека и рассрочка - два совершенно разных продукта. Рассрочка применяется для повышения спроса и активных продаж. При получении рассрочки, покупателю не нужно идти в банк и доказывать свою платежеспособность. Суть ипотеки - предоставить человеку возможность купить квартиру в кредит, который выплачивается десятилетиями. А средний срок рассрочки составляет около 1,5 лет. Выплачиваемые суммы также различаются. В случае предоставления рассрочки покупателю под невысокий процент сделка выгодна обеим сторонам. В случае беспроцентной рассрочки, и при условии, что застройщик не повысил стоимость, в качестве компенсации за издержки, связанные с рассрочкой, сделка очень выгодна для покупателя. Выражаясь банковским языком, клиент получает грейс-период (беспроцентный период), в то время как застройщик пользуется заемными средствами (12-13% годовых), при этом недополучая денежные средства в моменте от дольщика. При снижении спроса рассрочка предполагает хорошую скидку. Также, Семчишин отметил, что не так давно появилась комбинированная схема - рассрочку объединили с ипотекой, в результате чего дольщики получили возможность оплаты первоначального взноса в течение всего периода, пока идет строительство.

Екатерина Симонова (заместитель I-го вице-президента ФСК Лидер) говорит, что на сегодня, покупателю предлагается на выбор, как ипотека, так и рассрочка. И клиент самостоятельно определяет оптимальный вариант покупки для себя. Эти схемы продажи представляют собой два разных подхода к оплате, существенные факторы которых различаются по срокам и объемам ежемесячных выплат.

Также, высказалась и Мария Кондрашина (исполнительный директор «СКМ Групп»), нас сегодняшний день ипотека все больше пользуется спросом, однако, последние исследования показали, что несмотря на все меры властей по решению задачи доступности жилья, основное большинство россиян не могут позволить себе взять ипотеку. В частности, причинами являются как невысокий уровень дохода населения, так и нестабильность экономического рынка. Также, она подчеркнула, что возможность использования кредита зависит не только от покупателя, но и от продавца. В большинстве своем ипотечные банки выдают кредиты на объекты, готовность которых составляет 20% и выше. Тут-то и начинается скрещивание интересов. Банки не хотят кредитовать практически пустое место, а покупатели желают купить квартиру как можно раньше (на этапе котлована) и подешевле. Одним из выходов и является рассрочка. Застройщик получает существенные средства, а покупатель - более лояльную схему приобретения квартиры.

По информации глав отдела новостроек Александра Энгеля, рассрочка платежей взаимовыгодна как покупателю, так и продавцу. Застройщик получает возможность расширения круга клиентов, и как следствие, реализации недвижимости по более выгодной стоимости. В случае неликвидности объекта, застройщики прибегают к беспроцентной рассрочке и предоставляют возможность оплаты квартиры без наценки и в несколько этапов. В отношении покупателей, то им выгодно, что необязательно иметь сразу всю сумму стоимости жилья. Особенно выгодно для тех, кто покупает новую квартиру за счет продажи старой. Заключается договор с рассрочкой и после продажи старого жилья покупатель расплачивается за новую квартиру. Также, рассрочка хороша для тех, кто имеет высокий, но неофициальный доход. В основном рассрочка предполагает повышение первоначальной стоимости жилья. В большинстве своем встречается вариант, при котором на остаточную сумму начисляется 1-2% в месяц, что практически сравнимо со средними ставками по ипотечному кредитованию.