Приобретение первичного жилья: напрямую или через посредника?

Каждый потенциальный покупатель, выбирая способ покупки жилья в новостройке, исходит из уже устоявшихся представлений, которые часто мешают воспринимать ситуацию объективно и приводят к принятию неверного решения. Поэтому стоит разобраться, каковы реальные достоинства и недостатки покупки первичного жилья с помощью агентства недвижимости или напрямую у застройщика.

Напрямую дешевле
Самым распространенным заблуждением является мнение о том, что покупка квартиры напрямую изначально должна быть дешевле, поскольку посредники работают за определённый процент, что приводит к увеличению стоимости жилья. На самом деле система купли-продажи жилья на первичном рынке устроена куда более сложно.
На сегодняшний день существует множество схем сотрудничества девелоперов и так называемых посредников - агентств недвижимости, поэтому в большинстве случаев, особенно, если Вы имеете дело с крупной компанией, цена на квартиру от застройщика и от риэлтора будет одинаковой. На принципе ценового единства основано подавляющее большинство договоров между девелоперами и агентствами недвижимости.
Однако бывают и исключения. В этом случае важно знать, кому принадлежит квартира. Если жилье в собственности у застройщика, то продано оно будет по установленной им цене. Поэтому обсуждать условия предоставления скидки или рассрочки стоит не с риэлтором, а напрямую с застройщиком, за которым всегда остается последнее слово в отношении цены квартиры. Если же агентство недвижимости продает собственные квартиры, выкупленные у компании-застройщика, то он уже не может диктовать свои правила. В результате возможны различные варианты, среди которых не исключено снижение стоимости.

Проблема выбора
Что касается многообразия выбора квартир, то здесь существуют две прямо противоположные точки зрения. Одна категория покупателей просто убеждена, что опытные риэлторы всегда готовы предложить неисчерпаемое количество вариантов, поскольку они всегда в курсе любых изменений на рынке. Другая часть граждан считает, что за более полной и достоверной информацией стоит обращаться к застройщику, поскольку он зачастую является собственником жилья. Фактически же возможность выбора определяется исходя из каждой отдельной ситуации.
Прежде всего, стоит учесть, что продажа квартир девелоперской компанией через риелторов может быть реализована двумя путями. В первом случае застройщик выделяет дилеру определенное количество квартир, а во втором – все агенты и застройщик совместно продают полный набор объектов. Разница в том, что в первом случае риэлторы смогут предложить покупателю только выделенные им застройщиком объекты, а все остальные варианты не будут даже упомянуты. При втором варианте любой объект можно приобрести в равных возможностях, как через застройщика, так и у риэлтора.

У кого удобнее?
Следующий вопрос, который часто возникает у покупателя: где удобнее покупать жилье – у застройщика или в риэлторской фирме. Решающим фактором здесь становится полнота предоставляемых услуг, поскольку любой клиент хотел бы получить максимум услуг при минимуме неудобств, включая временные и денежные затраты. В этом плане застройщики обладают неоспоримым преимуществом, поскольку покупатель получает максимум информации и услуг в одной фирме. Кроме того, в ряде случаев зарегистрировать договор о праве собственности девелоперу удается быстрее, чем посреднику. Однако, как утверждают профессиональные игроки рынка, случается и так, что покупатель буквально сбегает от застройщика к риэлторам из-за низкого уровня профессионализма в девелоперской компании. В результате, выбор в пользу застройщика или посредника покупателю лучше всего делать, основываясь на профессионализме компании.

Безопасность превыше всего
Безопасность сделки – первостепенный вопрос для покупателя. Одним из распространенных заблуждений здесь является миф о том, что новостройки – более «чистые» квартиры по сравнению с вторичным рынком недвижимости, где за каждой квартирой тянется своя предыстория и цепочка из собственников. На самом деле, все несколько по-другому. Приобретая квартиру на первичном рынке, важно знать, на какой стадии находится строительство. Например, покупка квартир на стадии котлована подразумевает серьезную степень риска. Поэтому как раз в этом случае самое время обратиться к профессиональному риэлтору, который станет непосредственным защитником Ваших интересов при выявлении степени рисков и способов их предотвращения.

Совместными усилиями
В настоящее время многие девелоперские компании работают одновременно по нескольким схемам при реализации своих объектов, в том числе с привлечением агентств недвижимости. Степень интенсивности сотрудничества застройщиков и агентов обычно зависит от возможностей девелопера. Что касается крупных компаний-застройщиков, то они чаще всего самостоятельно реализуют свои проекты, воспользовавшись собственным отделом продаж. Привлечение консультантов-риэлторов «со стороны» характерно для менее раскрученных девелоперов с небольшим портфелем объектов и недостатком собственных ресурсов. Некоторые застройщики, напротив, независимо от уровня развития компании и объема собственной базы стремятся укреплять партнёрские связи с риэлторами, поскольку выплата комиссионного вознаграждения агентству для них более выгодно, чем содержание и обучение сотрудников собственного отдела по продажам и затрат на рекламу.

Возможно, вариант совместного взаимовыгодного сотрудничества риэлторов и застройщиков наиболее приближен к идеальному. Покупатели при этом получают возможность совместить преимущества покупки квартиры через посредника и напрямую у застройщика. Стоит лишь помнить, что свои достоинства и недостатки есть у обоих вариантов, поэтому делать правильный выбор нужно с учетом особенностей каждой конкретной ситуации и личных предпочтений покупателя.