Риски приобретения дешевой квартиры
Естественно, что скидки и низкие цены весьма привлекательны для россиян, при всем при том, что в России квартирный вопрос является весьма болезненным, в виду своей малодоступности. Однако, следует помнить, что в сфере недвижимости, за просто так ничего не делается.
В большинстве своем квартира является ликвидным и востребованным товаром, и если Вам предлагают жилье по заметно сниженным ценам, то следует ожидать какого-либо подвоха, так как низкая цена обычно бывает вызвана какими-либо проблемами. При этом, наиболее опасными являются юридические проблемы, так как в случае чего, суд может признать сделку купли-продажи недействительной, и в конечном итоге денег Вам скорее всего никто не вернет. Почти каждый третий россиянин если не столкнулся с этим, то обязательно слышал о подобной истории.
Олег Сухов (адвокат), даже упоминал в одной из своих статей "Почему нельзя покупать дешевую квартиру" (см. на сайте Метр Квадратный) о случае из своей практики, что девушке предлагали купить квартиру за весьма низкую цену в 4 млн. рублей. Хорошо, что девушка не повелась на это. В итоге оказалось, что квартира уже была продана, а продавец обратился в суд, якобы покупатель не внес оплату и с связи с этим, он просит расторгнуть договор. Пока суд посылал покупателю повестки, продавец изымал их из почтового ящика, и по происшествии некоторого времени, за неявкой покупателя, суд расторг договор. Продавец заново зарегистрировал данную квартиру на себя и выставил на продажу с огромной скидкой за 4 млн. рублей. Данный пример конечно является верхом цинизма, но в жизни случается всякое.
Естественно, само собой напрашивается вывод о том, что дешевые квартиры, реализующиеся по ценам ниже рыночных следует проверять особенно тщательно. Как советуют специалисты, лучше обратиться к профессионалам.
В первую очередь необходимо проверить продавца квартиры. Для этого необходимо полностью исключить продажу по доверенности, так как срок доверенности действует лишь до определенного момента, а вот договор купли-продажи считается заключенным лишь с момента регистрации в Росреестре. И в случае отмены доверенности до срока регистрации, никто, за исключением продавца, об этом знать не будет. В то же время отмена доверенности до регистрации договора купли-продажи дает право оспорить договор. Согласно практике многих юристов, в подобных случаях суд в основном признает право собственности за покупателем, но как известно, не бывает правил без исключений. И никто не даст гарантию того, что именно Вы не станете таким исключением. Кроме того, вряд ли кого порадует перспектива судиться с кем-то и доказывать, что купленная квартира принадлежит именно Вам.
Более того, по мнению экспертов, лучше покупать жилье у граждан, проживающих в Вашем регионе, так как мошенники в основном оформляют «нечистое» жилье на алкоголиков, и потом по доверенности от их имени занимаются ее реализацией. Также, стоит проверить документы о дееспособности продавца, в противном случае, если в суд подадут иск о его недееспособности, Вам придется доказывать обратное, и не факт, что право собственности признают за Вами. В случае отказа продавца о предоставлении подобной справки, лучше сразу расторгнуть с ним все отношения.
Также, как не раз уже наверно все слышали, необходимо проверять, особенно дешевые квартиры, на наличие прописанных в ней несовершеннолетних и других категорий граждан, имеющих возможность впоследствии предъявить права на нее. После тщательной проверки продавца, следует также тщательно заняться проверкой и самой квартиры. Для этого необходимо отследить все регистрационные действия, в которых участвовало данное жилье, с учетом всех обременений и истории всех регистраций и прописок. В этом Вам может помочь архивная выписка из домовой книги. Как рассказывают юристы, в частности продаются квартиры, обремененные ипотекой. Особых рисков при этом нет, но возникают сложности с оформлением документов.
В основном, все имеющиеся обременения должны быть прописаны в правоустанавливающих документах, но иногда продавцы умышленно их скрывают. Также, нужно тщательно проверить все документы на наличие ошибок, или даже подделок. Кроме того, имеет смысл проверить, проводилась ли в квартире незаконная перепланировка. В случае несвоевременного установления данного факта, все обязательства по узакониванию лягут на Ваши плечи.
Однако, специалисты говорят, что дешевые квартиры - не всегда означают признак мошенничества. Просто жилье может быть с какими-либо дефектами (например, окна выходят на свалку, кладбище и т.д.), что автоматически снижает стоимость жилья как минимум на 20%. Более низкие цены также присущи квартирам при быстрой продаже. Так что заметно сниженная стоимость квартиры - еще не повод для беспокойства, однако, в любом случае, такое жилье необходимо тщательно проверять и проверять…
