Как правильно выбрать инвестиционную квартиру в жилом комплексе
13.07.2016
Изменение ситуации на рынке недвижимости заставило многих инвесторов более тщательно отнестись к выбору квартиры. О тонкостях процесса поиска наиболее ликвидного жилого объекта для инвестирования рассказал управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
С наступлением экономической нестабильности инвестор на рынке недвижимости стал более рациональным. Сегодня в приоритете не минимальная стоимость, а максимальная ликвидность, которая в будущем позволит быстро и без проблем реализовать квартиру. Такая стратегия требует более тщательного подхода к выбору инвестиционного актива. Приходится учитывать множество нюансов: от расположения корпуса до видовых характеристик. Рассмотрим ситуацию, когда инвестор уже определился с комплексом и его местоположением, соответственно, вопрос надежности девелопера не стоит. Как выбрать конкретную квартиру внутри самого ЖК?
Корпус
Большинство современных проектов массового сегмента сегодня – не точечное строительство, а масштабная застройка, состоящая из множества жилых корпусов и объектов инфраструктуры. С этой точки зрения потенциальный успех инвестиционной квартиры будет во многом зависеть от местоположения корпуса.
Для начала оцените уже существующее окружение. Более ликвидным является дом, максимально приближенный к метро, остановкам общественного транспорта, паркингу и другим объектам инфраструктуры. Учитывая масштабность современных жилых проектов, один из возводимых корпусов может находится в 5 минутах ходьбы до ключевых объектов, а другой – в 20 минутах и даже более. Такой разброс может существенно повлиять на решение потенциального покупателя, особенно если речь идет о проекте, вблизи которого нет альтернативной инфраструктуры.
Затем оцените будущее окружение выбранного корпуса. Для этого лучше обратиться к генеральному плану застройки территорий, в котором отражено местонахождение новых объектов, запланированных к строительству. Это могут быть как другие жилые проекты по-соседству, так и новые объекты инфраструктуры: железнодорожные станции или автовокзалы, торгово-развлекательные комплексы, магистральные улицы. Любые «соседи», нарушающие тишину, конечно же, снизят ликвидность квартир в данном корпусе. Особенно важно обратить внимание на планируемую в округе застройку, если вы хотите вложиться в загородный комплекс.
Также важно иметь в виду, что самые первые корпуса в масштабных проектах сдаются в эксплуатацию задолго до завершения строительства остальных очередей комплекса. Это значит, что если вы купили квартиру в первой очереди и захотите выйти из актива с окончанием ее строительства, вам придется либо реализовывать свой объект в разгар остальной стройки, либо ждать завершения всего проекта, что влечет собой потери в обоих случаях. Тем не менее, есть и альтернативы. К примеру, ЖК «Кварталы 21/19» сдается в эксплуатацию фазами – то есть группой домов, образующей единый закрытый двор. То есть продолжающаяся стройка других очередей почти незаметна для жильцов построенного квартала. Таким образом, тщательно оценивайте расположение корпуса на стройплощадке.
Этаж
Определившись с корпусом, начинаем выбирать квартиру. По-прежнему крайне непопулярны первые этажи, однако в новостройках вы не найдете предложение на первых этажах, так как застройщики отдают их под коммерческие объекты. В связи с этим страдает привлекательность вторых этажей, особенно если неизвестно, какой именно коммерческий объект появится под вашими окнами, ведь это может быть, к примеру, ресторан или магазин. Таким образом, лучше подстраховаться и выбирать объекты, расположенные в центре здания – в средних подъездах и на средних этажах.
Последние этажи – тоже не самый удачный с инвестиционной точки зрения вариант. Во-первых, потому что они, как правило, наиболее дорогие. А во-вторых, по отношению к ним у многих все еще сохраняются негативные предубеждения, несмотря на то, что современные технологии давно нивелировали минусы жилья, расположенного на последних этажах или в торцевой части новостройки.
Межквартирный холл
Далее стоит обратить внимание на планировку межквартирного холла: близость к мусоропроводу и лифтам станет негативным фактором. Лучше выбирать квартиру, расположенную как можно дальше от этих удобств.
Немаловажным фактором для многих покупателей является численность соседей. Большим предпочтением всегда пользуются подъезды с меньшим числом квартир на этаже. Оптимальным соотношением считается 4 квартиры на одну лестничную площадку.
Количество комнат
Наиболее ходовыми вариантами на рынке являются большие однокомнатные (порядка 45 кв. м.) и небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв. м.). В сумме они составляют примерно 70-80% предложений на рынке, а значит, пользуются самым большим спросом. Однако в последние годы всё большую популярность у инвесторов завоевывают студии и так называемые «евродвушки» – квартиры с большой гостиной, совмещенной с кухней. Во-первых, у таких объектов ниже ценник, во-вторых, на рынке их еще немного (около 15% предложений), поэтому конкуренция среди инвесторов к моменту их продажи ниже. Таким образом, многокомнатные квартиры не являются высоколиквидным вариантом для инвестиций.
Видовые характеристики
В данном случае инвестору не стоит гоняться за жильём с лучшим обзором, ведь застройщики, как правило, выставляют их на продажу по максимальной цене. Вам нужно найти «золотую середину», какой может стать объект на средних этажах с окнами во двор. Также лучше выбрать компромиссный вариант с точки зрения естественного освещения – не стоит отдавать предпочтение только солнечным или затененным квартирам. Идеальное решение – квартира, где солнце появляется в первой или второй половине дня и окна выходят на Юго-Восток или Юго-Запад.
Планировка
Это, пожалуй, главный фактор ликвидности. Идеальная планировка – это прямые углы (90°), соотношение сторон помещений 1:1,5, ширина комнаты – не менее 3,2 м, размер кухни – от 10 кв. м, площадь санузла – от 4 кв. м (причем предпочтительно, если он расположен в угловой части квартиры). Несмотря на противоречивое отношение к лоджиям у разных групп клиентов, лучше если она все-таки присутствует в плане, ведь за ее счет можно расширить жилое пространство. Если речь идет о небольших квартирах, то лучше избегать больших кладовок и коридоров. Также является плюсом большое число окон – это преимущество может быть использовано при индивидуальной перепланировке.
Отделка
Наличие отделки – потенциально выгодный фактор, повышающий ликвидность квартиры. Такие предложения сейчас встречаются на рынке все чаще, и покупатели при этом проявляют к ним большой интерес, ведь ремонт от застройщика экономит много денег. Даже если отделка квартир не предусмотрена проектом, некоторые застройщики предлагают ремонт в качестве дополнительной опции, и лучше ей не пренебрегать. К тому же, если инвестор по каким-то причинам не захочет реализовывать квартиру сразу после окончания строительства, то объект с отделкой гораздо быстрее найдет своего арендатора.
Принимаем решение
Конечно, идеальных квартир не бывает. Поэтому выбирая жилой объект для инвестиций, нужно взглянуть на него глазами потенциального покупателя. В то же время не стоит забывать и о том, что после выбора и приобретения квартиры инвестор не должен пускать дело на самотёк. Не стоит забывать и о том, что после выбора и приобретения квартиры инвестор не должен пускать дело на самотёк – необходимо следить за ценовой политикой застройщика, ведь к моменту выхода жилого комплекса на рынок вы, по сути, становитесь конкурентами. Вашими соперниками также являются другие инвесторы, выкупившие жильё по соседству с вашим вложением.
