Осторожно, демпинг! 5 признаков проблемной новостройки

«Правильная» новостройка неуклонно дорожает. С момента открытия продаж до ввода жилья в эксплуатацию, рост цен, как правило, составляет 20-30%. Любое временное снижение, направленное на повышение активности покупателей, обязательно сменяется подорожанием, и общий вектор цены всегда идет вверх. Если же цены только падают, значит, проект не так хорош, как уверяют в рекламе: спрос на него минимален и сделки единичны. Кроме того, застройщик может испытывать недостаток финансирования. Снижая стоимость квадратного метра до уровня себестоимости, он фактически выстраивает «пирамиду», когда из денег привлеченных клиентов оплачивается дальнейшее строительство жилья для будущих покупателей. Если приток заинтересованных лиц уменьшается, новостройка «встает» на неопределенный срок.

2. Низкие темпы продаж. 

Основным признаком устойчивости проекта являются высокие и стабильные темпы реализации жилья. Как меняется количество квартир в продаже — можно отследить на сайте жилого комплекса. Если они все время «уходят», значит, объект пользуется спросом, который возможен, только когда ЖК отличается целым рядом качественных преимуществ и сбалансированной ценой. Также изначально высокий интерес к проекту со стороны других покупателей говорит о ликвидности продукта – это дает определенные гарантии того, что при изменении своих жизненных планов квартиру можно будет достаточно быстро продать.
«Несмотря на снижение активности покупателей на первичном рынке Подмосковья, мы не ощущаем падения спроса, — отмечает Светлана Шмакова, вице-президент ГК «САПСАН». — Объем продаж в ЖК «Мелодия леса», строящемся в зеленоградском районе Московской области, за последние три месяца этого года вырос на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Покупатели оценили преимущества ЖК, среди которых — удачная локация, высокое качество и быстрые темпы строительства, обширная инфраструктура и сбалансированная цена».

3. Постоянно действующие акции.

Акции являются одним из самых эффективных способов привлечения покупателей. Но постоянно делать щедрые «подарки» девелоперы не могут, так как в 2015-2016 годах затраты на строительство вплотную приблизились к минимальным значениям цены «квадрата» на первичном рынке. Рентабельность девелоперского бизнеса в проектах эконом- и комфорт-класса сегодня составляет в среднем 20-25%. Слишком высокие скидки (15-20%) и череда акций в режиме нон-стоп свидетельствуют о серьезных проблемах у застройщика и показывают, что он отчаянно пытается привлечь деньги на продолжение строительства.
«На рынке недвижимости есть традиционные периоды распродаж — аналогично с такими товарами, как одежда или бытовая техника, — говорит Светлана Шмакова. — Практически все девелоперы устраивают акции на Новый год и в августе. Так, в ЖК «Мелодия леса» в преддверии 2016 года покупателям предоставлялась скидка в размере 2016 рублей с квадратного метра, что составляет около 3% от стоимости. Если же скидки действуют постоянно — на протяжении нескольких месяцев и более, то это серьезный повод насторожиться».

4. Проблемы с коммуникациями. 

«Ключи в день оплаты» — такой рекламный текст в сочетании с низкой ценой и скидками может стать важным аргументом в принятии решения о покупке квартиры. Однако спешить не стоит. Нередко складывается ситуация, когда дом уже построен, но не вводится в эксплуатацию из-за отсутствия подключенных коммуникаций. Таким образом, формально покупатель может получить ключи, но проживать в новой квартире — нет. Когда застройщик решит проблемы с подключением коммуникаций, и будут ли они подключены вообще — вопрос открытый. Исследовать технические вопросы рядовому покупателю непросто. Тем не менее, можно поискать подробную информацию об объекте и о проблемах с коммуникациями в открытых источниках. Если же квартирный вопрос стоит остро и переехать в новое жилье необходимо быстро, лучше не рисковать и отдать предпочтение ЖК с построенными и уже введенными в эксплуатацию корпусами, в которые происходит заселение.

5. Отсутствие необходимой документации.

Демпинг может быть сигналом и того, что у девелопера нет необходимой разрешительной документации. Базовый «пакет», который должен проверить потенциальный покупатель, включает в себя: учредительные документы, лицензию застройщика, разрешение на строительство, проектную документацию по объекту и правоустанавливающие документы на землю. Девелопер обязан предоставить для ознакомления все необходимые бумаги, и отказ должен сразу насторожить покупателя. 

«Для того чтобы проект был сдан, недостаточно просто построить дом — положить кирпич один на другой, — отмечает Светлана Шмакова. — Важно, чтобы комплекс изначально имел всю разрешительную документацию и был согласован. Распространенным нарушением является строительство многоквартирных домов на участках, предназначенных для ИЖС или нежилых объектов. Кроме того, застройщик может допустить отступления от согласованного проекта. В лучшем случае это оборачивается затягиванием сроков введения ЖК в эксплуатацию, пока проводятся экспертизы и проверки. В худшем — суд отказывается признать право на постройку и выносит постановление о сносе дома». 

По состоянию на конец 1 квартала 2016 года в реестр проблемных застройщиков, составленный властями Московской области, входит 82 компаний. Для сравнения: в октябре 2012 года, в момент создания реестра, в него была включена только 31 компания. Кризис усугубил проблемы в строительной отрасли, поэтому число девелоперов, неспособных выполнить свои обязательства, постоянно увеличивается. Сводить «концы с концами» становится все сложнее. С одной стороны, на застройщиков «давит» падение спроса и платежеспособности покупателей, с другой — повышение цен на строительные материалы и ужесточение нормативов обеспеченности ЖК социальной инфраструктурой. Например, по сравнению с 2012 годом, власти сегодня обязывают застройщиков строить в два раза больше детских садов, школ и других социально-бытовых объектов. 

«Некоторые девелоперы уже работают на грани или даже ниже рентабельности, —резюмирует Светлана Шмакова. — Однако демпинг — это не выход из проблемной ситуации, и не ключ к успеху, а чаще всего начало конца. К сожалению, многие покупатели с ограниченным бюджетом готовы закрывать глаза на риски и положительно реагируют на низкую цену. Но такая недальновидность часто оборачивается серьезными проблемами в будущем. Надо понимать, что за любым демпингом скрываются проблемы с продажами, связанные с какими-то ошибками или просчетами застройщика. Поэтому подозрительно низкая цена — это повод начать искать другой проект. Тем более, что дефицита жилья в Подмосковье нет. В 2015 году в Московской области было построено около 6 млн кв. м. жилой недвижимости. По итогам 1 квартала 2016 года объем ввода жилья увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 30%. А всего в этом году в Подмосковье планируется построить 7,5 млн кв. м. недвижимости».