Альтернативные сделки - минусы и плюсы
Квартирный вопрос в России - самая болезненная тема для большинства граждан. Поэтому, для приобретения жилой недвижимости, многие используют другую квартиру, в качестве стартового капитала. Таким образом образуется цепочка продаж квартир, в которой один из участников сделки является одновременно и покупателем и продавцом. Такие схемы приобретения жилья и называются альтернативными.
Альтернативные сделки являются потомками, если можно так выразиться, сделок прямого обмена и мены, встречающихся и в настоящее время. Правда, из-за сложности подбора подходящих вариантов, они крайне редки. Потому что прямой обмен возможен лишь с неприватизированными (государственными) квартирами, при этом все прописанные наниматели одной квартиры прописываются в другой, жильцы которой наоборот, прописываются в первую квартиру. Это очень хлопотная и долгая по времени процедура, так как все документы требуют рассмотрения в ГУПе «Московский городской центр арендного жилья».
В случае, если две квартиры находятся в собственности, то собственники одной квартиры могут заключить с собственниками другой квартиры договор мены. Однако, и здесь есть свои сложности. Необходимо согласие всех собственников двух квартир, при этом нужно согласовать размер доплаты, если таковая имеется.
Если сравнивать альтернативную сделку со сделкой обмена и мены, то куда более проще. Нужно подыскать покупателя на жилье, потом альтернативную квартиру, совместить условия купли-продажи и завершить сделку. В данной схеме присутствует огромный выбор подходящего жилья. Кроме того, по желанию, можно все сделки провернуть одновременно, что является для многих оптимальным выходом, так как они боятся хранить большие суммы денег в банках или держать их при себе. Кроме того, при нестабильности экономической ситуации, возможны резкие скачки цен.
Госрегистрация договоров купли-продажи при альтернативной сделке проходит по отдельности. Исключение возможно лишь в том случае, когда в договорах прописана сделка под условием. Несмотря на формальную независимость этих двух сделок, их регистрация проводится параллельно.
При альтернативной сделке снятие с учета со старого адреса и постановка по новому, а также фактический переезд устанавливаются, как правило, достаточные, чтобы участник этой сделки мог переехать и сразу прописаться на новом месте, минуя промежуточные жилые площади.
Получается, что альтернативные сделки нужны для того, чтобы одновременно продать старую и купить новую квартиру, при этом свести к минимуму риски получения и хранения денежных средств, а также неудобства при переезде и перерегистрации. Однако, то, что создает дополнительные плюсы альтернативщику, может негативно сказаться на других невольных участников этой сделки. А при условии наличия нескольких альтернативных квартир, вероятность доведения такой сделки до завершения обратно пропорциональна количеству участников.
Это был самый простой пример альтернативной сделки. А ведь бывает, что цепочка состоит из нескольких альтернативных квартир, бывают покупатели используют ипотечный кредит и т.д..
Например, девушке нужно продать две комнаты в коммуналке и купить однокомнатную квартиру. Покупатель на одну из комнат с прямыми деньгами, а на вторую - альтернативщик, причем, его квартиру покупали с помощью ипотечного кредитования. В качестве альтернативной квартиры для девушки было выбрано жилье, доля которого принадлежала несовершеннолетнему, что обязало продавца проходить опекунский совет и предоставлять ребенку другое жилье. В общем, данная сделка была завершена в течение года.
Чем больше участников присутствует в альтернативной сделке, тем больше интересов необходимо затрагивать при проведении единой сделки. И если хоть одно звено в цепочке вдруг даст сбой (отказ банка в кредите, отказ продать или купить и т.д.), то вся подготовка может сойти на нет. В данной схеме купли-продажи жилья существует максимальный риск срыва сделок. Сам процесс альтернативных сделок занимает от 1 месяца до года, в зависимости от сложности.
Кроме того, следует отметить, что чем больше количество участников этой сделки, тем более громоздкой становится финансовая сторона сделки, более сложен расчет через банковскую ячейку и т.д., что и объясняет, почему альтернативные квартиры в цене дешевле обычных на 10-15%, а комиссионные агентств за проведение данной сделки раза в три выше, чем за простую продажу.
Для того, чтобы не заморачиваться такой схемой продажи, большинство предпочитает разбить цепочку на две последовательные сделки, продажу и в дальнейшем покупку. В этом случае, можно реализуемую квартиру позиционировать на 15% подороже, а в дальнейшем при покупке жилья (при наличии свободных денег) можно получить больший торг. Правда, свои сложности здесь тоже имеются. При простой продаже недвижимости покупатель, естественно желает, чтобы приобретаемое жилье было физически и юридически свободно. Если имеется возможность заранее выписаться из квартиры и вывезти вещи в другое место, то при условии стабильности экономического рынка, подобное разбиение может оказаться выгодным на 10-20% от продажной цены. При нестабильности экономики специалисты не советуют проводить такие манипуляции, так как последовательность сделок будет разорвана по времени, и конъюнктура цен может существенно измениться.
