Как снизить риски при покупке квартиры?
Каждый человек, решающийся на столь ответственный шаг, как покупка квартиры, в первую очередь задумывается над тем, что важнее всего при покупке квартиры. Ответ весьма прост – для того, чтобы купить квартиру в любом городе, нужны средства и определенные знания, которые помогут снизить риски при ее покупке.
Изначально стоит определиться, к какой категории будет относиться Ваше будущее жилье. Если это новостройка, то нужно тщательно проанализировать всю разрешительную документацию, а также узнать о состоянии финансовых дел компании-застройщика.
Если речь идет о вторичном рынке жилья, то особое внимание следует уделить правоустанавливающим документам. Стоит также обратить внимание и на продавца.
Покупая квартиру, обязательно стоит попросить продавца предоставить все необходимые справки, подтверждающие, что он вполне адекватен и не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. В противном случае доказывать свою правоту Вам придется через суд при расторжении сделки.
Однако если произошло так, что продавец имеет некую степень недееспособности, нужно выяснить, имеет ли он право самостоятельно совершать сделки. Если нет, то необходимо пригласить на сделку врача-психиатра или нарколога, который побеседует с продавцом перед подписанием договора и даст заключение о степени его адекватности.
В том случае, если человек, продающий квартиру, полностью лишен дееспособности, то сделки за него вправе совершать его опекун. Здесь следует проявить особую осторожность, заключая сделку, чтобы все необходимые интересы недееспособного гражданина были учтены, и этот факт засвидетельствовали органы опеки и попечительства.
Что касается фразы «проверка правоустанавливающих документов», то многие воспринимают ее слишком буквально, считая, что речь идет о подлинности бумаг. Фактически же, проверка квартиры юристом подразумевает анализ того, что указано в правоустанавливающих документах на жилье.
Некоторые примеры, указанные ниже, должны насторожить покупателя и заставить его принять дополнительные меры для защиты собственных интересов:
• Свидетельство о собственности, полученное продавцом в результате наследования
В настоящее время наследование квартир – далеко не редкость, поэтому их доля на рынке весьма велика. При этом, та недвижимость, которая была передана по наследству 5, 10 или 15 лет назад намного безопаснее той, которая была унаследована несколько месяцев назад. Связано это, прежде всего с тем, что в последнем случае могут обнаружиться наследники, которые не догадывались о смерти наследодателя и имеющие право претендовать на жилплощадь. Поэтому велика вероятность того, что суд удовлетворит их требование о расторжении договора.
Покупая квартиру, которая была унаследована в недавнем времени, нужно поговорить с соседями и как можно больше выяснить о бывшем владельце. В том случае, если Вам удастся выяснить информацию о других наследниках, помимо ее нового владельца, не оформлявших отказ от наследства, от покупки жилья лучше отказаться. Если же неучтенных наследников Вы не обнаружите, то в любом случае следует перестраховаться и взять у продавца нотариально заверенную расписку о том, что при появлении прочих наследников он обязуется урегулировать материальные претензии с их стороны. Дополнительной защитой может послужить титульное страхование, которое позволит Вам вернуть полную стоимость квартиры в случае признания сделки недействительной.
• Доверенность на продажу квартиры
По статистике основная масса мошеннических действий с недвижимостью происходит при использовании доверенностей. Поэтому в том случае, если в качестве продавца выступает не собственник, а лицо с генеральной доверенностью, стоит в первую очередь удостовериться в подлинности данного документа и проверить, не отзывалась ли данная доверенность. Во-вторых, нужно обязательно пообщаться с собственником квартиры, а также попросить справки, подтверждающие психологическое и физическое здоровье продавца и его доверенного лица. Если на вопрос о местонахождении собственника квартиры доверенное лицо не сможет сообщить достоверной информации, от покупки такой квартиры однозначно стоит отказаться.
• Дети, прописанные в квартире, но не включенные в приватизацию
Приобретая квартиру на вторичном рынке, специалисты в обязательном порядке требуют предоставить выписку из домовой книги. С помощью данной справки можно получить достоверные сведения о том, кто и когда был прописан в данной квартире. Кроме того, данный документ позволяет точно узнать, насколько законно была проведена приватизация. В том случае, если дети собственника не были включены в приватизацию, но прописанными в квартире числились, или были выписаны из нее до проведения приватизации, то за ними закон сохраняет право пользования недвижимостью. Чтобы избежать неприятностей, вызванных данным фактом, в случае обнаружения факта пренебрежения правом несовершеннолетнего гражданина на приватизацию, нужно либо отказаться от сделки, если ребенок не достиг совершеннолетнего возраста, либо попросить нотариальный отказ от претензий на квартиру в том случае, если ребенок вырос.
