Большой дисконт – не повод для радости
Скидки – это всегда приятно, будь то распродажа одежды любимого бренда или выгодное предложение по приобретению автомобиля. Однако особенно актуальными являются дисконты в сфере недвижимости: если уж речь зашла о продукте стоимостью в миллионы рублей, то даже скромные 1-2% становятся внушительной суммой. Впрочем, скидка скидке рознь. Аналитики компании «Метриум Групп» предупреждают: если в новостройке одна за другой стартуют маркетинговые акции, а скидка составляет больше 10%, это может означать, что у застройщика большие проблемы.
Нестабильная ситуация в российской экономике усложняет для девелоперов процесс привлечения покупателей. С одной стороны, число заключённых в Москве ДДУ по итогам первого квартала 2016 г. выросло на 52,9% в сравнении с аналогичным периодом за прошлый год. С другой стороны, спрос распределяется между конкретными проектами очень неравномерно. И если в наиболее интересных новостройках от застройщиков с высокой репутацией квартиры по-прежнему активно разбирают (и именно благодаря им в официальных отчётах Росреестра фиксируются рекордные показатели), то многие девелоперы на сегодня испытывают серьёзные трудности с продажей на своих объектах.
Специалисты «Метриум Групп» отмечают, что один из лучших способов определить, насколько благополучны дела у девелопера – наблюдение за динамикой стоимости. Качественный продукт, на который наблюдается стабильный спрос, дорожает даже при кризисе, а скидки на квартиры предлагаются только в периоды традиционных распродаж – летом и накануне Нового года. Если застройщик демпингует и постоянно проводит акции, представляя дисконт 10-15% или даря подарки на аналогичные суммы, то это можно считать признаком нездорового проекта.
Скидки в том или ином виде на сегодняшний день предлагаются в 91% жилых комплексов, расположенных в старых границах Москвы. В элитном сегменте этот показатель доходит до 100%, в бизнес-классе – до 89%, в комфорт-классе – до 85%.
В 36% от совокупного числа новостроек размер скидки обговаривается с каждым покупателем индивидуально. Формулировка «индивидуальные скидки» может трактоваться довольно широко: от 1-2% до 15-20%. Проектов, в которых девелопер открыто заявляет, что готово предоставить скидку более 10%, в «старой» Москве на сегодня 11%.
Аналитики узнали, что самую большую скидку можно получить в одной из новостроек бизнес-класса – 25%. Самый большой дисконт в комфорт-классе – 17%. Элитный сегмент находится примерно посередине: максимальная скидка здесь доходит до 20%.
Управляющий партнёр компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая отмечает, что за демпингом скрываются проблемы с продажами. Девелоперы – это коммерческие структуры, которые стремятся к максимальной прибыли и просто так не будут делиться своим потенциальным доходом. Большие скидки, постоянные акции, цена существенно ниже рыночной, - всё это служит признаком того, что продажи идут с трудом. Это может быть связано как с тем, что проект сам по себе не слишком удачен, так и с различными рисками: финансовой нестабильностью девелопера, проблемами с документацией, сложностями с подключением к сетям и т.д. покупателю, в принципе, даже не нужно пытаться вникнуть в причины, подтолкнувшие застройщика к подобной щедрости. Демпинг – почти всегда повод искать другой проект для покупки недвижимости.
Напротив, если квартиры в новостройке становятся дороже, это хороший знак для покупателей. Аналитики «Метриум Групп» отследили динамику цен на 1-й квартал текущего года по трём новострйокам Московского региона, которые относятся к самым востребованным в своих локациях. Это «Ривер Парк» в старых границах Москвы, «Новые Ватутинки» в Новой Москве и «Мелодия леса» в Московской области. По всем трём проектам с конца декабря по конец марта отмечался значительный рост средней цены квадратного метра. Невзирая на то, что это довольно небольшой отрезок времени, он очень показателен: после новогодних акций, проходящих в декабре, рынок переживает затишье, и темпы продаж спадают. На таком фоне у девелоперов нет предпосылок для увеличения стоимости, но если цены всё же растут, то это означает, что спрос на квартиры стабильно высок.
Самая высокая динамика среди указанных новостроек показана в ЖК «Мелодия леса», который реализуется ГК «Сапсан» в Солнечногорском районе Московской области. С декабря 2015 г. по март 2016 г. средняя цена квадратного метра в данной новостройке выросла на 5,3%: с 59,5 тыс. руб. до 62,2 тыс. руб. за кв. м.
Как говорит вице-президент ГК «САПСАН» Светлана Шмакова, постоянный рост цен является одной из важных характеристик правильного проекта, но он должен подкрепляться значительной активностью покупателей. Если продажи продвигаются слабо, то рост стоимости только ухудшит ситуацию. Если покупатели активны, то положительная ценовая динамика вполне естественна. Для тех, кто пока лишь готовится войти в проект, стабильный рост цены должен быть одним из основных факторов при принятии решения о покупке.
Генеральный директор ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова отмечает, что цены в проекте повышаются, прежде всего, с ориентацией на стадию строительной готовности и спрос. Темпы строительства, отмечает госпожа Швецова, не просто выдерживаются, а ведутся с опережением графика. Это влечёт за собой автоматическое повышение спроса, так как покупатели видят активную стройку и голосуют рублём.
Генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец говорит, что «Новые Ватутинки» - уникальный по многим своим параметрам проект. В том числе и потому, что в нём ещё ни разу не было распродаж со скидками для покупателей – даже по праздникам. Цены в жилом комплексе и так вполне доступные. Покупатели не должны ни на миг усомниться в верности своего решения, ведь если человек приобрел квартиру за одну сумму, а спустя некоторое время его сосед приобретёт аналогичное жильё по более низкой стоимости, это может вызвать негатив в адрес проекта, что было бы абсолютно излишним. Тем более, что темпы продаж в «Новых Ватутинках» стабильно высокие – и в соответствии с ними происходит регулярный рост цен.
