Новый формат коммерческой недвижимости - апарт-отели
Апарт-отель - новый формат коммерческой недвижимости, еще малознаком в России. В основном данное понятие ассоциируется с зарубежной недвижимостью. Однако, на сегодняшний день инвесторы начинают все больше проявлять интерес к апарт-отелям.
Игорь Индриксонс (управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru) решил рассказать о плюсах и минусах нового вида коммерческой недвижимости.
Что же представляют собой апарт-отели? Слово апарт-отель пришло из английского языка, это сокращение от apartment hotel - отель, включающий в себя отдельные квартиры. Получается, что Вы временно арендуете полноценную квартиру. Арендодателем здесь выступает компания, управляющая комплексом таких квартир, их также можно бронировать, как и номера в гостиницах. Собственником подобного жилья может являться и частное лицо, но и при этом управление операциями будет осуществлять управляющая компания.
Присутствует еще одно отличие от съемных квартир, клиенту дополнительно предоставляются услуги (уборка, готовка и т.д.), что в свою очередь приближает эту недвижимость к отелям.
Также, Индриксонс отметил, что на зарубежном рынке аренды, апарт-отели являются весьма выгодным видом коммерческой недвижимости для инвесторов. Некоторые российские инвесторы уже вкладываются в зарубежные апарт-отели. В России также присутствует данный формат недвижимости, но в этой сфере не все так просто. Ранее предпринятые попытки строительства апарт-отелей, к сожалению, проваливались. В настоящее время снова начинают развивать данный формат недвижимости, в маркетинг и рекламу вкладываются огромные средства. Апарт-отели в России - несколько квартир под одной крышей, сдающихся в аренду посуточно или на более длительный срок.
Что касается доходности апарт-отелей, то она намного ниже по сравнению с обычными отелями. В основном, сдача номеров в отеле приносит около 50% дохода, остальной доход идет от дополнительных услуг (рестораны, химчистки, интернет и т.д.). В апарт-отелях такие допуслуги ограничены, так как в полностью арендуемой квартире можно приготовить и убрать самому, так что доходность здесь на дополнительных сервисах составляет лишь 10-15%.
Как считает эксперт, крупные известные компании не возьмутся за управление апарт-отелями в России, так как этот бизнес непредсказуем. Также, есть нюанс, если все квартиры не принадлежат компании, так как собственник жилья может в любой момент заселиться в свою квартиру и надолго. А если таких собственников будет много, то компания теряет бизнес. Ограниченность рынка управляющих компаний ведет к монополии, и сменить ее будет сложно. Кто построил, тот и управляет - такой подход не подразумевает конкуренции, а если нет конкуренции, то и ценовая политика в отношении ставок за управление будет понятно какая.
В привлечении клиентов немаловажным фактором является наличие мебели и интерьер. Управляющие крупные компании зарубежных отелей обычно самостоятельно покупают всю мебель и предметы обстановки. А вот в России управленцы не несут никакой ответственности за предметы мебели. Что касается собственников, то далеко не все согласны вкладываться в интерьер арендного жилья.
Конечно же, главное здесь - ценообразование. Если мыслить логически, то стоимость подобного жилья должна устанавливать управляющая компания, однако, в России с этим полный хаос. Один собственник считает, что его квартиру сдают слишком дешево и требует повысить цены, другой же хочет увеличить рост продаж и требует снизить стоимость сдаваемой квартиры. В результате, чем больше собственников, тем убыточнее бизнес.
Такой формат коммерческой недвижимости, как апарт-отель, в России еще не прижился, и на пути к дальнейшему его развитию придется набить множество шишек. Частный инвестор должен тщательно все обдумать и с большой осторожностью принимать решение об инвестировании данного формата, - говорит Индриксонс.
