Почему нельзя покупать дешевую квартиру

Какие аргументы подтверждают, что «чистой» недвижимости с уценкой не бывает?

Один из признаков возможных проблем у покупателей с будущей недвижимостью напрямую связан с ее стоимостью.

Именно об этом свидетельствует судебная практика гражданского производства, а также статистика расследуемых преступлений по составу мошенничества.

Все мы помним уже устоявшееся выражение, сначала исходящее из уст рекламодателей и агентств недвижимости и в последующем основательно осевшее в умах всего населения: «недвижимость всегда в цене».

В квартире можно жить, т.е. использовать по прямому назначению, квартиру можно сдавать в аренду или наем, соответственно, получать прибыль, наконец, по сравнению с денежными активами недвижимость не подвержена инфляции и является хорошим объектом сохранения капитала. И самое главное, приобретение или управление таким капиталом, как жилое/нежилое помещение, не требует специальных, в том числе экономических познаний и доступно широкому кругу населения. И все это приводит к тому, что в отличие от иных активов, например, ценных бумаг, недвижимость не подвержена рискам резкого снижения стоимости или обесценивания.

Кроме того, почти все сделки с жилыми/нежилыми помещениями осуществляются с тем или иным участием риэлторов, т.е. профессионалов в области недвижимости, которые не позволяют просачиваться в оборот слишком дорогим или слишком дешевым объектам жилого или нежилого фонда.

В связи с указанными обстоятельствами рынок жилья в целом стабилен и относительно ровен, и даже несколько сниженный по стоимости объект продажи сразу  явно обращает на себя внимание, а потому не может быть случайным.

«Сбрасывать» ликвидное имущество с необоснованно высоким бонусом -  это огромная глупость, но в дураков я не верю по определению, поэтому утверждаю, что не менее 9 из 10 выставляемых на реализацию квартир со скидкой - это «опасные» квартиры, историю которых необходимо «изучать» очень и очень тщательно.

Из собственного опыта могу привести несколько примеров последнего года, когда дешевое недвижимое имущество при проверке действительно проявляло себя, как отчуждаемое с теми или иными нарушениями закона или имеющее значительные риски, напрямую влияющие на невозможность использования объекта по назначению.

Практические примеры проблемных объектов с уцененной стоимостью:

Пример первый: Чужая квартира прекрасной блондинке. Ко мне обратилась клиентка, ей предложили купить квартиру рыночной стоимостью 6, 5 млн. рублей всего за 4 миллиона. И, несмотря на то, что девушка оказалась блондинкой,  была очень молода и столь же красива, она догадалась не совершить роковой ошибки по легкомыслию, не стала полагаться исключительно на свою шикарную внешность, которая, как казалось бы способна заставить любого, в том числе продавца, преподнести подарок, выраженный в столь королевском сейле на квартиру.

Я проверил документы и выяснил, что жилое помещение ранее было продано, затем продавец обратился в суд с требованиями о расторжении договора в связи с якобы неоплатой его покупателем. В процессе судебного рассмотрения продавец (истец) «вовремя» изымал повестки из почтового ящика покупателя (ответчик) с целью недопущения информированности последнего о предъявленном иске, соответственно, лишая его возможности узнать о том, что идет судебное следствие. Суд, руководствуюсь статьей 56 ГПК РФ, согласно которой следует, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, постановил решение в пользу продавца, т.к. покупатель ничего не смог привести в свою защиту по банальной причине – отсутствия на судебных заседаниях в связи с отсутствием у него информации о идущем процессе.

Далее продавец по решению суда обратно зарегистрировал на свое имя квартиру и предлагал приобрести её с большим скидочным бонусом в надежде на то, что успеет провернуть махинацию, пока бывший уже собственник, т.е. первый покупатель, не узнает о совершенном злодеянии.

Красивая девушка оказалось еще и предусмотрительной, что позволило ей сэкономить 4 млн. рублей

Второй пример: Офис спящего собственника со скидкой. Ко мне обратилась организация, у которой имелось желание приобрести офис под коммерческие нужды, однако стоимость недвижимости несколько настораживала, т.к. предлагалась за 1, 5 млн. долларов при том, что аналогичные объекты выставлялись за 2 миллиона и тенденций к снижению не планировалось. Покупателей, безусловно, очень привлекало данное предложение, однако они не знали, как подстраховать свои риски.

Я ознакомился с правоустанавливающей документацией и выяснил, что помещение оформлено по решению суда. В росреестре я получил информацию, что по одному и тому же судебному акту, по одному гражданскому делу, но в разное время было зарегистрировано два объекта недвижимости, что хоть и не является незаконным, но очень редко практикуется.

При проверке судебного дела выяснился подлог документов, который заключался в следующем. Покупатель машиноместа в новостройке по договору инвестирования через суд признал за собой право собственности на небольшое такое машиноместо и жил себе припеваючи. После чего мошенники, получив на ознакомление указанное судебное дело, подменили в нем решение, вставив новое со ссылкой не на машиноместо, а на  огромный офис, признанный в собственность уже другого постороннего лица, и затем, сдав дело в канцелярию, попросили у ее работников две заверенные копии решения из данного дела, но теперь уже на «свое» коммерческое помещение.

Фальсификация документов в любом случае была бы установлена после появления действительного собственника офисного помещения, что пока не обращался в суд, выжидая оформления офиса в обычном внесудебном порядке. И такое появление стало бы причиной изъятия офисного помещения у моих покупателей.

Третий пример: Особнячок от Правительства Москвы. Организация продавала коммерческое здание в Москве с бонусом в 30%, мотивируя скидку тем, что отчуждение больших площадей требует значительных скидок, что найти заинтересованных на столь дорогое имущество очень и очень сложно, а учредители организации намерены покинуть Россию и не желают долго искать потенциальных покупателей на их коммерческую недвижимость.

Ровно три минуты мне потребовалось, чтобы аргументировано разубедить клиентов в планируемом приобретении. Для этого я открыл базу судебных постановлений Арбитражного суда г. Москвы, нашел там дело с участием организации продавца, прочитал Определение, которое информировало о начале разбирательства и, собственно, предмете спора, и сразу стало ясно, что надлежащий владелец недвижимости — Департамент имущества г. Москвы через короткое время отсудит предлагаемый к продаже коммерческий особнячок в свою пользу, как оформленный организацией по поддельным и купленным документам, не соответствующим законодательству без применения срока исковой давности (изъятие имущества из чужого незаконного владения).

Четвертый пример: Покупайте скорее, все равно скоро отнимут. Обратившихся ко мне покупателей заинтересовали офисы в самом центре Москвы, около метро, причем с возможностью приобретения по отдельности небольшими площадями от 10 до 25 м² При этом стоимость была даже ниже жилой недвижимости. Ну, просто сказочное предложения. Однако я человек взрослый, можно сказать серьезный, в сказки не верю, а потому посмотрел, что из себя представляет здание, огромное количество офисных помещений в котором отчуждалось в спешном порядке. У самого метро, очень древнее – и это меня привело к мысли, где необходимо искать нужную информацию. В местной Управе я получил планы сноса объектов в районе, где черным по белому фигурировал уже знакомый мне адрес.

Для юридически не сведущих поясню, что при изъятии перед сносом нежилых помещений их собственники вправе рассчитывать только на рыночную компенсацию помещения, которая учитывает в себе, в том числе и степень износа здания. Соответственно, цена изымаемых объектов в любом случае будет до 30% меньше стоимости, предлагаемой на общем рынке недвижимости, что коснулось бы и моих клиентов.

Пятый пример: Временные коммерческие здания. Ко мне обратилась организация, которая желала под медицинский центр приобрести здание, расположенное совсем рядом у метро. Подозрение вызывал тот факт, что объект продавался полностью целиком. И не сказать, что цена казалось низкой, с учетом большого метража стоимость была обычной, но собственник имел возможность реализовать здание по частям, по офисам и получил бы на 50% прибыли больше. Чем аргументировать столь нерациональное поведение продавца я не знал, но прекрасно представлял, что необходимо проверять.

Ознакомившись с документами, я убедился, что сооружение представляет собой не объект недвижимости, а объект некапитального строительства и возведен на земле, предоставленной в краткосрочную аренду. Указанные обстоятельства однозначно свидетельствовали, что рано или поздно или Управа, или Префектура, или Департамент имущества города Москвы обратятся в суд с требованиями об освобождении земельного участка и сносе данного здания некапитального строительства. По профессиональной привычке я ознакомился с текучкой дел Арбитражного суда, и меня не удивило уже находящееся на рассмотрении исковое заявление, поданное против собственника – продавца с теми требованиями, что я привел выше.

На что дополнительно следует обращать внимание при сделках с недвижимостью по заниженной стоимости:

1. Сам объект продажи. Чем более он ликвиден: место расположение, планировка, площадь, состояние здание, тем меньше оснований для снижения его цены.
2. Продавец недвижимости. Гражданин какого региона, субъекта федерации, социального статуса или положения. Весьма странно, когда какой-то приезжий Иван из деревни имеет квартиру в Центре Москвы и продает ее со скидкой. Собственник проверяется в ПНД и НД, в больнице по месту проживания, и т.д., чтобы не стать участником недействительной сделки в связи с ограниченной вменяемостью продавца. Если собственником отчуждаемого имущества является организация, то проверке подлежит вся история оформления объекта недвижимости на такую компанию, и, что очень важно, механизм планируемого его отчуждения во избежании дальнейших притязаний учредителей, что могут утверждать об отсутствии правомочий генерального директора, подписавшего договор, или отсутствии общего собрания акционеров, подтверждающего одобрение крупной сделки.
3. Правоустанавливающие документы и срок их действия. Например, документы, связанные с дарением, приватизацией, вступлением в наследство, решением судов, т.е. подтверждающие безвозмездную передачу имущества, подлежат особенно тщательной проверке. Возмездные договоры, в том числе купли-продажи, со сроком более трех лет, исследуются «спокойней». При предоставлении дубликатов документов объект недвижимости требует особого юридического подхода.
4. Представители продавца, продажа по доверенности. Покупку по доверенности я бы вообще рекомендовал исключить из предлагаемого на рынке недвижимости «рациона». Если вместо собственника действуют представители, рекомендую внимательно к ним присмотреться, т.к. они могут многое рассказать о сделке: своим внешним видом, манерой общения, другим. Сразу должно насторожить, если представители продавца не демонстрируют подлинники тех или иных документов, кроме того отрицательным обстоятельством является отсутствие самого собственника и скрытие его личной персоны от покупателя.

В заключении хотелось бы сказать, что приобретение недвижимости по низкой цене - это своего рода выигрыш в лотерею, т.е. очень огромная и редкая удача. Но многие ли выигрывают в лотерею? Подумайте об этом, прежде чем без тщательной проверки вносить денежные средства за дешевую квартиру или офис.