Затоваривание Подмосковья: переизбыток новостроек.
25 апреля провел VII аналитическую бизнес-конференцию «TOP-TRENDS 2012; недвижимость, девелопмент, финансы». Спикерами выступили лучшие аналитики рынка недвижимости, ключевые девелоперы и лидеры продаж Подмосковья, ведущие эксперты по недвижимости, страхованию, ипотеке и праву.
Первую секцию аналитики открыл Денис Соколов, партнер, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield. Основными трендами рынка коммерческой недвижимости в 2012 году г-н Соколов назвал следующие: замедление экономической динамики; способность налоговой реформы и накопления средств потребителями сократить спрос на качественные офисы; действие макроэкономических индикаторов в зеленой зоне; продолжение вывода капитала из рублевых активов. Коммерческая недвижимость в России со ставками в долларах и евро является ценным инвестиционным продуктом. Так же г-н Соколов поделился информацией об инвестициях в Москву: она занимает 4 место среди наиболее привлекательных инвестиционных рынков Европы. Что касается торговых площадей, Денис выделил несколько моментов: активность посетителей качественных торговых центров находится на высоком уровне; с конца 2010 года уровень свободных помещений в лучших торговых центрах ниже 1%; доля покупателей несколько снизилась относительно конца 2011 года; реально оценить влияние этих факторов на рынок коммерческой недвижимости можно будет не ранее второй половины 2012 г.
Далее Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN, сравнил рынки Москвы и Подмосковья. Количество новостроек в Москве значительно снизилось, в связи с этим стоимость на них продолжает поднимается. По мнению г-на Репченко, переизбыток новостроек в Подмосковье может привести к корректировке стоимости жилья. С запретом на строительство в Москве застройщиков поразила идея о дефиците жилья в городе, и они стали застраивать Московскую область сверхбыстрыми темпами. Плюсом для такого рывка стал и постоянный спрос на кв.м столичного региона, да и затрат на постройку в области намного меньше. «В Москве ограниченность предложения обеспечивает успех практически любой новостройке с более-менее адекватными ценами, - подчеркнул Олег Репченко, - а в среднем поясе Подмосковья (15-20 км от МКАД и далее), куда переместилась основная строительная активность в регионе, девелоперам при выводе на рынок новых объектов приходится идти на демпинг, продавая квартиры дешевле, чем в уже существующих проектах. Так как последних очень много, они более раскручены и находятся в более высокой стадии готовности».
О последствиях, переменах, перспективах жилищного строительства в Москве рассказал Юрий Кочетков. В отличие от американцев, в кризис московские девелоперы в большинстве своем свернули, продали или отдали за долги свой бизнес. Для девелоперов Подмосковья перепроизводство жилья не есть основная угроза. Подмосковье обладает значительной пространственно-географической емкостью и способно поглощать региональный спрос. Но критическим условием для девелоперов станет время. Чтобы преодолеть нынешний кризис г-н Кочетков предлагает следующее: рефлексия - кто мы и что имеем в создавшихся условиях; мобилизация ресурсов; нанесение контрудара в новом направлении.
Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GdeEtotDom.ru, соглашаясь с Олегом Репченко, добавил, что в основном сейчас выделяются определенные сегменты жилой недвижимости: малогабаритки, квартиры с отделкой, комплексная застройка, малоэтажная застройка. По прогнозам Александра факторами, которые будут влиять на снижение цен в 2012 году, являются: низкая инфляция, низкие темпы роста денежной массы, вывод капиталов за рубеж, естественная убыль населения, низкая инвестиционная привлекательность рынка жилья, возможные рецидивы финансового кризиса, развитие программ РЖС и т.п., рост объемов строительства. Факторы, которые будут влиять на повышение: высокие цены на сырьевые ресурсы на мировых рынках, дефицит качественного жилья – 20 кв. м на человека, возможное снижение объемов ввода в строй жилья в регионе, развитие ипотечного кредитования, рост социально-бюджетных расходов, риск усиления инфляции, миграционный прирост населения.
По данным агентства RWAY, самым значимым для Подмосковья событием в 2012 году стало назначение Сергея Шойгу – главой Московской области. Как сообщил Александр Крапин, это назначение пришлось в угоду власти и народу, с одной стороны - закрепление политической силы Кремля в Подмосковье, с другой стороны – назначение на пост самого популярного в народе политика.
Закрыл аналитическую секцию Дмитрий Ларионов, руководитель центра аналитических исследований, рассказав об основных трендах земельного рынка.
Во второй секции выступили ключевые девелоперы и лидеры продаж Подмосковья. Ярким выступлением открыл секцию Александр Хрусталев, руководитель НДВ-Недвижимость. По данным г-на Хрусталева только в ближайшие три года заявлено строительство 50 млн. кв. м новостроек. Основная масса заявленных проектов – масштабные жилые комплексы, эконом- и комфорт-класса, площадью от 100 000 кв.м. Необходимость в высоких объемах продаж и ценовая конкуренция будут значительно тормозить рост цен на недвижимость. Основной идей Александра Хрусталева является тезис «Риэлтор-партнер». Риэлторские компании должны консультировать девелопера и нести ответственность за количество и качество продаж. Александр Хрусталев дал совет коллегам риэлторам не брать на продажу похожие либо конкурирующие проекты, а также выводить кв.м по очередям, а не «вываливать» на рынок весь объем девелопера целиком.
Владимир Воронин, президент ФСК Лидер рассказал, как можно заработать на завершении долгостроев, а также о тенденциях недвижимости Московского и Подмосковного региона.
Марина Резвова, директор департамента недвижимости Концерн "Крост", отметила, что задачей девелоперов Подмосковья является формирование европейского пригорода, включающего не только жилые, но и деловые зоны и имеющий собственную богатую инфраструктуру, позволяющую сократить поездки в столицу.
Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP, поделился собственным опытом - его компания решила не работать в формате эконом-класс, где существует высокая конкуренция среди застройщиков, а сосредоточится на бизнес-классе, в котором они добились неплохих результатов.
О частных инвестициях в рынок первичной жилой недвижимости рассказала Ирина Доброхотова, председатель Совета директоров БЕСТ-Новострой. Общая доля инвестиционных покупок в сегменте эконом- и комфорт-класса составляет 18,4%. Для себя и своей семьи приобретают жилье около 77% клиентов. Больше половины сделок в эконом-сегменте (56,9%) приходится на покупку 1-комнатных квартир для себя и своей семьи. На втором месте – покупка 1-комнатных квартир в качестве инвестиций (19,7%), на третьем – покупка 2-комнатных квартир для себя и своей семьи (14,5%). По возрасту: чаще всего приобретают покупатели в возрасте 31-40 лет. На втором месте по частоте сделок – молодые люди 20-30 лет, приобретающие квартиру для собственного проживания. По составу семьи: 86% инвестиционных покупок совершают люди, проживающие с семьей из 2-3-х человек. Меньший интерес к инвестициям у одиноких людей и покупателей, имеющих семью из 4-х и более человек – 5% и 9,5% соответственно.
Между девелоперами развернулась интересная дискуссия, в ходе которой участники конференции услышали честные цифры относительно объемов строительства и продаж, а так же планы и дальнейшую политику каждой из компаний.
О юридических вопросах рынка недвижимости рассказал Алексей Коневский, руководитель практики земельного права/недвижимости и строительства Пепеляев Групп. Доклад содержал информацию о развитие гражданского законодательства в РФ, о проекте изменений в Гражданском Кодексе, который в дальнейшем будет призван регулировать часть отношений граждан в области недвижимого имущества. Нововведением стало то, что каждая сделка с недвижимостью, которая подлежит государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Виталий Ус, директор центра финансовых рисков Allianz, поделился новыми знаниями в страховании имущественных интересов собственников недвижимости: технологии и страховое покрытие. На смену бумажному документообороту приходит технология оформления виртуальных образов страховых полисов в формате .pdf. Теперь заключить договор страхования посредством обмена sms-сообщениями.
Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка, описала возможности ипотечного кредитования для покупателей недвижимости. С конца 2011 года за период 2012 были снижены процентная ставка по кредиту в среднем на 1,8%, а так же срок кредитования уменьшился в среднем на 1 год. К перспективам развития ипотеки в 2012 году можно отнести рост объемов кредитования, переориентация игроков рынка на более рисковые продукты (первичный рынок), уравнивание тарифной политикой банков.
Александр Копылов, старший менеджер Ernst & Young, выделил тенденции 2012 года: растущий спрос на все типы недвижимого имущества в столицах; восстановление спроса на жилую недвижимость и хорошо расположенное розничное недвижимое имущество в регионах.
Евгений Семенов, директор департамента инвестиций и продаж, партнер, Knight Frank, разделил факторы, оказывающие влияние на рынок в 2012 г. на внутренние и внешние. К первым относятся нестабильная экономическая ситуация в мире, и долговые проблемы стран Еврозоны. К внутренним - выборы президента Российской Федерации, в связи с которыми участники рынка откладывали принятие решений, и ограниченность инвестиционно-привлекательного предложения на рынке.
Конференцию посетило более 120 руководителей рынка недвижимости, строительства и финансов, они смогли не только услышать ключевых аналитиков и практиков рынка, но и пообщаться с коллегами и приобрести новые деловые контакты.
Следующей встречей топ-менеджеров рынка недвижимости станет самое масштабное и главное событие индустрии - ежегодная международная премия «Рекорды рынка недвижимости 2012», которая пройдет 15 июня 2012 года в Golden Palace. Церемонию награждения уже традиционно проведет звездная ведущая Ксения Собчак, настоящим сюрпризом для 350 гостей - владельцев и топ-менеджеров рынка, станет живой концерт Сюткин & Band.
