Новая тенденция на офисном рынке Москвы
В связи с ограниченностью участков под застройку в центре города, на офисном рынке столицы проявляется новая тенденция, когда девелоперы предполагают строительство бизнес-парков и бизнес-центров в районах, не типичных для этого, к примеру, на востоке и юго-востоке Москвы. Для привлечения клиентов-арендаторов, застройщики используют зеленые строительные технологии и предлагают более мелкую нарезку помещений.
Согласно исследованию компании Colliers International, данная тенденция была обозначена уже задолго до кризиса, когда на рынке офисной недвижимости наблюдался острый дефицит предложения. Наибольшим спросом в то время у арендаторов пользовались качественные помещения, а юг, восток и юго-восток столицы располагали большим количеством участков, на которых можно было построить коммерческую недвижимость. Примером данной тенденции являются проект «Нагатино i-Land» и другие, возведенные на территории бывших промзон. В связи с тем, что государство не смогло полностью поддержать редевелопмент бывших промзон, тенденция не смогла стать массовой. В рамках программы «Новое кольцо Москвы», были реализованы некоторые проекты офисной недвижимости в атипичных районах. Несмотря на то, что программа так и не стартовала, Москва в итоге получила два качественных бизнес-центра на востоке - «Прео8» и «Соколиная гора».
В дальнейшем, данная тенденция стала набирать обороты. По словам Константина Ковалева (управляющий партнер компании Blackwood), - «Девелоперы вынуждены переориентироваться на строительство коммерческой недвижимости за пределами ТТК, так как в власти активно проводят политику ограничения застройки в центре».
Также, немаловажным фактором являются более низкие затраты на реализацию проектов. Исходя их всего вышеизложенного, все чаще стали появляться проекты бизнес-центров вне центральной части города. Например, West Park в ЗАО, «Линкор» в САО и т.д..
По мнению специалистов, оптимальным вариантом для девелоперов является строительство офисной недвижимости на востоке и юго-востоке Москвы, так как именно эти районы всегда отличались большим количеством промзон и НИИ. И поэтому эти округа имеют большой потенциал с точки зрения редевелопмента бывших промзон. Также, специалисты считают, что запрет в центре города может положительно повлиять на развитие восточной части города, хотя никто не ожидает появления здесь офисов класса А.
В настоящее время, арендаторы готовы обратить внимание на офисную недвижимость в атипичных районах, только при более привлекательных условиях.
Как отмечают специалисты, чтобы привлечь арендаторов, необходимо по возможности сократить негативные стороны местоположения. К примеру, организовать трансфер до ближайшей станции метро, использовать возможности, которых нет у большинства бизнес-центров - удобный паркинг, рекреационные зоны и т.д.. В виду того, что за пределами ТТК уровень инфраструктуры немного ниже, можно открыть различные кафе и рестораны, которые в дальнейшем могут привлечь не только сотрудников данного центра, но жителей ближайших районов.
Возможны и более сложные варианты привлечения клиентов. Например, для компаний IT-сектора можно предложить высокую мощность электричества, качественные системы охлаждения и пр., что в свою очередь означает для арендатора сокращение доходов на освещение, отопление и т.д..
Несмотря ни на что, в ВАО и ЮВАО отмечены самые низкие ставки по Москве. Большую часть арендаторов офисной недвижимости в этих районах составляют компании, для которых арендная ставка играет главную роль и для которых не столь важен имидж. Международные компании практикуют аренду площадей в этих районах для размещения бэк-офисов.
Из-за более низких цен, девелоперу приходится окупать проект за счет сокращения затрат. Как поясняет Лада Белайчук (заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield), в большинстве своем, в атипичных районах строят те, кто уже является владельцем участка и имеет разрешение на него, что дает возможность девелоперу сдавать объекты более дешевле, что по сути своей и является основой бизнес-плана подобного проекта.
