Как не зависнуть в базе?!
Участники рынка, а также СМИ, неоднократно высказывали опасения по поводу судьбы сегмента вторичной загородной недвижимости. Однако специалисты Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY отмечают, что структура рынка претерпела изменения: предложение расслоилось на ликвидные объекты и на те, которым может предстоять долгое зависание в базе.
Структура рынка
Второй год доля вторичных объектов по цене от 60 млн. руб. превышает половину от общего объёма продаж. Более дешёвые предложения по цене от 15 млн. руб. превысили эту планку в конце 2015 г., и тенденция перешла на 2016 г. Динамика является показательной: в 2013 г. на вторичное жильё пришлось 46% продаж, в 2014 г. – 49%, в 2015 г. – 55%. Эта тенденция связывается с ограниченным числом строящихся проектов, а также с тем, что первичные объекты постепенно вымываются с рынка и возвращаются на него уже с иным статусом – в качестве вторичного предложения.
Характерные особенности вторичного премиального рынка:
- Вторичный рынок – вотчина не профессиональных девелоперов, а частных продавцов. Это значит, что ценообразование зависит, прежде всего, от личных ожиданий владельцев, а не от общих трендов. То есть, основной особенностью вторичного рынка является замедленная реакция на перемены в рыночной конъюнктуре.
- 68% домов на экспозиции в премиальном сегменте – дома под ключ. Они более привлекательны для покупателей, однако непрозрачное ценообразование часто вынуждает вернуться за покупкой на первичный рынок.
- Не больше 10% домов на экспозиции были целенаправленно подготовлены инвесторами на продажу. Остальные 90% домов строились для себя. Отсюда вытекают две проблемы: дома слишком индивидуализированы, а владельцы склонны оценивать их на основании того, сколько вложений потребовали строительство и ремонт.
- Около 30% домов не отвечают покупательским требованиям.
Проанализировав объекты на вторичном рынке, проданные в сегменте от 15 млн. руб. за 2015 – начало 2016 гг., специалисты компании сделали очевидный вывод: самыми востребованными являются наиболее современные дома, которые недавно появились на рынке и обладают адекватной стоимостью. Цена при этом является основным критерием выбора. Даже если у объекта нет изъянов, его никто не купит по ценам 2013-2014 гг.
Механизм управления продажей
Девелопер – это профессионал, который непрерывно находится «в рынке». Это даёт ему возможность чётко понимать ценность имеющегося актива. У продавца вторичного объекта, по факту, являющегося пассивом, так как чаще всего собственность, которая выставлена на продажу, не приносит прибыль, а, наоборот, требует расходов на своё содержание, нет такой возможности. Поэтому перед выставлением дома на продажу нужно осуществить его переоценку сообразно новым условиям рынка. По крайней мере, подобный подход даст возможность выбрать дальнейший сценарий выхода из ситуации. Как вариант, это может быть снижение стоимости или адаптация объекта под современные тренды с расчётом оптимальности затрат.
Важно отметить и тот факт, что, чем более высок ценовой диапазон недвижимости, тем больше в сегменте сосредоточено морально устаревших зданий, которые были возведены в пору бурного развития элитного рынка. Именно в данной нише, которая, к слову, до сих пор представлена в долларах, требуется осуществить массовую переоценку. чем дольше владельцы будут откладывать работу над своими объектами, тем больше дома будут терять в рыночной стоимости на фоне появляющегося свежего вторичного жилья.
Как комментирует Сергей Колосницын, директор Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY, покупатели сейчас активны и ищут выгодные предложения. Итоги 2015 г. показали, что наиболее сбалансированные по цене и качеству предложения вымываются с рынка очень быстро, со скоростью, обычно нехарактерной для элитного сегмента. Очевидно, что тенденция перешла на 2016 г. по его итоufм таких объектов останется немного. Сегодня наступило оптимальное время продавать для владельцев, которым нужно выйти в «кэш». Впоследствии уже не поможет один лишь демпинг. Необходимо будет произвести адаптацию объекта под спрос, что потребует серьёзных затрат.
