Покупка жилья по договору переуступки прав
На первичном рынке недвижимости пользуется активным спросом такой вид приобретения квартиры, как покупка жилья по договору переуступки прав. При этом, существует ряд преимуществ как для покупателя, так и для продавца. При покупке жилья по договору переуступки прав покупатель может сэкономить значительную часть средств. Для привлечения покупателей, продавцы реализуют жилье дешевле, чем у застройщика (в некоторых случаях скидка доходит до 20%). При продаже жилья по подобному договору можно заработать за счет роста цен на первичном рынке недвижимости и не ждать ввода объекта в эксплуатацию.
Цессия - передача прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве от одного дольщика к другому (от цедента к цессионарию). В большинстве случаев, на определенном объекте, к середине строительства бывают распроданы уже все квартиры. И покупка жилья по переуступке прав является единственной возможностью приобрести квартиру в нужном Вам доме. В основном, реализацией объектов по переуступке прав занимаются инвесторы, купившие жилье в самом начале строительства и теперь по каким-либо причинам решившие продать ее. Самое главное, что если Вы вдруг захотите расторгнуть договор с застройщиком и вернуть вложенные средства, то Вас скорее всего оштрафуют.
А при заключении договора переуступки прав Вам всего лишь придется заняться оформлением соответствующих документов и оплатить комиссионные застройщику за согласование переуступки. В большинстве своем комиссионные составляют от 1 до 5% от стоимости жилья, которая установлена в договоре с первым дольщиком. Эти затраты обычно цедент и цессионарий делят пополам.
При заключении договора цессии, жилье в строящемся доме можно реализовать по рыночной цене, в то время как застройщик вернет лишь сумму, которая оплачена по договору, да еще с учетом штрафа. Кстати, договор цессии можно перезаключать несколько раз, при условии, если жилье состоит из двух и более комнат. Переуступка прав возможна лишь до получения акта приема-передачи жилья.
Несмотря на то, что по общим правилам, согласие застройщика и других участников долевого строительства на заключение договора переуступки прав не требуется, в частности, переуступка прав на строящееся жилье возможна лишь с согласия застройщика - данное положение обычно прописано в договоре участия долевого строительства.
В любом случае без застройщика не обойтись. Хотя бы для того, чтобы выяснить, какие обязательства уже выполнены по договору, а какие еще нет. Почти у всех застройщиков присутствуют собственные формы договора переуступки прав.
Пожалуй, следует отметить один главный недостаток при переуступке прав - это то, что новый дольщик должен быть согласен и выполнять все условия прежнего договора с застройщиком. Кроме того, по словам Дмитрия Некрестьянова (глава практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры»), при признании договора долевого участия недействительным, цессионарий может предъявить претензии только к цеденту, а не к застройщику. Да и сама переуступка прав по недействительному договору может быть признана также недействительной, что также освобождает застройщика от ответственности перед цессионарием.
Также, договор переуступки прав может быть признан недействительным и в случае, если он был заключен без согласия одного из супругов.
Договор уступки прав заключается в письменном виде и подлежит обязательной госрегистрации. При заключении цессии применяется метод банковских ячеек - цедент забирает деньги только после того, как новый договор был зарегистрирован. Как считают специалисты, реализация жилья по договору переуступки прав - не только метод продажи жилья до завершения строительства, но и выгодный способ заработать денег.
