«Загородка» «новой Москвы»: спрос в целом снизился на треть, при этом востребованность «малоэтажек» выросла в два раза

Новый облик Москвы

Июль 2012 г. ознаменовался для нашей столицы тем, что к ней присоединились 148 тыс. га новых земель. Площадь мегаполиса выросла более чем вдвое. Первая реакция потенциальных покупателей недвижимости на эти события была позитивной, к тому же, поначалу реализация проекта не вызвала скачка цен. Это можно было объяснить, в том числе, тем, что власти сразу предупредили о не утверждённом к тому моменту генплане территории. Впрочем, через год с небольшим рост цен всё же начался, а генеральный план до сих пор не утверждён.

Предложение: «малоэтажка» выросла

Если сравнить 4-й квартал 2015 г. с аналогичным периодом 2011 г., когда Москва ещё была в своих прежних границах, то количество объектов в предложении увеличилось на 12%, тогда как количество посёлков снизилось на 7%. Это объясняется финальной стадией реализации ряда проектов.

Самый существенный рост обнаруживается в сегменте малоэтажных жилых домов: в 2011 г. их доля насчитывала 11% от совокупного объёма предложения, а в прошлом году – 36%. Это закономерная тенденция: присоединив к столице новые территории, власти объявили, что будут застраивать их преимущественно жильём этого типа. Положительная динамика наблюдается и среди дуплексов – с 3% до 7%.

Доля таунхаусов, коттеджей и участков без подряда упала в общем объёме загородных объектов до 18%, 9% и 30% соответственно.

Цена предложения: только дуплексы идут вниз 

За рассматриваемый период средняя стоимость предложения загородного жилья в «новой Москве» уменьшилась на 15,3% – до 12,7 млн руб. Однако показательнее будет проанализировать картину рынка по форматам. 

Так, можно заметить, что корректировка цены произошла во многом благодаря резкому удешевлению дуплексов – с 20,4 млн руб. до 11,9 млн руб., т.е. на 41,7%. Другие же форматы показали заметный рост. У коттеджей и таунхаусов он достиг отметки 19% (43,7 млн руб. и 13,1 млн руб. соответственно), в случае с участками без подряда – 27% (9,2 млн руб.). Цена предложения на малоэтажные дома колебалась чуть меньше: она выросла на 9%, составив 7,7 млн руб.

Средняя цена объектов по классам существенно изменилась только в сегменте «бизнес»: жильё в данной категории подорожало на 17% - до 17,9 млн. руб.

Спрос на загородное жильё в Новой Москве в целом снизился за последние 4 года на 32%. Самое заметное падение отмечается в сегменте участков без подряда (с 47% до 34%) и таунхаусов (с 20% до 8%). Показатели продаж малоэтажных домов на этом фоне особенно внушительны: спрос покупателей на такие объекты вырос ровно вдвое, составив 48% (в 2011 г. он равнялся 24%).

Эконом-класс последовательно наращивает лидерство: 77% сделок в 4-м квартале 2015 против 55% за аналогичный период 2011 г. Спрос на объекты в других классах, и так бывший невысоким, пережил двукратное снижение? С 21% до 10% в комфорт-классе и с 17% до 8% в бизнес-классе.

Жильё классов «премиум» и «де-люкс» не показало больших изменений с точки зрения объёмов продаж. Таким образом, делается очевидным тот факт, что укрепляющееся доминирование эконом-класса осуществляется за счёт поглощения долей «комфорт» и «бизнес».

Стоимость покупки: коттеджи стали дороже почти на 50% 

 
Рост спроса в эконом-классе вообще и в формате малоэтажек в частности нужно искать, прежде всего, в размере бюджета покупателя – цена, как и прежде, остаётся одним из ведущих аргументов при принятии решения о покупке.

Цена реализации загородной недвижимости в Новой Москве, в среднем, выросла на 22,2% - с 4,9 млн. руб. в 4-м квартале 2011 г. до 6,3 млн. руб. в аналогичном периоде 2015 г.

Больше всего выросла цена коттеджей: стоимость их реализации увеличилась на 48,5%, составив 29,3 млн. руб. Значительный рост цен отмечается в формате таунхаусов – 25,5% (9,4 млн. руб.) и участков без подряда – 17,6% (3,4 млн. руб.). Формат малоэтажных домов не продемонстрировал ценовых колебаний, чек их покупки остался на уровне 3,3 млн. руб. Дуплексы подешевели, средняя стоимость их реализации упала на 25,2% (до 17,8 млн. руб.).

Если анализировать цены на жильё в различных классах, то очевидным будет подъём во всех категориях. Здесь заметна прямая пропорциональная зависимость: чем более бюджетным является объект, тем ниже его стоимость. Так, самое маленькое подорожание зафиксировано в эконом-классе: цена жилья в нём по-прежнему чуть выше 3 млн. руб. Жильё комфорт-класса стало стоить 6,2 млн. руб. (рост стоимости составил 17,7%), бизнес-класса – 11 млн. руб. (рост в размере 45,5%). В премиум-классе цены подскочили вчетверо – до 36,5 млн. руб.

Направления: Калужское шоссе в фаворе

Дмитрий Мокшин, руководитель офиса «Беляево» » Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, отмечает, что, если говорить о спросе, наибольшей популярностью у покупателей пользуется Калужское шоссе. Оно обладает удачным расположением, не загружено промышленными конгломерациями, преобладающей является именно жилищная застройка. На Киевском направлении выбор останавливают реже.

Цифры наглядно подтверждают мнение экспертов: в конце 2015 г. спрос на Калужское шоссе составил 56%, а 4 года назад – 48%. Стоимость реализации находящихся на нём объектов возросла на 22%, дорастя до отметки 5,9 млн. руб. Киевское направление, напротив, показало сильное падение как спроса (с 44% до 26%), так и цен – до 4 млн. руб. (на 7%).

Риски и выгоды

Как комментирует Дмитрий Мокшин, основной риск приобретения загородной недвижимости в Новой Москве – неутвержденный генплан. На присоединённых территориях ведётся активное строительство, только за прошлый год в план развития земель до 2025 г. было внесено несколько изменений. Прибавляются транспортные развязки, дороги, пролегающие между населёнными пунктами, и пока точно неизвестно, где они будут проходить.

Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, добавляет, что застройщикам приходится пересогласовывать с властями Москвы всю разрешительную документацию, на что требуется время. 

В плюсах приобретения недвижимости в Новой Москве эксперты солидарны. Как отмечает Дмитрий Мокшин, Москва приняла обязательства по развитию коттеджных посёлков и садовых товариществ на новой территории: там прокладываются дороги, инженерные сети, чтобы населённые пункты имели достойный вид на фоне города. Повышается транспортная доступность района и качество жизни тех, кто владеет там жилой недвижимостью. 

Сергей Цыпин в качестве итога заключает, что основной выгодой от приобретения загородной недвижимости в Новой Москве является гарантированное развитие территории и появление современной инфраструктуры.