Система ценообразования на столичном рынке найма жилья претерпела некоторые изменения
Рейтинг самых существенных факторов, оказывающих влияние на стоимость найма квартиры, впервые пополнился пунктом об обеспечении безопасного проживания. При выборе объекта целых 80% арендаторов на сегодня уделяют повышенное внимание этому фактору. Выделяются ещё две намечающиеся тенденции: близкое расположение детских садов и школ уже не несёт прежней значимости, кроме того, увеличилось число квартир в неудовлетворительном состоянии, сдающихся «под ремонт». Положительные характеристики объекта сегодня не способствуют увеличению арендной ставки – они только обеспечивают конкурентное преимущество лота и его рыночную ликвидность.
Также на сегодня не рассматривается повышение арендных ставок по причине наличия у объекта положительных потребительских характеристик уровня «выше среднего». Дополнительные преимущество могут только повлиять на востребованность лота и уменьшение срока его экспозиции. При этом любые негативные оценки – как объективные, так и субъективные – влияют на среднюю ставку, снижая её.
Специалисты по недвижимости, однако же, отмечают, что период тотального торга на арендном рынке окончен. Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, отмечает, что если год назад при найме жилья эконом-класса можно было с лёгкостью достичь скидки в 10-15%, то на сегодня ликвидные объекты очень востребованы, и ценовые уступки не рассматриваются. Большая часть собственников квартир комфорт- и бизнес-класса вынуждена, как прежде, снижать стоимость, но на сегодняшний день дисконт уменьшился вдвое относительно начала прошлого года и составляет в среднем 10%. В сегменте элитного жилья наличествует схожая ситуация: скидки на квартиры в данной категории могут достигать 20% против 20-30% в начале прошлого года.
объясняется ситуация не повышением спроса или уменьшением предложения в данных сегментах, а тем фактом, что стоимость найма, изначально заявленная собственником, реалистична, а не намеренно завышена (при учёте неизбежного дальнейшего торга). За период кризиса для владельцев высокобюджетных квартир стало ясным, что подобная мера не может функционировать в условиях пониженного спроса.
Департамент аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость проанализировал основные ценообразующие параметры рынка и создал рейтинг их значимости в соответствии с размером коррекции ставки найма.
На первом месте в ценообразовательной системе находятся самый ёмкий параметр – местоположение объекта. 60% арендаторов интересуются им, прежде всего, с точки зрения высокой транспортной доступности или близости к месту работы. Для бизнес-класса важную роль играют дорожные развязки, к эконом-классе первостепенную значимость имеет близость к метро. Так, при необходимости 10-15 минут ехать наземным общественным транспортом до станции метро объект найма теряет 5-10% от своей стоимости. Если такая же квартира расположена на окраине, куда от конечной станции метро нужно ехать 15-20 минут, ставка падает на 15-20%. Ноя появление новых станций метро сегодня не прибавляет квартирам на окраине цены, фактически, оно просто ставит их в разряд ликвидных.
100% арендаторов бизнес- и de luxe- классов ценят престижность района, качественную собственную инфраструктуру комплекса, хорошую парковку. Примерно 30% находят важной близость рекреационных или лесопарковых зон. В центре это Парк Горького,. Музеон, Нескучный сад. Проживание в дорогом сегменте без данных преимуществ теряет 20% арендной ставки. Соседство парков и иных живописных мест отдыха влияет и на выбор арендаторов в эконом-классе: 15% из них сегодня указывают в своих заявках такое пожелание, но оно сугубо субъективно и не сказывается на стоимости найма.
Вид из окон оценивается аналогично. Этот фактор считается объективным при ценообразовании квартир премиум- и люкс-классов: «невидовой» объект подобного уровня теряет от стоимости найма 5-10%. Но и наниматели эконом-класса часто интересуются квартирами «с видом» ,что можно определить как субъективный фактор, не увеличивающий и не уменьшающий ставку найма.
Объективный показатель ликвидности объекта в эконом-классе – социально-бытовая инфраструктура в районе проживания. Намечающаяся тенденция в данном сегменте, как отмечают специалисты – потеря интереса арендаторов к близкому расположению детских садов и школ, так как из-за нестабильной экономической ситуации размещение с детьми на съёмных квартирах стало затруднительным. Развитая инфраструктура в целом интересна 80% нанимателей во всех сегментах.
Второй по важности параметр – состояние жилой площади, на него обращают внимание 90% нанимателей. Исключение – те из них, кто ищет самые малобюджетные варианты. Отсутствие косметического ремонта снижает арендную ставку жилья эконом-класса на 5-10%, бизнес-класса – на 10-15%.
Эксперты также отмечают рост в экспозиции «вторичных» объектов в неудовлетворительном состоянии, то есть, требующих обязательного ремонта. Наймодатели, не обладая возможностью сделать работу своими силами, сдают такие объекты «под ремонт», перекладывая его на плечи нанимателей. Стоимость проживания в таком случае обычно снижается, в зависимости от объёма работ, на 10-20%. Такие предложения пользуются спросом уже сейчас, имеются все предпосылки к усилению тенденции в весенне-летний дачный период.
Уровень комфортабельности жилья в сегментах бизнес-класса и de-luxe приблизительно одинаков, здесь многое зависит от вкусов и индивидуальных запросов нанимателя.
Третий в перечне ценообразующих факторов – тип дома, а также размер кухни, во многом зависящий от него.
45% нанимателей жилья массовых сегментов (эконом- и комфорт-классы) настаивают на том, что дом должен быть не старше «брежневского» периода. 25% допускают аренду в «сталинском» доме, 30% не уделяют большого вниманию сроку и типу эксплуатации строения. Сравнение цены найма двух равноценных объектов, один из которых находится в пятиэтажной «хрущёвке» с кухней в 6 кв. м, а другой – в современном панельном здании с кухней в 10 кв. м, показывает разницу не более 10% в пользу второго объекта. Арендная ставка квартиры в «сталинском» доме зависит, в основном, от состояния жилой площади.
В сегменте бизнес-класса 65% арендаторов отдают предпочтение современным жилым комплексам с собственной инфраструктурой. 25% останавливают выбор на зданиях «с историей» в центре Москвы, 10% - на апарт-отелях и многофункциональных комплексах. Ценовые различия найма объектов в данной категории не обладают очевидной зависимостью от типа постройки.
На четвёртом месте стоят обеспечение безопасности проживания и благонадёжность соседей. На фактор безопасности сегодня обращают внимание 80% нанимателей жилья во всех сегментах. Арендаторы квартир эконом-класса ищут квартиры с домофоном, консьержем в подъезде, видеонаблюдением, хорошо освещёнными улицами в районе. Если таких мер безопасности нет, от ставки найма квартиры отнимается не более 5%, но при большом выборе подобные варианты остаются невостребованными.
В более «высоких» сегментах рынка аренды метры безопасности расширены в соответствии с классом объектов недвижимости.
