Что ожидает рынок недвижимости в 2012 году
1 декабря 2011 года в отеле «Savoy» Московский Бизнес-Клуб организовал VI аналитическую бизнес-конференцию «Рынок недвижимости, строительства и финансов 2012». На конференции ведущие экономисты, аналитики и топ-менеджеры поделились своим видением экономической ситуации на рынке недвижимости в 2012 году.
По мнению одного из известнейших экономистов, Михаила Хазина (президент компании экспертного консультирования НЕОКОН), экономический кризис еще не прекращался. Он обратил внимание на усугубление макроэкономической ситуации, обострение долгового кризиса на Западе. Также, Хазин заявил, что на фоне медленного падения цен на нефть, Россию ждет усиление стагнации. К лету следующего года, прогнозирует эксперт, массовая эмиссия в США повлечет за собой рост цен на нефть, и далее следует инфляция и резкое сокращение импорта, а также и сырья, к которому относятся стройматериалы. Что касается кредитов, то ставки неизбежно повысятся и застройщики столкнутся с проблемой получения кредитов.
Вице-президент Ассоциации Региональных банков Владимир Гамза согласен с этой точкой зрения. По его мнению девелоперы нуждаются в принятии закона о проектном финансировании (кредитование под залог будущего объекта и возврат инвестиций из будущей прибыли). На сегодня такого закона в России не существует. Также, он добавил, что Ассоциация совместно с Банком России проводит антикризисную политику, в ожидании предложений от российских бизнесменов, которых они в свою очередь готовы лоббировать в законодательных структурах.
А вот Олег Репченко (глава аналитической компании «Индикаторы рынка недвижимости»), в корне не согласен с этим. Он считает, что кризиса не будет, обосновывая тем, что инфляция вряд ли приведет к ситуации 90-х годов, когда буквально на глазах цены взлетали вверх. Скорее всего, начнется бифляция, при которой цены в первую очередь растут на такие ресурсы, как нефть и газ, а что касается недвижимости, то цены на нее повышаются в таких уникальных местах, как например Монако. Репченко говорит, что следует заниматься таким полезным и востребованным продуктом, как честный бизнес, а спекуляция на этой ниве успеха не принесет.
Директор аналитического центра Gdeetotdom.ru Александр Пыпин высказался о том, какие тенденции скорее всего будут присущи рынку недвижимости в 2012 году: активизация спроса на загородное жилье, вытеснение строительства за МКАД, развитие кредитных программ для новых типов жилья и маркетинга, поляризация и сегментация рынка. Пыпин считает, что исходя из динамики цен, можно предположить рост цен на недвижимость в следующем году: в Москве на 8-10%, в Подмосковье – на6-8%
Гендиректор консалтингового центра «Миэль», Владислав Луцков провел анализ динамики различных секторов рынка недвижимости за текущий год, в частности исследуя загородный рынок. По результатам анализа 2 квартала этого года, реализация недвижимости ведется в 608 загородных поселках, и в 320 – продают участки без подряда. При этом стоит отметить, что на сегодня в сегменте поселков элитных и бизнес-класса, большим спросом пользуются участки меньших размеров. Также, Луцков отметил, что за три квартала 2011 года было выдано на 23% больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период прошлого года.
Высказался и Денис Соколов (глава отдела исследований Cushman&Wikefield) по поводу анализа инвестиций в коммерческую недвижимость. Он сообщил, что за прошедшие три квартала этого года общий объем инвестиций превысил показатели 2008 года (5,8 млрд. долларов) и составил 6,5 млрд. долларов. Предполагается, что в 4 квартале сумма инвестиций будет не менее 1-1,5 млрд. долларов. Лидирует в данном сегменте розничная торговля – 42% от общего объема. Кроме того, Соколов отметил и активность аренды, продажи офисов, сопоставимые с периодами максимальной активности 2007-2008 годов. Соколов также привел цифры средних ставок по аренде: класс А - 750$, класс B - 520$, прайм-класс - 1200$.
На актуальный вопрос, в какой валюте лучше хранить сбережения в 2012 году, все аналитики рекомендуют хранить финансы в разных валютах, а по мнению Хазина, лишь золотые слитки гарантируют надежность.
Все спикеры единодушны в одном, что в 2012 году девелоперы «за те же деньги» будут предлагать больше (конкуренция), например квартира с отделкой.
Лучшие топ-менеджеры рынка недвижимости высказали свое мнение по поводу сегментов рынка.
Екатерина Румянцева (гендиректор Kalinka Realty) охарактеризовала состояние рынка недвижимости следующим образом: на фоне роста спроса и сокращении предложения, цены растут, однако заметный рост цен приходится только на востребованные объекты. Также, она высказала мнение, что при стабильности экономической и политической ситуации в стране, динамика цен на недвижимость составит около 10% роста цен в год.
Ольга Новикова (зам. гендиректора по инвестиционно-стратегическому развитию НДВ-Недвижимость) поделилась своими взглядами на преимущества малогабаритного жилья. По словам Новиковой, огромное преимущество квартир-студий состоит в доступности цен, в результате чего большинство граждан с небольшими накоплениями могут приобрести ее. Также, она рассматривается в качестве перевалочного пункта, сначала квартира-студия, а далее, накопив нужную сумму, можно обменять ее на квартиру с большей площадью. Основную долю покупателей данного сегмента составляют пенсионеры, молодые пары, одинокие люди, жильцы загородных поселков, а также бизнесмены из регионов. По мнению специалистов компании, лучшие квартиры-студии расположены в ЖК «Новосходненский», ЖК «Оквиль», ЖК «Эдальго», ЖК «Welton Park Новая Сходня», микрорайон «Новокосино-2».
Далее развила тему по комфортному жилью эконом-класса Ирина Доброхотова (председатель Совета директоров Бест-Новострой). В настоящее время на подмосковном рынке (с января по октябрь 2011 года), в продаже около 35 проектов малоэтажного строительства, до конца этого года власти намерены ввести в эксплуатацию 7,5 млн. квадратов жилья, из них 5 млн. – многоэтажные дома, 2,5 млн. - индивидуальные малоэтажки. По себестоимости малоэтажка составляет примерно 40 тысяч рублей за метр, а высотка - 30 тысяч рублей за метр. В настоящее время малоэтажки можно приобрести с индивидуальной архитектурой проекта и хорошей инфраструктурой.
От ФСК Лидер выступил Григорий Алтухов (советник президента компании), который рассказал о тенденции девелопмента на следующий год. Застройщики ждут, что Москва организует процесс передачи под застройку площадок в столице через открытые аукционы. Так как выбор застроек в Москве на сегодня ограничен, то основная масса застройщиков на сегодня уходит в Московскую область. Алтухов считает, что в скором времени многие оценят преимущества малоэтажных строений.
Также выступили представители от двух крупнейших компаний партнеров конференции; РОСНО в составе Allianz (страховой партнер) и Пепеляев Групп (юридический партнер).
От Пепеляев Групп выступил Алексей Коневский (руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства). Он обратил внимание девелоперов на основные правовые новости:
1. Продление срока на льготный выкуп земельных участков до 1 июля 2012 года;
2.Возможность досрочного расторжения договоров аренды и инвестконтрактов по инициативе правительств Москвы и СПб в упрощенном порядке;
3.В основу будущего налога на недвижимость ляжет кадастровая стоимость объектов недвижимости;
4.Уточнение порядка изъятия сельскохозяйственных земель при их нецелевом использовании; 5.Споры о недвижимости теперь могут разрешаться в третейском суде;
6.Новая судебная практика о будущей недвижимости и инвестиционных договорах.
Виталий Ус (директор Центра страхования финансовых рисков РОСНО) рассказал о возможностях Allianz Real Estate Group, которая занимается инвестированием и управлением недвижимости по всему миру. С помощью стабильности бренда, опыта, наличия мировой сети, клиенты компании извлекают прибыль. Основными видами страхования имущества и ответственности компании РОСНО в составе Allianz являются страхование строительно-монтажных работ, ответственности проектировщиков и строителей, титульное страхование, страхование ответственности риэлторов, страхование ответственности перед третьими лицами.
Руководитель департамента рекламы и маркетинга компании «Опин» Ирина Наумова поделилась своими мыслями о предкризисном маркетинге и эффективности инструментов рекламы недвижимости. Как альтернативу перетяжкам, Наумова предлагает радиорекламу и билборды, комплексный подход к решению маркетинговых задач.
За последние полгода в Московском Бизнес Клубе появились новые члены: ФСК «Крост», ОПИН, ФСК «Лидер», «БЕСТ-Новострой», «ПроминГрупп», «Мегаполис Проперти Менеджмент», которым были вручены памятные кубки.
