Ответы Татьяны Решняк на вопросы Московского Бизнес клуба
Ответы генерального директора ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Татьяны Решняк на вопросы Московского бизнес клуба:
Какие события оказали влияние на рынок недвижимости в 2011 году?
Существенное влияние на рынок недвижимости столичного региона оказало решение о расширении Москвы на юг за счет земель Московской области. Оно спровоцировало рост цен в подмосковных проектах, расположенных в соответствующем направлении. Однако дальнейшие реакции рынка будут связаны с конкретными планами и решениями властей.
Кроме того, в этом году мы наблюдали повышенный спрос на объекты недвижимости, не соотносящийся с традиционной моделью сезонного распределения покупательской активности. В частности, аномально высокими были продажи в летние месяцы, когда продавалось до 20% от общего числа реализованных квартир ежемесячно. Такая динамика связана, на наш взгляд с последствиями колебаний курсов валют. Многие приобретали недвижимость в качестве надежного сохранения свободных средств, что объясняется ограниченностью инструментов сбережения, доступных нашим гражданам.
Назовите основные изменения, произошедшие на рынке? Назовите основные итоги 2011 года.
Это не новая тенденция, но в уходящем 2011 году она проявилась особенно ярко: основной объем спроса на объекты недвижимости пришелся на новостройки Подмосковья, где реализуется целый ряд крупных проектов комплексной застройки. Они отличаются полностью сформированной инфраструктурой, доступными ценами и богатым выбором вариантов. По сравнению с 2010 годом количество сделок на рынке Московской области выросло на 30-35%.
Еще одна характерная тенденция, которой следуют все основные игроки, – отделка улучшенного качества, не увеличивающая при этом стоимость квартиры. При этом необходимо отметить, что покупателю, как правило, предлагается несколько вариантов такой отделки, а при желании он может приобрести и квартиру без отделки. Таким образом, остается в силе тренд, который был зафиксирован еще во время кризиса: это в первую очередь ориентация на покупателя. На рынке выживают только те компании, которые смогли своевременно отреагировать на предпочтения клиента и заранее предложить ему продукт даже более высокого качества, чем он мог ожидать.
В целом же, по итогам года продолжался стабильный рост рынка и рост цен. Он составил, в зависимости от направления, 5-7% в Подмосковье и 3-4% в Москве.
С Вашей точки зрения, перечислите тройку (топ-3) лучших объектов недвижимости 2011 года.
Конечно, каждая риелторская или девелоперская компания назовет лучшими те проекты, с которыми она работает, поэтому будет более справедливо разделить. Из проектов «Главмосстрой-недвижимости» в 2011 году лучшим стал, безусловно, недавно вышедший на рынок микрорайон Центральный (его реализация ведется в городе Железнодорожный. Проект отвечает всем современным рыночным тенденциям, обладает развитой инфраструктурой, включая даже собственную котельную и православный храм. Общий объем инвестиций составляет около 8 млрд рублей, из них 1 млрд – на социальную инфраструктуру. Проект очень хорошо стартовал, продажи идут опережающими темпами, спрос очень высокий. Если говорить о рынке, то интересные, на наш взгляд объекты – это ЖК «Мичурино», «ВЕДИС Групп» и ЖК «Эдальго» концерна «Крост».
Поделитесь достижениями Вашей компании в 2011 году? Какие новые проекты Вы запустили? Сколько кв.м. Вы построили? Какие новые услуги у Вас появились? Какие новые объекты Вы начали продавать и сколько кв.м. продали за год?
Работа компании «Главмосстрой-недвижимость» была очень результативной на протяжении всего 2011 года. Общая сумма доходов превысила прошлогодние показатели почти на 30%. Совокупный объем продаж составил порядка 110 тыс. квадратных метров. В среднем, наши менеджеры заключали до 200 договоров в месяц, что в 2 раза превышает показатели 2010 года. На фоне довольно скромной ценовой динамики – 7-10% - это позволяет выполнять и перевыполнять планы продаж и обеспечивать поступление финансовых средств в нашу головную компанию – корпорацию «Главстрой» - опережающими темпами. Что в свою очередь дает возможность не пользоваться кредитами при строительстве: новые корпуса возводятся за счет собственных средств компании. А последнее позволяет снижать себестоимость продаваемого жилья, делая наше предложение для клиентов еще более интересным. И все это обеспечивается двумя важнейшими факторами: высоким профессиональным уровнем наших сотрудников и общей ориентацией компании на потребности клиентов.
Весь год продолжалась успешная реализация интересных проектов, стартовавших ранее, таких как ЖК на ул. Академика Опарина и микрорайон «Подольские просторы». В апреле на рынок вышел новый проект «Центральный» (г. Железнодорожный), который также показал очень хорошую динамику – только за III квартала уже было продано более 45 тыс. квадратных метров площадей. В структуре наших продаж «Центральный» занял почти 50%
Именно с этим проектом связана принципиально новая услуга, которую «Главмосстрой-недвижимость» предлагает совместно с одним из крупнейших мировых производителей мебели. При желании, покупатель может заказать не просто улучшенную отделку квартиры, но ее полную обстановку. Все работы ведет наш отдел дизайна и проектирования по заранее утвержденным схемам, а клиенту по их окончании остается лишь приехать и насладиться полностью готовой для жилья квартирой. Пока эта услуга доступна лишь на объекте «Центральный», но в ближайшее время мы по итогам результатов первых продаж, намерены распространить ее и на другие объекты.
Расскажите о Ваших социальных и благотворительных проектах?
Мы придерживаемся определённых этических принципов в этом вопросе. Один из них гласит, что добро должно делаться по возможности в тишине и без привлечения излишнего внимания. Поэтому, мне не хотелось бы разглашать информацию о нашей работе в этой области.
Назовите основные тренды девелопмента 2012, какие форматы жилья будут наиболее популярны (загородные проекты, малоэтажка, высотное строительство)? География застройки (Москва, МО, Спб, регионы)?
Мы ожидаем, что в ближайшей перспективе наибольшей популярностью в сегменте «эконом», где работает «Главмосстрой-недвижимость», будут пользоваться масштабные проекты комплексной застройки: жилые микрорайоны, снабженные полной социальной, торговой и досуговой инфраструктурой. По некоторым признакам можно заключить, что в этом направлении движутся и более дорогие сегменты рынка. Основным регионом реализации подобных проектов, несомненно, станет Московская область. Подмосковные города, в отличие от столицы, обладают подходящими площадками в центре, на которых можно возводить целые микрорайоны. Одновременно они расположены достаточно близко к Москве, что привлекает покупателей из регионов.
Появляются и новые группы недвижимости: в частности, малоэтажная застройка с созданием всей инфраструктуры и квартиры-студии в рамках комплексной застройки в сегменте «эконом». На наш взгляд, больше внимания будет уделяться не просто строительству дома, а всему жизненному циклу объекта. Закрепится на рынке мнение, что нужно продавать не квартиры, а новый образ жизни, видимый социальный статус, возможность жить «в своем кругу». Данная тенденция в настоящее время верна не только для премиум-класса, но и для «эконом+». В дальнейшем такие концепции будут выступать в качестве «нового бренда», а со временем все их преимущества будут включены в цену.
Основываясь на Вашем опыте, данных и исследованиях, перечислите основные потребительские предпочтения покупателя недвижимости в 2012 году? На какой тип/формат жилья Вы ожидаете рост спроса?
Потребительские предпочтения в 2012 году, по большому счету, сильных изменений не претерпят. Средний покупатель стремится приобрести небольшую по площади одно- или двухкомнатную квартиру с действительно качественной (а не «муниципальной») отделкой, расположенную вблизи от школы, поликлиники, магазинов и других важных элементов инфраструктуры.
Важны при покупке и качества жилья, непосредственно не относящиеся к самой квартире, но создающие дополнительный комфорт, какого обычно не ожидают от здания эконом-класса. Примером такой «добавленной ценности» могут служить места общего пользования, по оформлению отвечающие стандартам бизнес-класса. «Главмосстрой-недвижимость» уже сейчас работает в этом направлении, но мы ожидаем, что постепенно этого понимания достигнут все основные игроки.
При этом на рынке Москвы покупатели предпочитают монолитные дома, а на рынке Подмосковья – панельные. Немаловажную роль при выборе квартиры в новостройке играют варианты и условия ипотечного кредитования, которые может предложить покупателю риелтор.
Ваш прогноз средней стоимости кв.м. в 2012 (средняя температура по больнице) либо можно сказать, что ждет цены на недвижимость в 2012 году: рост, падение или стагнация? Укажите на сколько процентов Вы ожидаете рост/падение?
Мы не думаем, что в 2012 году рынок недвижимости ждет резкий рост. Скорее, ситуацию на нем можно охарактеризовать как стабильную. Колебания рынка не превысят 6-8%, но за счет специальных акций и скидок, которые могут предлагать покупателям игроки, возможна небольшая волатильность в пределах 10-15%. По итогам года рост рынка прогнозируется в пределах инфляции 8-13%.
С Вашей точки зрения, назовите топ-3 лучших строящихся объектов недвижимости 2012 года.
Среди проектов, активная реализация которых будет продолжаться в 2012 году лучшими нам кажутся ЖК «LIFE-Волжская» компании «Пионер», жилой квартал «Аристово-Митино» компании «БЕСТ-Новострой» и микрорайон «Подольские просторы», реализуемый «Главмосстрой-недвижимостью». Это один из самых крупных проектов комплексной застройки в Подольске. Его отличают не только комфортные квартиры, но и уютные скверы, оборудованные детскими площадками, и хорошая транспортная доступность. На первых этажах жилых домов будут располагаться коммерческие помещения: магазины, аптеки, парикмахерские, – а по соседству будут возведены поликлиника и торгово-развлекательный центр.
Какие планы строит Ваша компания на 2012 год? Расскажите о своих начинаниях, мастер-планах, новых партнерских проектах, услугах, планируемых объемов строительства и продаж.
В 2012 году планируется начало реализации квартир в строящихся корпусах текущих проектов «Центральный», «Раменки» и «Подольские просторы». На начальной стадии подготовки находится около 10 крупных проектов комплексной застройки, расположенных, в Москве и в Московской области. В дальнейшем «Главмосстрой-недвижимость» планирует по-прежнему развиваться в рамках сегментов «эконом», «эконом+» и, в Москве, «бизнес».
Москва, 13 декабря 2011 г.
