Не по плану: «лишние» и недостающие квадратные метры в новостройках

Процесс строительства весьма сложен, и в процессе возведения здания площадь квартиры может стать как больше, так и меньше указанной в ДДУ. Ситуация с расхождением площади возникает почти в 100% случаев, наилучший из возможных вариантов – если разница будет совсем небольшой. Ниже всего риски расхождения параметров в панельных домах, которые собираются подобно конструкторам из типовых блоков, по типовым же планировкам. Там разница обычно не больше 1 кв. м, особенно если делом занимается застройщик с хорошим опытом строительства таких домов.

Монолитные здания возводятся по более сложной, но при этом гибкой технологии, которая дает возможность вносить изменения в проект даже на стадии строительства. Такие дома возводятся не по типовым, а по индивидуальным проектам, поэтому разница между указанной в договоре и фактической площадью может быть 0,5-4 кв. м и даже доходить до 5-7 кв. м. Это во многом зависит от числа комнат: чем их больше, тем больше может быть разница. Если же покупатель сталкивается со значительным расхождением в однокомнатной квартире, то, скорее всего, при строительстве произошло изменение самого проекта. 

Разночтения в площади квартир также могут возникнуть из-за того, что дома начинают строиться и продаваться на основании документации стадии «Проект», которая имеет меньшую точность, чем документация стадии «Рабочая документация». 

Ещё одна весомая причина – обычная небрежность: случается, что сотрудники БТИ обмеривают одну квартиру, а затем записывают её параметры ещё на несколько квартир с такой же планировкой. Считается, что погрешность при этом минимальна, но на самом деле она может быть довольно значительной.

На то, насколько проект будет отличаться по своим замерам от результата, влияет и то, какие архитектурные решения использовались при создании дома. Изысканные ходы архитекторов и неровные фасады могут значительно повлиять на искажение размеров помещений. Также площадь отличается в помещениях, входящих в соприкосновение с другими квартирами. Вероятность отклонения возрастает с увеличением этажа. 

При заключении договора ДДУ застройщик берёт на себя обязательства по строительству жилья в чётком соответствии с технической документацией. Благодаря этому увеличение площади можно рассматривать как технический дефект, за который покупатель доплачивать не обязан. Компания-застройщик, конечно, может подать иск в суд, но на практике такие дела чаще всего решаются в пользу покупателя.
Конечно же, компании не хотят вступать в спор, в их интересах избегать судебных исков, поэтому в ДДУ прописываются вероятность изменения площади жилья, условия и порядок взаиморасчётов клиента и компании. Обозначается допустимая погрешность по площади, в рамках которой ни одна из сторон не получает компенсации. При превышении данной цифры составляется допсоглашение к договору, согласно которому покупатель либо возвращает себе часть уплаченной суммы (если площадь уменьшилась), либо, наоборот, оплачивает «лишние» метры.

Вообще допустимое расхождение регламентируется строительными нормами и правилами. Перед тем, как ввести объект в эксплуатацию, застройщик должен получить у соответствующих госорганов важный документ – ЗОС или Заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации. Он как раз подтверждает, что разница между проектной и фактической площадью соответствует допустимому. Что касается ДДУ, то у каждого застройщика есть свои условия проведения перерасчета стоимости квартиры, если расхождение выше допустимого. Как правило, рамки, в которых допустимо расхождение без финансовых перерасчётов – 1 кв. м, как в большую, так и в меньшую сторону. Также иногда указывается параметр 2% от площади квартиры.
Размер доплаты за квадратные метры и суммы возврата устанавливается договором и может быть изменен только по соглашению сторон, даже если за время строительства рыночная стоимость жилья серьёзно изменилась.

Покупателям нужно быть очень внимательными, если разница между начальной и итоговой площадью вышла слишком большой: это значит, что при строительстве была допущена значительная ошибка. При приёмке квартиры в такой ситуации необходимо проявить бдительность, так как это может оказаться наименьшим из недостатков жилья.

При покупке квартиры в ипотеку покупатель должен понимать, что помимо стандартных трат (взнос и ежемесячные выплаты) ему нужно иметь в запасе сумму, которая может понадобиться при приёмке квартиры. Её нужно накопить, иначе придётся брать кредит, занимать и тому подобное.

Лишние квадратные метры или, наоборот, их недостача – случай распространённый, и не стоит пугаться, если вы столкнулись с таким явлением. Главное, чтобы договор делал действия обеих его сторон полностью прозрачными и предсказуемыми.