Что нужно знать о договоре пожизненной ренты

Конечно, больше всего рискуют пожилые люди: одинокие старики очень уязвимы для мошенников всех мастей. Но и вторая сторона сделки может стать жертвой нечестных действий со стороны самого получателя ренты или его семьи.

Рента или иждивение?

В первую очередь, разберёмся, чем отличается договор пожизненной ренты от пожизненного содержания с иждивением. В первом случае владельцу квартиры просто ежемесячно выплачивается определённая сумма, во втором претенденту на наследство необходимо будет полностью обслуживать пожилого человека: делать уборку, ремонт, ходить за покупками, платить за коммунальные услуги, нанимать сиделку, оплачивать лечение, наконец, взять на себя организацию и оплату похорон. 

Если две стороны сделки нашли друг друга – как правило, это осуществляется по знакомству или посредством социальных служб – им нужно правильно заключить договор. Все детали необходимо обсуждать вдумчиво и неспешно. У такого договора нет какой-то стандартной формы, он всегда индивидуален. 

Пожилому человеку, который хочет получать обеспечение, нужно продумать и изложить все свои требования: сумму, которую он будет получать, дату её перечисления, необходимость индексации с учётом инфляции и т.п. Если у рентодателя будут и другие обязанности, их тоже нужно чётко сформулировать. Также требуется предусмотреть действия плательщика в критических случаях – например, при болезни или ухудшении состояния получателя ренты. Нужно подумать и о том, что делать, если с плательщиком случатся какие-либо неприятности. 

Получившийся документ обязательно нужно проработать с юристом, который поможет защитить обе стороны сделки от возможных рисков.

Владельцу нужно собрать все документы, которые подтверждают его право собственности на недвижимость, являющуюся предметом договора. Нужно предоставить данные обо всех, кто зарегистрирован в квартире, и сделать справку о кадастровой стоимости объекта. Документы, удостоверяющие личности сторон договора, нужны в оригинале. Кроме того, чтобы избежать возможных претензий от родственников, пожилому человеку полезно будет получить справку о состоянии здоровья из психоневрологического диспансера. Особенно это актуально, если человек находится в уже очень почтенном возрасте. Если такая справка есть, наследники не смогут заявить, что на момент заключения сделки их родственник был невменяем.

Далее договор ренты заверяется у нотариуса, стороны передают договор в регистрационные органы и уплачивают государственную пошлину. Затем выдаётся свидетельство, в котором указывается новый собственник имущества – рентодатель – и наложенное на него обременение. 

Обременение снимается только после кончины получателя ренты: новый собственник должен подать соответствующее заявление с приложением свидетельства о смерти. До этого времени он обязан выполнять все условия договора с бывшим владельцем. 

Договоры такого типа могут быть расторгнуты только через суд или по взаимному соглашению сторон. Недействительным договор может быть признан недействительным в двух случаях: если владелец квартиры на момент заключения сделки признан невменяемым, и если плательщик ренты не исполняет своих обязательства. В последнем случае чаще всего жалобы оправданны, но иногда старики прибегают к мошенничеству, соблазняясь идеей какое-то время пожить за чужой счёт, ведь если суд признает их претензии, то право собственности на квартиру будет им возвращено, а плательщик ренты просто потеряет свои деньги.

Вопрос риска

Риски при заключении договора ренты достаточно высоки. Конечно, грамотно составленный и нотариально заверенный договор, надёжная защита, но никто не отменял, например, субъективного фактора. Обе стороны договора должны будут поддерживать взаимоотношения долгие годы, и необходимо понять, насколько хорошо они смогут поладить. Особенно это важно в случае заключения договора на содержание с иждивением, ведь тогда старику и опекающему его плательщику ренты придётся общаться очень часто. Могут навредить как излишняя симпатия, заставляющая закрывать глаза на недобросовестное поведение, так и антипатия, влекущая за собой мелочные придирки. Обе стороны должны здраво оценивать друг друга, а старикам не следует бояться обратиться в суд, если рентодатель не исполняет условия договора.

Плательщику нужно здраво оценивать свою финансовую состоятельность и прочность материального положения, учитывая и тот факт, что с годами расходы могут возрасти, как из-за экономических факторов, так и из-за ухудшения здоровья подопечного, которому может потребоваться более тщательный уход. Ещё один ресурс, который необходимо оценить – время: сможет ли плательщик регулярно навещать пожилого человека и ухаживать за ним надлежащим образом? Позволяют ли финансы в случае чего нанять хороший обслуживающий персонал?

Чтобы обезопасить себя от необоснованных претензий со стороны подопечного, рентодателю стоит вести строгий учёт выплат, сохранять все чеки и записывать оказанные услуги, а также попросить старика регулярно ставить подпись под этими записями. Подобный документ будет серьёзным подспорьем, если опекаемый вдруг решит подать в суд, чтобы разорвать договор. 

Ещё один печальный риск связан с тем, что плательщик может не дожить до получения квартиры. Ему стоит прописать в договоре, как поступить в случае его смерти. Желательно найти наследника, который станет собственником квартиры и продолжит выполнять его обязанности.

 
Также, если пожилой человек хочет спокойно проживать в своей квартире, ему следует указать в договоре, что переезд исключён, иначе возникает риск, что плательщики захотят его переселить и использовать квартиру для своих нужд. 

Новый собственник квартиры может столкнуться с претензиями со стороны родственников бывшего владельца. Чаще всего с их стороны звучат заявления о том, что на момент заключения сделки пожилой человек был невменяем. Защититься от этого помогут справка из ПНД и нотариальная заверка сделки. 

Государственная рента

Договор пожизненной ренты можно заключить и с государством. В этом случае государство выплачивает пожилому человеку содержание до его смерти, а затем квартира переходит в городской фонд и распределяется, согласно очереди, тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий: сиротам, ветеранам Чечни и Афганистана и т.д. 

Как правило, договор заключается с пенсионерами старше 75 лет, одинокими людями или супружескими парами (во втором случае оба супруга должны быть старше указанного возрастного рубежа). У квартиры не должно быть иных собственников, кроме лиц, с которыми заключается договор. Все расходы по совершению сделки возьмёт на себя государство. После заключения договора на банковский счёт пенсионера перечисляется 10% от стоимости жилья, в дальнейшем будет выплачиваться ежемесячное пособие в размере двух прожиточных минимумов – вне зависимости от того, заключают сделку супруги или одинокий пенсионер. Тут необходимо отметить, что прожиточный минимум берётся за год, предшествующий заключению сделки, и с него будет взиматься подоходный налог 13%. 

Набор документов, который потребуется от заинтересованного в сделке лица, стандартен: заявление по утверждённой форме, копии паспорта, дубликаты документов, содержащих информацию о составе семьи (свидетельства о рождении, браке, расторжении брака и т.п.), правоустанавливающие документы на недвижимость (если право собственности на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано в ЕГРП), СНИЛС, ИНН. Желательна также справка о дееспособности гражданина. Документы подаются в соответствующее учреждение (в Москве – в ГУП «Моссоцгарантия»). За 50 дней выносится решение по заявлению, а также проводится оценка недвижимости. После заключения договора расторгнуть его в дальнейшем практически невозможно.