Вторичный рынок: правила покупки

Бонусы вторичного жилья

В чём состоят плюсы вторичного рынка, кроме быстроты совершения сделки?

Во-первых, в нём достаточно легко найти объекты низкой и очень низкой ценовой категории, особенно это касается старых домов.

Во-вторых, с продавцом можно торговаться. Это даёт шанс довольно значительно сбить цену – впрочем, тут всё зависит от вашей убедительности и намерений продавца. 

В-третьих, на вторичке несложно найти квартиру почти в любом интересующем вас месте – выбор велик.
В-четвёртых, чаще всего, вторичные квартиры хорошо отремонтированы. 

В-пятых, на вторичную квартиру легче получить ипотеку, кредит доверия выше к уже готовому жилью, чем к тому, которое только строится, тем более, если оно находится лишь на этапе котлована.

В-шестых, немаловажно, что вы сможете лично познакомиться со всеми будущими соседями. Они расскажут вам о доме, возможно, раскрыв какие-то нюансы, насчёт которых продавец не решился или просто забыл вас просветить, а вы поймёте, с кем рядом вам предстоит жить. О будущих соседях вам немало скажет и состояние лестничных клеток, подъезда, лифтов. Пустые бутылки из-под алкоголя, грязь и нецензурные надписи – тревожный знак. 

Обходим подводные камни

У вторичного жилья, конечно, есть и подводные камни. 

Первый из них: если вы рассматриваете для покупки квартиры старые дома, то вряд ли вам удастся найти там квартиру большой площади. Особенная неприятность – маленькие кухни и санузлы, последние часто бывают и смежными с ванной.

Второй: планировка таких квартир часто неудобна, и сделать с ней что-либо очень сложно, особенно если это одно- или двухкомнатное жильё. Трёхкомнатная квартира уже предлагает какую-то свободу для манёвра.

Третий: сам дом может быть в не очень хорошем состоянии. Есть риск столкнуться с неработающими лифтами, барахлящим освещением, повреждёнными инженерными коммуникациями и тому подобными минусами.

Правила выбора

Как не прогадать при выборе квартиры на вторичном рынке? Прежде всего, усвойте несколько основных правил. 

Прежде всего, выбирайте кирпичные дома. Главное их достоинство – в них тепло жить, к тому же, они достаточно хорошо защищены от пожаров. В панельном доме летом будет постоянно жарко, а зимой холодно. 

Наиболее комфортны для жизни средние этажи. Так вы будете достаточно далеко и от подвала, и от чердака, которые могут быть в плохом состоянии.

Если у вас есть возможность, то покупайте квартиру на одной из тихих улиц в центре города. Жить в центре комфортно, так как вся инфраструктура рядом и транспортная доступность высока, а также довольно престижно.

Обязательно узнайте, в каком году был построен дом, особенно если он выглядит достаточно старым. Может оказаться так, что в скором времени его должны снести. Если же в доме недавно был или скоро будет проводиться муниципальный ремонт, то это хороший знак.

Проверьте состояние коммуникаций в квартире. Если они не в порядке, например, устарели, есть протечки в трубах, неисправна электропроводка, то вы можете потребовать снизить стоимость жилья, ведь вам придётся вкладываться в ремонт. 

Конечно же, вам стоит изучить степень благоустройства двора, а затем и район, где находится дом: насколько он чистый, как обстоят дела с транспортной доступностью, всё ли в порядке с инфраструктурой. 

И, наконец, последнее важное правило: если у вас на примете несколько объектов, не старайтесь осмотреть их все за один день, иначе вы устанете, у вас «замылится» глаз, и вы не сможете объективно оценить квартиры. К тому же, вы будете спешить и можете упустить из внимания важные детали. Ограничьтесь одной-двумя квартирами за день и тщательно взвешивайте все «за» и «против» - и тогда вы сможете найти самое лучшее лично для вас жильё.

Юридические тонкости

Что касается юридических вопросов при покупке вторички – здесь надо быть очень внимательными и тщательно проверять все документы, особенно правоустанавливающий документ на собственность. Не стоит покупать квартиру, правоустанавливающий документ на которую – право наследования. Если квартира была получена продавцом по наследству, то могут объявиться новые законные наследники, например, внебрачные дети покойного наследодателя. В таком случае ваша сделка будет признана недействительной. Также может оказаться, что версия завещания, по которому квартира отходила продавцу, не является окончательной, и к вам придут настоящие наследники с финальной версией, которая и будет считаться действительной. 

Есть и такие наследники, которые имеют полное право на долю квартиры, даже если их нет в завещании: несовершеннолетние и лица, находящиеся на попечении. Если вы купили квартиру, а свою долю такие наследники ещё не получили, сделка также будет недействительной. 

Если продавец получил квартиру по договору ренты, например, он обязался ухаживать за пожилым человеком до конца его жизни, а тот в награду передал ему квартиру, то вы можете столкнуться с претензиями родственников, решивших оспорить перепродажу квартиры. Если их претензии будут признаны, то сделка станет недействительной. Поэтому лучше не рисковать и не связываться с такими случаями.

Рискованно приобретать и квартиры, полученные по договору дарения. Даритель может, например, захотеть расторгнуть договор в случае серьёзной ссоры с тем, кому подарил жильё, и ваша сделка по купле-продаже аннулируется. Также договор дарения, а значит, и ваша покупка, признаётся недействительным, если дарением была прикрыта обычная сделка, и факт передачи денег выплывет наружу.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, то владельцу необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, чтобы продать её. Поэтому бывает так, что ребёнка выписывают из квартиры до приватизации, а затем приватизируют жильё уже без него. Если станет известно, что ребёнок был выписан из квартиры менее чем за полгода до приватизации, то сделка по продаже будет недействительной. 

Также без специального разрешения от органов опеки нельзя продавать квартиру, купленную с помощью материнского капитала, пока ребёнку, на которого был получен данный капитал, не исполнится 18 лет. Если факт использования маткапитала был утаен, и это становится известным, то сделка также признаётся недействительной.

При любых сделках с недвижимостью будьте внимательны! Лучше всего привлечь в качестве помощников квалифицированных и опытных специалистов, которые помогут вам решить любые трудные вопросы.