Как инвестировали в недвижимость Москвы
В июле-ноябре текущего года проявилось заметное оживление инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Говорить о каком-либо существенном росте вложений еще рано, однако очевидно, что интерес инвесторов к рынку постепенно возвращается. Наиболее активными стали российские институциональные инвесторы, а также банки. Объектом инвестиций в большинстве сделок стали офисные помещения (готовые объекты с максимальной заполняемостью и долгосрочными арендными договорами), а также объекты, приобретаемые под собственные нужды.
Общий объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Москвы в 2010 г. составил порядка 1,6 млрд. долл.
Одной из тенденций стало появление на рынке инвестиционных сделок во всех сегментах коммерческой недвижимости, тогда как ранее практически весь объем сделок был сконцентрирован в офисном сегменте. По итогам января-ноября на данный сегмент приходится 70% всех инвестиций на рынке. Доля торговой недвижимости составляет 12% (около 210 млн долл.), отмечают аналитики NAI Becar.
Распределение инвестиций по сегментам коммерческой недвижимости по состоянию на ноябрь 2010 г. выглядит следующим образом:
Источник: NAI Becar
Наряду с позитивными изменениями некоторые девелоперы уходят с рынка - в целях реструктуризации долгов перед кредиторами компании вынуждены продавать проекты, а также доли в собственном капитале. Так, в исследуемом периоде ИК Immofinanz продала Сбербанку 53 тысячи кв. м в логопарке "Томилино". Также было объявлено о планируемой продаже 27,6% акций ОАО "Система-Галс", группа ПИК готовится реализовать долю в проекте "Парк-Сити", заявлено о возможной продаже компанией "Дон-строй" БЦ NordStar Tower.
Крупнейшие инвестиционные сделки (январь-ноябрь 2010 г.)
Торговая недвижимость.
|
Ташир |
ТРЦ "Европарк" |
94 000 |
$60 млн |
|
ding |
продажа ТЦ "Формат" |
21 000 |
$50 млн |
|
Amma Development |
доля в проекте ТВК "Авиапарк" |
н/д |
н/д |
|
X5 |
приобретение 6 магазинов сети "Остров" |
12 300 |
$38 млн |
|
Аркадий Новиков |
помещение гастронома "Hediard" |
1 000 |
$16 млн |
Офисная недвижимость.
|
"Фармстандарт" |
БЦ "Северная башня" в ММДЦ |
А |
135 000 |
260 млн $ |
|
Ташир |
50% в проекте офисно-гостиничного комплекса в центральном ядре ММДЦ "Москва-Сити" |
А |
70 000 |
$100 млн в peaлизaцию пpoeктa c учeтoм покупки 50% дoли |
|
"Евраз Груп" |
БЦ "Western Gate" |
А |
53 000 |
160 млн $ |
|
"ВТБ Капитал" |
БЦ "Capital Plaza" |
А |
49 000 |
181 млн $ |
|
Согаз |
БЦ "Волна Тауэр " |
А |
19 200 |
$100 -140 млн |
|
Стройкредитбанк |
БЦ на Красной Пресне |
н/д |
15 000 |
$30-45 млн |
|
"РусГидро" |
БЦ "Pallau-MD" на Малой Дмитровке |
А |
14 700 |
50 млн $ |
|
Группа инвесторов |
БЦ на Садовнической ул. |
А |
8000 (полезная) |
$3500-5000/кв. м |
|
Финам |
Настасьинский пер., д. 7, корп. 2 |
н/д |
7 500 |
$28-30млн |
|
Лукойл |
БЦ "Уланский" |
А |
7 200 |
н/д |
|
"Май" |
БЦ на ул. Дмитрия Ульянова, дом 7 А |
А |
6 000 |
н/д |
|
UFG Real Estate |
Бц "Бахрушин Хауз" на ул. Бахрушина 32 |
А |
5 078 |
35-37 млн $ |
|
"Российский инвестиционный фонд" |
Офисно-жилой комплекс на ул. Б, Якиманка |
А |
3 200 |
покупка |
|
"Росэнергобанк |
Dresden Bank в Подсосенском пер. |
A |
3 000 |
23 млн $ |
|
"Филента" |
"Баркли плаза" на Пречистинской набережной |
А |
2 300 |
17,25 млн $ |
|
Мосэнергосбыт |
БЦ (ул. Наметкина, д. 9, к. 2) |
н/д |
1 213 |
87,8 млн руб. |
|
группа ИСТ |
БЦ Nouvelle Building |
А |
9 800 |
н/д |
Гостиничная недвижимость.
|
Umaco |
ГК "Евролюкс" (Чертаново) |
3* |
259 |
н/д |
|
Wenaas Hotel |
ГК "Шереметьево-2" |
3* |
27 000/293 номера |
$65 млн |
Склады.
|
Сбербанк |
Логопарк "Томилино" |
А |
53 000 |
$39 млн |
|
Casebre Holdings Limited |
СК "Балтия" |
А |
28 000 |
$42 млн |
Ставки капитализации
Средние ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости в настоящее время варьируются в зависимости от сегмента в пределах от 11% для качественных торговых центров и офисов высокого качества (класс А и В+) до 13% для объектов складского назначения.
Доходность объектов в Москве все еще существенно превышает аналогичные показатели других столиц мира, и стабилизация ставок аренды побудила иностранных инвесторов вернуться на рынок, заняв наблюдательную позицию. Иностранные инвестфонды готовы рассматривать только качественные объекты по ставке капитализации не ниже 9%, при этом бюджет покупки не превышает 30-40 млн долл.
Учитывая недостаточное предложение подобных объектов, доля сделок с участием иностранных инвесторов практически не изменилась и составила 14%.
Сравнение ставок капитализации в мировых столицах (ноябрь 2010 г.)
Источник: NAI Global, NAI Becar
На инвестиционную активность на рынке в значительной степени влияет политика банков в области кредитования. В зависимости от проекта кредит выдается по ставке 13-14% в рублях (11-12,5% в долл.). На условия кредита влияет инвестиционное качество объекта, его потенциальная востребованность (часто подтвержденная преброкериджем).
Альтернативой банковскому финансированию становятся экспортно-импортные операции, а также операции РЕПО с паями ЗПИФн.
Выводы и прогнозы
- На рынок продолжают возвращаться проекты, замороженные в период кризиса, что связано с политикой банков в области реструктуризации и рефинансирования кредитов.
- Постепенно проявляется отложенный спрос со стороны инвесторов, который направлен преимущественно на объекты жилой недвижимости, где наблюдается рост цен.
- Возвращение инвестиционного спроса на объекты коммерческой недвижимости ожидается на ранее второй половины 2011 г., в ответ на рост арендных ставок.
-
Значительное влияние на инвестиционную активность будет оказывать политика, проводимая новой мэрией Москвы, в частности, условия предоставления участков, ввод ограничений по застройке.
NAI Becar,personalmoney.ru
