Как инвестировали в недвижимость Москвы

26.11.2010

В июле-ноябре текущего года проявилось заметное оживление инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Говорить о каком-либо существенном росте вложений еще рано, однако очевидно, что интерес инвесторов к рынку постепенно возвращается. Наиболее активными стали российские институциональные инвесторы, а также банки. Объектом инвестиций в большинстве сделок стали офисные помещения (готовые объекты с максимальной заполняемостью и долгосрочными арендными договорами), а также объекты, приобретаемые под собственные нужды.

Общий объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Москвы в 2010 г. составил порядка 1,6 млрд. долл.

Одной из тенденций стало появление на рынке инвестиционных сделок во всех сегментах коммерческой недвижимости, тогда как ранее практически весь объем сделок был сконцентрирован в офисном сегменте. По итогам января-ноября на данный сегмент приходится 70% всех инвестиций на рынке. Доля торговой недвижимости составляет 12% (около 210 млн долл.), отмечают аналитики NAI Becar.

Распределение инвестиций по сегментам коммерческой недвижимости по состоянию на ноябрь 2010 г. выглядит следующим образом:

Источник: NAI Becar

Наряду с позитивными изменениями некоторые девелоперы уходят с рынка - в целях реструктуризации долгов перед кредиторами компании вынуждены продавать проекты, а также доли в собственном капитале. Так, в исследуемом периоде ИК Immofinanz продала Сбербанку 53 тысячи кв. м в логопарке "Томилино". Также было объявлено о планируемой продаже 27,6% акций ОАО "Система-Галс", группа ПИК готовится реализовать долю в проекте "Парк-Сити", заявлено о возможной продаже компанией "Дон-строй" БЦ NordStar Tower.

Крупнейшие инвестиционные сделки (январь-ноябрь 2010 г.)

Торговая недвижимость.

Ташир	ТРЦ "Европарк"	94 000	$60 млн
ding	продажа ТЦ "Формат"	21 000	$50 млн
Amma Development	доля в проекте ТВК "Авиапарк"	н/д	н/д
X5	приобретение 6 магазинов сети "Остров"	12 300	$38 млн
Аркадий Новиков	помещение гастронома "Hediard"	1 000	$16 млн

Офисная недвижимость.

"Фармстандарт"	БЦ "Северная башня" в ММДЦ	А	135 000	260 млн $
Ташир	50% в проекте офисно-гостиничного комплекса в центральном ядре ММДЦ "Москва-Сити"	А	70 000	$100 млн в peaлизaцию пpoeктa c учeтoм покупки 50% дoли
"Евраз Груп"	БЦ "Western Gate"	А	53 000	160 млн $
"ВТБ Капитал"	БЦ "Capital Plaza"	А	49 000	181 млн $
Согаз	БЦ "Волна Тауэр "	А	19 200	$100 -140 млн
Стройкредитбанк	БЦ на Красной Пресне	н/д	15 000	$30-45 млн
"РусГидро"	БЦ "Pallau-MD" на Малой Дмитровке	А	14 700	50 млн $
Группа инвесторов	БЦ на Садовнической ул.	А	8000 (полезная)	$3500-5000/кв. м
Финам	Настасьинский пер., д. 7, корп. 2	н/д	7 500	$28-30млн
Лукойл	БЦ "Уланский"	А	7 200	н/д
"Май"	БЦ на ул. Дмитрия Ульянова, дом 7 А	А	6 000	н/д
UFG Real Estate	Бц "Бахрушин Хауз" на ул. Бахрушина 32	А	5 078	35-37 млн $
"Российский инвестиционный фонд"	Офисно-жилой комплекс на ул. Б, Якиманка	А	3 200	покупка
"Росэнергобанк	Dresden Bank в Подсосенском пер.	A	3 000	23 млн $
"Филента"	"Баркли плаза" на Пречистинской набережной	А	2 300	17,25 млн $
Мосэнергосбыт	БЦ (ул. Наметкина, д. 9, к. 2)	н/д	1 213	87,8 млн руб.
группа ИСТ	БЦ Nouvelle Building	А	9 800	н/д

Гостиничная недвижимость.

Umaco	ГК "Евролюкс" (Чертаново)	3*	259	н/д
Wenaas Hotel	ГК "Шереметьево-2"	3*	27 000/293 номера	$65 млн

Склады.

Сбербанк	Логопарк "Томилино"	А	53 000	$39 млн
Casebre Holdings Limited	СК "Балтия"	А	28 000	$42 млн

Ставки капитализации

Средние ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости в настоящее время варьируются в зависимости от сегмента в пределах от 11% для качественных торговых центров и офисов высокого качества (класс А и В+) до 13% для объектов складского назначения.

Доходность объектов в Москве все еще существенно превышает аналогичные показатели других столиц мира, и стабилизация ставок аренды побудила иностранных инвесторов вернуться на рынок, заняв наблюдательную позицию. Иностранные инвестфонды готовы рассматривать только качественные объекты по ставке капитализации не ниже 9%, при этом бюджет покупки не превышает 30-40 млн долл.

Учитывая недостаточное предложение подобных объектов, доля сделок с участием иностранных инвесторов практически не изменилась и составила 14%.

Сравнение ставок капитализации в мировых столицах (ноябрь 2010 г.)

Источник: NAI Global, NAI Becar

На инвестиционную активность на рынке в значительной степени влияет политика банков в области кредитования. В зависимости от проекта кредит выдается по ставке 13-14% в рублях (11-12,5% в долл.). На условия кредита влияет инвестиционное качество объекта, его потенциальная востребованность (часто подтвержденная преброкериджем).

Альтернативой банковскому финансированию становятся экспортно-импортные операции, а также операции РЕПО с паями ЗПИФн.

Выводы и прогнозы

На рынок продолжают возвращаться проекты, замороженные в период кризиса, что связано с политикой банков в области реструктуризации и рефинансирования кредитов.
Постепенно проявляется отложенный спрос со стороны инвесторов, который направлен преимущественно на объекты жилой недвижимости, где наблюдается рост цен.
Возвращение инвестиционного спроса на объекты коммерческой недвижимости ожидается на ранее второй половины 2011 г., в ответ на рост арендных ставок.
Значительное влияние на инвестиционную активность будет оказывать политика, проводимая новой мэрией Москвы, в частности, условия предоставления участков, ввод ограничений по застройке.

NAI Becar,personalmoney.ru