Итоги 1 квартала 2014 года на рынке Новой Москвы
Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 квартала на рынке новостроек Новой Москвы. Объем предложения снизился на 45%, а цены выросли на 6,7%.
Присоединенные в 2012 году к Москве территории активно застраиваются. Новый статус значительно повысил их инвестиционную привлекательность, а наличие крупных земельных массивов, пригодных для застройки, дало возможность девелоперам реализовывать масштабные проекты. Параллельно с жилищным строительством в Новой Москве идет бурное развитие социальной и транспортной инфраструктуры, уже в 2014 году в Новомосковском округе планируется открыть метро. Это, а также значительно более низкий уровень цен по сравнению с проектами «старой» Москвы, способствует стабильно высокому спросу на квартиры в новостройках Новой Москвы.
По данным «Метриум Групп», на текущий момент на присоединенных территориях первичные продажи ведутся в 35 объектах. Среди них есть как стандартные многоквартирные жилые комплексы, так и мультиформатные проекты, включающие не только квартиры, но и загородную недвижимость: коттеджи, таунхаусы, земельные участки. Совокупный объем предложения в новостройках Новой Москвы превышает 4 860 квартир на 229 корпусов. По сравнению с началом года, он снизился сразу на 45%, что свидетельствует о высоком уровне спроса на первичное жилье в Новой Москве в условиях нестабильной экономической ситуации. Наиболее активно застраивается Новомосковский округ. На него приходится 73% от общего числа реализуемых корпусов. Остальные 27% новостроек возводятся в Троицком округе. Новых проектов с начала года не появилось, зато были полностью реализованы такие крупные проекты как ЖК «Квартал А101» и ЖК «Коммунарка».
В Новой Москве по большей части возводится низкобюджетное жилье. 49% корпусов могут быть отнесены к экономклассу, 45% - к комфорт-классу и только 6% новостроек принадлежат к бизнес-классу.
Распределение предложения по классу (корпуса)
15 из 35 комплексов располагаются не далее 10 км от МКАД, где центром инвестиционно-строительной активности стал пос. Коммунарка. Непосредственно в его границах и на прилегающих территориях возводятся такие крупные проекты как «Москва А101», «Зеленая Линия», «Garden Park Эдальго». В 2018 году в Коммунарке планируется появление станции метро, однако недавно ГК «Масштаб», которая возводит в поселке сразу несколько комплексов, заявила о готовности форсировать строительство станции и частично его финансировать. Еще 11 проектов реализуется на удалении от 10 до 20 км от МКАД. Здесь масштабами выделяются ЖК «Новые Ватутинки» близ одноименного населенного пункта, а также ЖК «Спортивный Квартал» в пос. Марьино. Остальные 9 объектов расположены далее чем в 20 км от МКАД, наиболее крупные из них - ЖК «Борисоглебское», пригород «Западная Долина».
В настоящее время в Новой Москве преобладают малоэтажные корпуса не выше 5 этажей (58% от общего числа). На высотные новостройки (свыше 10 этажей) приходится 36%, а на среднеэтажные (6-10 этажей) - 6%.
Распределение предложения по этажности (корпуса)
Аналитики «Метриум Групп» отмечают - при более детальном рассмотрении становится понятно, что на удалении до 10 км от МКАД появляются в основном многоэтажные новостройки (72%), в то время как процент малоэтажных корпусов невелик (19%). По мере удаления от Москвы это соотношение меняется, и на расстоянии более 20 км подавляющее преимущество имеют уже малоэтажные дома (84%), а высотных новостроек всего 5%.
Распределение корпусов по этажности в зависимости от удаления от МКАД
«Таким образом, на территориях, незначительно удаленных от МКАД, развитие жилищного строительства идет по урбанистическому пути, - говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - Здесь появляются проекты городского формата, подразумевающие возведение многоквартирных высотных домов, значительную плотность застройки и высокую численность жителей. Главное их преимущество - близость к МКАД и городской комфорт. Через некоторое время, когда транспортная инфраструктура станет достаточно развитой, эти комплексы превратятся в спальные районы столицы со всеми их характерными особенностями. А вот на значительном расстоянии от МКАД застройщики отдают предпочтение загородным форматам. На удаленных территориях появляются малоэтажные комплексы и мультиформатные поселки, характеризуемые низкой плотностью застройки, благоприятной экологией и обособленностью. Такие проекты не обладают хорошей транспортной доступностью, их главный плюс - возможность фактически жить за городом, но иметь московскую прописку».
Более половины корпусов в Новой Москве относится к монолитно-кирпичным новостройкам (52%). 20% приходится на корпуса, возводимые из мелкоштучных строительных материалов - блоков или кирпича, обычно подобная технология применяется при малоэтажном строительстве. Еще 18% занимают дома панельных серий, среди которых наиболее распространены П-44Т и П-44К.
Распределение предложения по типу домостроения
38% корпусов уже возведено, на текущий момент ведутся отделочные работы. В них сконцентрировано 36% от общего объема предложения квартир. Всего 8% новостроек находятся на самой ранней стадии строительства, здесь представлено 13% квартир. Есть на территории Новой Москвы и уже полностью готовые и введенные в эксплуатацию корпуса (10%), однако в них продается всего 7% квартир, поскольку большая часть лотов из-за высокого спроса реализуется еще на стадии строительства.
Распределение предложения по стадии строительства
На текущий момент на рынке новостроек Новой Москвы представлены квартиры площадью от 26,5 до 185 кв.м и в бюджете от 1,68 до 31,4 млн руб. Средняя цена квадратного метра первичного жилья в регионе составляет 89 607 руб., по сравнению с концом прошлого года рост составил 6,4%.
Минимальный уровень цен (50 000 руб. за кв.м) зафиксирован в малоэтажном ЖК экономкласса «Борисоглебское», расположенном в 35 км от МКАД. Максимально дорогой квадратный метр представлен в комплексе бизнес-класса «Дубровка» (158 840 руб. за кв.м.)
«В Новой Москве одним из определяющих факторов ценообразования является удаленность комплекса от МКАД, - комментирует Анна Соколова. - Так, на расстоянии менее 10 км средняя цена квадратного метра составляет 115 115 руб., а средняя стоимость однокомнатной квартиры - 5,81 млн руб. На удалении от 10 до 20 км уровень цен значительно ниже - 81 920 руб. за кв.м и 2,86 млн руб. за однокомнатную квартиру. Столь значительная разница объясняется тем, что вблизи Москвы сконцентрированы все высокобюджетные проекты. Кроме того, в комплексах на среднем удалении широко представлены студии - квартиры небольшой площади и бюджета. На расстоянии более 20 км от МКАД средняя цена квадратного метра составляет 68 162 руб., а стоимость средней однокомнатной квартиры - 3,17 млн руб».
Уровень цен в Новой Москве в зависимости от удаления от МКАД
| Типология квартир | Площадь, кв.м | Цена кв.м, руб. | Стоимость, руб. | |||||
| мин | макс | мин | макс | средняя | мин | макс | средняя | |
| до 10 км | ||||||||
| 1-комн. | 26,5 | 83,8 | 85 317 | 150 000 | 125 160 | 3 348 800 | 10 816 865 | 5 813 389 |
| 2-комн. | 38,8 | 111 | 78 200 | 156 750 | 108 377 | 4 550 000 | 26 267 725 | 7 496 767 |
| 3-комн. | 45,3 | 175,8 | 75 000 | 158 840 | 114 386 | 5 730 000 | 31 402 418 | 11 413 084 |
| 4-комн. | 101,13 | 185 | 83 264 | 137 692 | 112 354 | 8 462 761 | 25 389 459 | 15 468 868 |
| Итого | 26,5 | 185 | 75 000 | 158 840 | 115 115 | 3 348 800 | 31 402 418 | 8 364 269 |
| от 10 до 20 км | ||||||||
| 1-комн. | 27,7 | 66,31 | 64 872 | 99 500 | 84 209 | 2 086 061 | 4 488 500 | 2 863 661 |
| 2-комн. | 29,1 | 80 | 64 066 | 97 500 | 82 117 | 2 257 299 | 6 159 000 | 4 689 152 |
| 3-комн. | 64,24 | 113 | 64 490 | 109 998 | 76 819 | 4 301 662 | 10 155 000 | 5 939 816 |
| 4-комн. | 99,78 | 110,37 | 75 500 | 76 000 | 75 942 | 7 533 390 | 8 388 120 | 7 666 869 |
| Итого | 27,7 | 113 | 64 066 | 109 998 | 81 928 | 2 086 061 | 10 155 000 | 4 112 046 |
| свыше 20 км | ||||||||
| 1-комн. | 28,5 | 62,5 | 50 000 | 90 100 | 71 564 | 1 680 000 | 5 405 099 | 3 170 635 |
| 2-комн. | 49,44 | 122,82 | 50 000 | 90 000 | 65 960 | 2 555 000 | 10 053 800 | 4 482 529 |
| 3-комн. | 62,35 | 127 | 50 000 | 87 600 | 65 889 | 3 438 874 | 11 112 936 | 5 728 636 |
| 4-комн. | 146,05 | 146,05 | 85 900 | 85 900 | 85 900 | 12 545 695 | 12 545 695 | 12 545 695 |
| Итого | 28,5 | 127 | 50 000 | 90 100 | 68 162 | 1 680 000 | 11 112 936 | 4 166 250 |
В целом же, по мнению аналитиков «Метриум Групп», территории Новой Москвы имеют значительный потенциал. По данным Департамента развития новых территорий Москвы, в 2014 году здесь будет построено 1 млн 403,5 тыс. кв. м жилья и 959 тыс. кв. м нежилых площадей. «На сегодняшний момент перспективы рынка новостроек в Новой Москве по большей части следует связывать с развитием транспортной системы и реконструкцией основных магистралей, - считает Анна Соколова. - До 2019 года в Новой Москве планируется открыть сразу несколько станций метро, в том числе хордовую линию вдоль Калужского шоссе. В 2014 году стартует широкомасштабная реконструкция Калужского шоссе - одна из главных транспортных артерий Новой Москвы. Кроме того, планируется реконструкция Киевского и Курского направлений РЖД со строительством дополнительных путей, что позволит значительно увеличить пропускную способность. Также на базе указанных железнодорожных направлений планируется сформировать систему легкорельсового скоростного транспорта, так называемого, наземного метро. Реализация вышеперечисленных мероприятий значительно улучшит транспортную доступность присоединенных территорий и повысит интерес потенциальных покупателей к местным проектам. Это, в свою очередь, приведет к росту цен на квартиры в новостройках. Однако, в ближайшее время значительных изменений ждать не стоит, поскольку планы по строительству метро требуют уточнения, а экономическая ситуация в стране продолжает оставаться нестабильной».
