Спрос на загородную «вторичку» в Подмосковье по итогам 2015 года сократился на 29%
Итоги прошлого года на вторичном рынке недвижимости в Подмосковье показывают, что общее число сделок с объектами вторичного жилья на «загородке» уменьшилось на 29%.
Вторичное загородное жильё привлекательно для покупателей благодаря нескольким факторам. Прежде всего, это стоимость. Есть мнение, что вторичные объекты на загородном рынке должны стоить дешевле, чем построенные недавно. Также в условиях кризиса покупка недвижимости на вторичном рынке даёт возможность застраховаться от недостроя, который может возникнуть из-за финансовых проблем у девелопера. Определённость, выраженная в виде уже готового дома с подведёнными коммуникациями в коттеджном посёлке, налаженный быт и действующая инфраструктура – важные аргументы для покупки «вторички». Особенно для тех, кто собирается продать свою городскую квартиру и поскорее въехать в загородное жильё или желает воспользоваться механизмом trade-in (продажей городского жилья с последующей покупкой загородного). Но развитие вторичного подмосковного рынка осложняют переоценённые лоты, владельцы которых ориентируются на докризисную стоимость недвижимости и готовы ждать неопределённое время, чтобы не предоставлять скидку.
Общее число сделок на вторичке в сегменте загородной недвижимости по ит огам 2015 г. уменьшилось почти что на треть – на 29%. Эта цифра вбирает в себя как сделки с объектами неорганизованной застройки – отдельно стоящими домами, в том числе, расположенными в пределах населённых пунктов и городов спутников, дачами и участками, так и сделки со зданиями организованной застройки – в коттеджных посёлках.
Как и в 2014-м году, в 2015-м наибольшей востребованностью пользовались готовые дома эконом-класса с отделкой «под ключ», расположенные в радиусе 20-60 км от МКАД, со средней ценой предложения в районе 4-5 млн. руб. Они составили 60% от потенциального спроса. Также популярными были таунхаусы не дороже 6 млн. руб., находящиеся в ближнем Подмосковье, заинтересованность ими выразили 15% покупателей. На участки без подряда в том же сегменте, согласно итогам 2015 г., пришлось 25% запросов от потенциальных покупателей. Чаще всего они останавливали свой выбор на земле с подведёнными коммуникациями, расположенной на расстоянии 30 км от МКАД, со средней стоимостью предложения в размере 1-2 млн. руб.
Наибольшая часть экспозиции в сегменте вторичного жилья при этом представлена участками – 40%, несколько уступают им дачи – 39%. Далее идут коттеджи – 18%, и таунхаусы/дуплексы – 3%. Минимальный чек на приобретение участка без подряда в 2015-м году составил около 600 тыс. руб., таунхауса – от 4 млн. руб. Минимальная цена проданных домов за отчётный период начиналась от 3 млн. руб.
При сделках с вторичным загородным жильём принято торговаться, особенно при учёте того, что владельцы склонны выставлять свою недвижимость на продажу по завышенной цене. В эконом-классе в 2015 г. покупатели могли рассчитывать на скидку 3-5%, в бизнес-классе – на 10%. Снижение стоимости недвижимости в премиальном сегменте достигало 20%, так как высокобюджетные лоты в кризис продавались с трудом. В новом году размер скидки по каждому из классов остаётся почти неизменным.
Как комментирует директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор, период экспозиции объектов, выставленных по минимальной цене, составляет обычно 3-4 месяца. Недвижимость среднего ценового диапазона ищет своего покупателя полгода-год. Сигнал для снижения стартовой цены лота для продавца – отсутствие звонков и покупателей 1-3 месяца. В этой ситуации минимальный порог скидки должен быть около 10%.
Чтобы реализация вторичного объекта при текущих экономических условиях была более быстрой, эксперты рекомендуют устанавливать стартовую цену на него ниже среднерыночной на 5%. Но даже в этом случае покупатель будет ждать символической скидки в размере 50-100 тыс. руб. Торг в пределах данной суммы или же его отсутствие возможны, если речь идёт о недвижимости в пределах уникальной локации, или же у покупателя есть узконаправленный запрос. Пример такого покупателя, нацеленного на конкретный объект со всеми его особенностями – сосед, соглашающийся на условия продавца, не торгуясь или торгуясь минимально.
Важно отметить то, что, кроме дисконта, обусловленного кризисными явлениями, есть внешние факторы, снижающие рыночную стоимость загородной недвижимости. К ним относятся, к примеру, находящиеся поблизости от продаваемого объекта полигон бытовых отходов или мусоросжигательный завод. Такое окружение удешевляет недвижимость, по крайней мере, на 30%. К такой же скидке ведёт строительство высотных домов на месте вырубленного леса рядом с коттеджным посёлком.
Как и годом раньше, дисконт в 2016 г. будет предоставляться в рублях, вне зависимости от класса недвижимости. В 2015 г. специалисты отмечали, что покупатели не интересовались объектами, цена на которые устанавливалась в долларах, ведь это, по факту, означало плавающую стоимость. В более выигрышном положении рублёвые предложения, хотя расчёт между продавцом и покупателем может производиться в иностранной валюте.
Как прогнозирует Андрей Кройтор, настало время покупателей-оптимистов и продавцов-пессимистов. Продавцы полагают, что лучше не будет, поэтому стремятся перевести в деньги имеющиеся активы. Покупатели же думают, что для них пришло время покупок по низким ценам, и ищут для себя «лакомые куски». Но ожидание слишком больших скидок обречено на неуспех, поэтому загородное жильё на вторичке в этом году ожидает, со значительной долей вероятности, рост предложения и дальнейшее сокращение общего количества сделок по причине общего снижения доходов населения. Кроме того, падение средней стоимости сделки на загородной «вторичке», наблюдающееся в последнее время, может дать начало тренду на более адекватную оценку со стороны продавцов недвижимости.
