Количество новых проектов на загородном рынке Подмосковья сократилось в 3 раза, при этом число сделок с держателями валютных накоплений увеличилось на 6%

Застройщику нужно потратить определённое время – достаточно большое – чтобы вывести посёлок на загородный рынок жилья. значит, проекты, появившиеся в продаже в конце 2015 г., были запланированы в наиболее благоприятный экономический период. В 2014 г. активность девелоперов упала, в результате чего по итогам 4-го квартала 2015 г. возникло только 11 новых коттеджных посёлков. В аналогичный период 2014-го г. их было только 33. Отрицательная динамика наблюдалась с весны 2015 г. Так, во втором квартале в Подмосковье появился 31 новый проект, в третьем их число уменьшилось до 21.
Новые проекты, появившиеся в 2015 г., можно поделить на 3 группы.

Первая – это посёлки, построенные на земле, которую девелопер смог получить в кризис с большой выгодой, к примеру, за долги или как залоговое имущество. Застройщик в этом случае часто извлекает из полученного актива быструю прибыль, главным образом реализуя участки без подряда.

Вторая группа – новые квадратные метры на основе уже существующих проектов. Это может быть новая очередь строительства, новый квартал в посёлке, который продаётся или уже распродан. Пример тому – территория организованной застройки в коттеджном посёлке «Белаго», где изначально реализовывались участки без подряда. Небольшие дуплексы ценой от 3,8 млн. руб. оказались востребованными и повысили интерес к проекту. Такая же концепция применялась в жилом комплексе «Полесье», где возвели квартал организованной застройки «Буковая аллея». Здесь можно купить коттедж площадью 123 кв. м за 4,7 млн. руб.

Посёлки третьей группы находятся в основном в уникальных локациях, наиболее востребованных покупателями. Застройщик в этом случае уже обладает опытом успешной продажи лотов на этом направлении и хорошо понимает, на какие сегменты и форматы имеется отложенный спрос. Пример – КП «Спорт-Таун» в Новой Москве, в 15 км от МКАД. Он находится на берегу реки, всего лишь в шаговой доступности от необходимой социальной инфраструктуры. 

В целом в 2015 г самый большой спрос имела загородная недвижимость на территории ближнего Подмосковья, между Московским малым и большим кольцами, где по данным на конец года было сосредоточено 44% проданных объектов. В аналогичный период 2014-го здесь был продан 41% от предложенных лотов. В зоне до Московского малого кольца в 4-м квартале 2015 г. заключён 41% сделок, годом ранее этот показатель составлял 44%. За границами Московского большого кольца в отчётный период сосредоточилось 15% реализованного спроса, это такой же результат, как и годом ранее.
Спрос на территории рядом со столицей побуждает девелоперов выводить на рынки новые посёлки, вместе с тем ограничивая застройщиков в стремлении предлагать участки без подряда. 

Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, говорит, что многие участки без подряда сегодня продаются почти по цене подключения коммуникаций, и это невыгодно для землевладельцев. В перспективе число посёлков подобного формата с удачным расположением будет уменьшаться, и на их место придут проекты с таунхаусами, малоэтажными домами, компактными коттеджами. Такое применение земли с удачным расположением наиболее эффективно.

Значительная доля покупателей приобретает жильё за городом как альтернативу московской квартире или хочет в перспективе сделать его основным. Специалисты ждут, что предложение участков без подряда сместится в дальнее Подмосковье, ближайшей границей станет расстояние в 30 км от МКАД, где сейчас проходит значительная доля сделок с этим форматом недвижимости. По итогам 4 квартала 2015 г. доля участков без подряда составила 58% от общего числа купленных подмосковных объектов. Годом ранее имелся аналогичный результат. Следует отметить, что, кроме земли, в радиусе 50-50 км от МКАД фиксируется избыточное предложение домовладений и участков с подрядом.

Рыночные тренды, формирующиеся как ответ кризису, и популярность загородных объектов поблизости от Москвы вызывают изменения в общей структуре спроса и предложения. Так, на традиционно элитарном Новорижском направлении в прошлом году были массово зафиксированы сделки с покупателями эконом-класса. В 2016 г. схожая картина ожидается в других локациях, например, на востоке могут появиться объекты, которые будут ориентированы на бизнес- и премиум-сегменты, так как там также отмечен спрос на недвижимость такого класса. 

Как прогнозирует Антон Архипов, застройщики в 2016 г. будут ограничены в возможностях радикального сокращения площадей объектов для поддержания динамики продаж. Потенциал тут почти что исчерпан, поэтому дальнейшее продвижение посёлков будет производиться за счёт более грамотно составленной концепции по развитию территории. Посёлки станут более удобными. Индивидуальные участки будут маленькими или их не будет вовсе. Антон Архипов отмечает, что уже сейчас спросом пользуется экономичный вариант таунхаусов, имеющих только одно парковочное место для автомобиля и беседку для барбекю.

Эксперт полагает, что экономический кризис повлечёт не только сокращение числа новых посёлков на загородном рынке, но и большую дифференциацию спроса. покупатель ищет не просто недорогое жильё, но и достаточно комфортное, соответствующее его запросам. Эта избирательность станет более очевидной в 2016 г. и повлечёт за собой рост количества нераспроданных объектов. Скидки мало помогут, если у объектов не будет достаточного набора инфраструктурных опций. Последствием его станет уход с рынка ряда девелоперов или их объединение с более крупными компаниями.

Прогнозы, звучавшие в конце 2015 г., говорят, что дальнейшее ослабление рубля может подстегнуть отложенный спрос на загородном рынке Подмосковья. Первые две декады января 2016 г. действительно отметились ростом активности со стороны обладателей валютных накоплений. А также тех, у кого в ближайшее время завершается срок открытых в 2015 г. рублёвых депозитов. Первая категория может приобрести загородные объекты в условиях дальнейшего падения долларовой стоимости более дёшево. В свою очередь, те, кто в ближайшее время закроет свои депозитные счета, стремятся приобрести загородные лоты как средство сохранения сбережений от обесценивания. Эксперты говорят о том, что количество сделок такого типа с конца декабря прошлого года выросло минимум на 6%.