Итоги года на рынке апартаментов

25.01.2016

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке апартаментов. Объем предложения показал за год рост в 7,5%. Средняя цена кв. м снизилась на 6,7%.

По данным «Метриум Групп», в 2015 году рынок апартаментов пополнился 24 новыми проектами, что сопоставимо с итогами предыдущего года – в 2014 в реализацию вышло 26 ЖК. Старт продаж наибольшего числа комплексов (десяти) пришелся на четвертый квартал.

Однако, несмотря на появление большого числа проектов, объем предложения лотов показал рост только в 7,5%. Для сравнения – в 2014 году количество реализуемых апартаментов выросло в 1,9, а в 2013 в 2,5 раза. Доля апартаментов в общем объеме первичного рынка снизилась с 36% (в 2014 г.) до 27% (в 2015 г.). Главные причины данной динамики – пересмотр статуса нескольких проектов и официальное признание их жильем, а также активный выход новых ЖК с квартирами.
Таким образом, по итогам 2015 года на рынке экспонировалось 10 215 лотов в 93 комплексах. Кроме того, в ушедшем году открылось бронирование апартаментов в ЖК «Букинист» (бизнес-класс) и «Город на Рязанке» (комфорт-класс).

Проекты с апартаментами, вышедшие на рынок в 2015 году:

№ п/п	Проект	Девелопер	Округ	Класс	Старт продаж
1	Metropolis Loft	частный инвестор	ЦАО	элит	1 кв. 2015
2	«Дом на ВДНХ»	«АЛВЕК»	СВАО	бизнес	1 кв. 2015
3	«Клубный дом на Менжинского»	«АЛВЕК»	СВАО	бизнес	1 кв. 2015
4	«Клубный дом на Пришвина»	«АЛВЕК»	СВАО	бизнес	1 кв. 2015
5	«Клубный дом на Сретенке»	«Лидер-Инвест»	ЦАО	элит	2 кв. 2015
6	«Двинцев, 14»	MR Group	СВАО	бизнес	2 кв. 2015
7	CleverLand	«КомСтрин»	СВАО	комфорт	2 кв. 2015
8	Clasico	«Единые решения»	ЦАО	элит	2 кв. 2015
9	«Березовая Аллея»	«Д-Инвест»	СВАО	комфорт	2 кв. 2015
10	«Парк Легенд»	«ТЭН»	ЮАО	комфорт	2 кв. 2015
11	«ТехноПарк»	«Инвестиционные перспективы»	ЮАО	комфорт	2 кв. 2015
12	Depre Loft	KR Properties	ЦАО	элит	2 кв. 2015
13	«Клубный дом на Серпуховском Валу»	«Лидер-Инвест»	ЮАО	элит	3 кв. 2015
14	Chekhov	Vesper	ЦАО	элит	3 кв. 2015
15	«Ясный»	MR Group	ЮАО	комфорт	4 кв. 2015
16	Match Point	«Волей Гранд»	ЗАО	бизнес	4 кв. 2015
17	PARK PLAZA	HITECH Development	САО	бизнес	4 кв. 2015
18	«Нахимовский 21»	«МД Групп»	ЮЗАО	бизнес	4 кв. 2015
19	«Басманный, 5»	MR Group	ЦАО	бизнес	4 кв. 2015
20	«Современник»	Vesper	ЦАО	элит	4 кв. 2015
21	«Хорошевский»	«Монарх»	САО	бизнес	4 кв. 2015
22	«Янтарь – apartments»	«АфинаСтрой»	САО	комфорт	4 кв. 2015
23	«Пресня Сити»	Coalco / MR Group	ЦАО	бизнес	4 кв. 2015
24	Клубный дом «Октябрь»	«АЛВЕК»	СЗАО	бизнес	4 кв. 2015

Аналогично 2014 году, большинство новых проектов относятся к бизнес-классу (45,8%). Однако доля апартаментов данного сегмента снизилась за рассматриваемый период на 3,1 п.п. (до 58%). Доли элитного и массового сегментов выросли соответственно на 2,1 п.п. и 0,9 п.п.

Структура предложения по классу (по количеству апартаментов)

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», лидером по количеству комплексов с апартаментами по-прежнему является ЦАО (41,9%). Его доля по сравнению с прошлым годом снизилась на 4,8 п.п. Количество же экспонируемых лотов, напротив, возросло на 2,7 п.п. и составило 22,4%. Этому способствовало завершение продаж в нескольких проектах и выход в данной локации новых, более крупных комплексов («Пресня Сити», «Басманный, 5» и др.).

По количеству лотов лидером является САО, где в реализации представлено более трети предложения. В сравнении с прошлым годом объем предлагаемых лотов в данном округе снизился на 8,5 п.п. Основная причина – присвоение проекту «Лица» статуса комплекса с квартирами.

Также заметные изменения произошли в СВАО и ЮАО. В первом количество экспонируемых лотов выросло почти в 4 раза за счет выхода новых проектов. Доля второго, наоборот, сократилась на треть ввиду уменьшения объема предлагаемых апартаментов в жилом комплексе "Старт-Формат" (Микрорайон "Царицыно-2").

Стабильно меньше всего реализуется в ВАО – 0,9% лотов или 2,2% проектов.

Распределение объема предложения по округам г. Москвы

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средняя цена кв. м на рынке апартаментов снизилась за год на 6,7% и составила 266 460 руб. Стоит отметить, что ее понижение наблюдалось в течение всего рассматриваемого периода, за исключением первого квартала, когда рост составил 7,2%.

Динамика средней цены кв. м в 2015 году, руб.

«Корректировка средневзвешенной цены в сторону уменьшения обуславливается, прежде всего, выходом новых проектов по стартовым ценам, изменением структуры предложения, а также переводом стоимости в некоторых комплексах из валюты в рубли (по состоянию на четвёртый квартал 2015 года только в восьми проектах стоимость лотов исчислялась в долларах), - комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». - Ценовая политика продавцов и девелоперов в течение рассматриваемого периода была разнонаправленной – наблюдалось как увеличение, так и прямое снижение цены».

Средняя цена кв. м с разбивкой по округам, руб.

Наибольшее падение стоимости квадратного метра зафиксировано в ЮЗАО (на 20,5%). Основным фактором стал выход ЖК «Нахимовский 21», объем предложения в котором составляет почти половину от общего по округу. Рост цены почти на четверть наблюдался в ВАО, где экспонируются только два проекта. Причины – увеличение доли лотов более дорогого комплекса Loft Garden, а также повышение цен в обоих проектах.

В конце 2015 года самые доступные апартаменты предлагались в следующих комплексах:

CleverLand (2,15 млн руб. за 16,03 кв. м)
«Янтарь-apartments» (2,26 млн за 23,03 кв. м)
«Березовая аллея» (2,61 млн руб. за 25,04 кв. м)
«Старт-Формат» (мкрн «Царицыно-2») (3,2 млн руб. за 23,01 кв. м);
Starting House (3,34 млн руб. за 32 кв. м).

Основные тенденции 2015 года:

Переход в рублевые цены. На конец 2015 года стоимость апартаментов в валюте была установлена лишь в 8 комплексах из 93. Для сравнения - в прошлом году цены в долларах озвучивались в большинстве проектов как элитного, так и бизнес-класса. Основным мотивом для перевода служил падающий курс рубля, что способствовало значительному увеличению стоимости лотов и снижению привлекательности покупки.

Изменение юридического статуса. Важным событием стало появление успешных примеров перевода нежилых помещений в квартиры. В частности, проект с апартаментами «Лица», часть лотов «Фили Града» и «Водного» официально стали жильем. Кроме того, еще несколько проектов надеются повторить судьбу данных ЖК.

Снижение спроса. Основным преимуществом апартаментов для покупателей была их сравнительно невысокая стоимость относительно квартир аналогичного сегмента. Однако в 2015 году на рынок вышло достаточно большое количество жилых комплексов с относительно недорогими квартирами. Это способствовало смещению спроса в их сторону, где помимо возможности прописки установлены более низкие коммунальные платежи и ставки налога, а требования к уровню обеспеченности инфраструктурой выше.

Лояльные условия покупки. В 2015 году продолжилась тенденция предложения достаточно гибких условий приобретения. Почти во всех проектах предоставлялись скидки 3-10%, в среднем 5-7%. Для сравнения, в 2014 году их средний уровень был 3-5%. Появилась возможность получения дисконта в комплексах, где ранее не предлагалось никаких акций. В элитном сегменте при предметном интересе продавцы озвучивали возможное уменьшение стоимости до 30-40%.

Прогноз на 2016 год

«2016 год для рынка апартаментов будет непростым, - резюмирует Анна Соколова. – Для этого есть ряд оснований. Во-первых, нестабильная экономическая ситуация и падение доходов населения негативно сказываются на спросе в целом по рынку недвижимости. Объем предложения, напротив, значительно вырос. В итоге – высокий уровень конкуренции, который продолжит вынуждать застройщиков идти на уступки в виде акций и гибких условий покупки.

Во-вторых, уже в течение 2015 года апартаменты стали терять свое главное преимущество перед квартирами – сравнительно низкую цену, что способствовало смещению спроса. Данная тенденция продолжится на фоне увеличивающегося предложения недорогого жилья. Кроме того, в законодательстве все еще нет четкого определения понятия «апартаментов». В 2016 году планируется рассмотрение федерального закона, который должен закрепить их юридический статус и внести ясность относительно понимания данного продукта. Однако нет уверенности, что этот проект будет принят в первоначальном виде. Таким образом, вопрос о дальнейшей судьбе данного сегмента остается открытым».