Рынок новостроек бизнес-класса Москвы: итоги года

18.01.2016

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения увеличился на 42,6%. Средняя цена кв. м уменьшилась на 4,3%.

По данным «Метриум Групп», в 2015 году рынок новостроек бизнес-класса Москвы пополнился 15 новыми проектами, 10 из которых поступили в продажу в четвертом квартале. За 12 месяцев объем предложения увеличился на 42,6%. К концу года в экспозиции находилось почти 12 000 квартир в 73 комплексах.

Проекты бизнес-класса, вышедшие на рынок в 2015 году

№	Проект	Застройщик	Округ	Старт продаж
1	«Дом на Рогожском Валу»	«Лидер-Инвест»	ЦАО	1 кв. 2015
2	«Невский»	«Крост»	САО	2 кв. 2015
3	«Потапово Lite»	«Новая Земля»	ЮЗАО	3 кв. 2015
4	«ЗИЛАРТ»	«ЛСР-недвижимость»	ЮАО	3 кв. 2015
5	«Дыхание»	ФСК «Лидер»	САО	3 кв. 2015
6	«Символ»	«Донстрой»	ЮВАО	4 кв. 2015
7	Vander Park	«ПИК»	ЗАО	4 кв. 2015
8	«Штат 18»	Capital Group	ВАО	4 кв. 2015
9	«Родной город. Октябрьское поле»	«РГ-девелопмент»	СЗАО	4 кв. 2015
10	«Изумрудная 24»	«Изумрудная»	СВАО	4 кв. 2015
11	ул. Душинская, вл.16	«Желдорипотека»	ЮВАО	4 кв. 2015
12	AFI Residence Paveletskaya	AFI Development	ЮАО	4 кв. 2015
13	«Марьина Роща»	«Мангазея Девелопмент»	СВАО	4 кв. 2015
14	ул. Коминтерна, вл. 10	«Желдорипотека»	СВАО	4 кв. 2015
15	«Байконур»	«Восток Девелопмент»	ЮАО	4 кв. 2015

В конце года наибольшее число квартир бизнес-класса реализовывалось в новостройках Северо-Западного округа (19,4%). Второе место по объему предложения занял ЗАО (16,5%). Относительно равнозначны в структуре доли четырех округов: ЮВАО (11,8%), СВАО (11,1%), ЮЗАО (10,9%), САО (10,5%). Наименьшая часть квартир сосредоточена в Восточном округе – 4,2%.
За год наиболее существенно выросли доли ЮВАО – на 10,8 п.п. и САО – на 8,7 п.п. В Юго-Восточном округе в продажу поступили два первых квартала в ЖК «Символ» с общей проектной мощностью почти 3 000 квартир. Рост предложения в САО обусловлен, прежде всего, изменением статуса объектов продаж в арт-проекте «Лица» из апартаментов в квартиры, а также стартом реализации ЖК «Невский». Максимальное снижение отмечено в Северо-Восточном (-7,4 п.п.) и Юго-Западном (-6,6 п.п.) округах.

Распределение объема предложения по округам г. Москвы (проекты)

Распределение объема предложения по округам г. Москвы (квартиры)

По данным аналитиков «Метриум Групп», средняя цена кв. м на первичном рынке жилья бизнес-класса составила в декабре 230 130 руб. Относительно конца 2014 года она уменьшилась на 4,3%. Понижение среднего уровня цен отмечено на протяжении всего года, за исключением первого квартала, когда он увеличился на 5%.

Динамика средней цены кв. м в 2015 г., руб.

В качестве основных причин сокращения средней цены в сегменте следует отметить изменение структуры предложения и выход новых проектов с низкими стартовыми ценами, - комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». - Прямое снижение цен было отмечено только в отдельных комплексах – на высокой стадии строительной готовности, с остатками квартир в продаже, и оно не оказало существенного влияния на общую статистику».
Наибольшее падение зафиксировано в ЮЗАО (на 19,3%), где в районе Южное Бутово вышел ЖК «Потапово Lite» со средней ценой 106 700 руб. за кв. м. В то же время в ряде округов отмечено увеличение среднего уровня цен. Максимальным ростом охарактеризовался САО, где в реализацию поступили дорогие для данной локации проекты – «Лица», «Дыхание».

Средняя цена кв. м с разбивкой по округам, руб.

За 2015 год средние бюджеты всех типологий снизились:

однокомнатных квартир – на 8,7% (до 11,858 млн руб.);
двухкомнатных – на 13,7% (до 17,684 млн руб.);
трехкомнатных – на 8,1% (до 25,505 млн руб.);
многокомнатных – на 10,5% (до 36,173 млн руб.).

Стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Количество комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
Количество комнат	мин	сред	макс	мин	сред	макс	мин	сред	макс
1-комн.	21,5	50,1	81,8	145 185	233 750	537 015	3 775 000	11 858 465	34 530 000
2-комн.	32	75,9	136,4	101 000	229 930	522 470	6 389 600	17 684 320	45 486 000
3-комн.	52,4	112,4	172	100 000	222 970	501 900	7 860 000	25 505 200	71 377 152
многокомн.	67,2	138,5	364	97 000	252 120	509 090	11 424 000	36 173 280	145 530 000

Основные тенденции 2015 года
Главные тенденции рынка новостроек бизнес-класса Москвы аналогичны наблюдаемым в массовом сегменте: существенный рост предложения, снижение среднего бюджета покупки и сохранение общего объема спроса.

Увеличение предложения. Число экспонируемых на рынке квартир бизнес-класса выросло за год на 42,6%. Динамика прироста объема предложения достаточно высока, несмотря на то, что она почти в два раза ниже, чем в массовом сегменте. Для сравнения – в 2014 году объем предложения бизнес-класса увеличился на 11,4%.

Сокращение среднего бюджета покупки. В течение 2015 года цены в большинстве новых проектов и очередей уже реализуемых комплексов устанавливались с дисконтом к рынку. В районах рядом с ТТК появились предложения от 135 000 – 150 000 руб. за кв. м, в более удаленных от центра города локациях – от 100 000 руб. за кв. м. Средний бюджет покупки относительно 2014 года снизился на 11,1% – с 22,847 до 20,317 млн руб. Если в 2014 году минимальная стоимость, по которой можно было приобрести квартиру бизнес-класса, составляла 6 млн руб., в 2015 году она не превысила 4 млн руб. (ЖК «Штат 18», район Новокосино). Но это единичные предложения. В большинстве комплексов, вышедших на реализацию в 2015 году, стартовый бюджет покупки находится в диапазоне 5–8 млн руб. Всего такие предложения встречаются в 16 проектах бизнес-класса. В конце 2014 года в пределах 8 млн руб. можно было приобрести квартиру в 7 новостройках.

Сохранение общего объема спроса. Несмотря на то, что средние темпы реализации в большинстве проектов бизнес-класса снизились по сравнению с 2014 годом, общее количество сделок в сегменте сохранилось на уровне прошлого года. Такая статистика обусловлена появлением на рынке выгодных по стоимости предложений. Вопреки экономической ситуации, ряд новых объектов охарактеризовался весьма высокими темпами продаж.

Проекты, вышедшие на рынок в 2015 году, сформировали и ряд других тенденций:

Появление масштабных комплексов. Долгожданные проекты на территориях промзон «ЗИЛ» («ЗИЛАРТ») и «Серп и Молот» («Символ») сопоставимы по объему строительства с крупнейшими докризисными комплексами. После 2008 года проектов бизнес-класса такого масштаба не выходило. В посткризисный период реализация жилых комплексов общей жилой площадью около 1 млн кв. м и более была характерна для массового сегмента.

Уменьшение размеров квартир. Тенденция на рынке не новая. Огромные квартиры бизнес-класса в течение посткризисного периода постепенно уходят в прошлое. Однако впервые в сегменте появились предложения меньше 30 кв. м. По итогам года такие квартиры можно приобрести в четырех проектах бизнес-класса.

Изменение географии проектов. Эта тенденция также наблюдается не первый год. Если до 2008 года основной объем новостроек бизнес-класса был сосредоточен в западной части Москвы, в посткризисный период все больше высокобюджетных объектов стало строиться в менее престижных округах города. Однако 2015 год стал переломным – сразу два проекта бизнес-класса появились за МКАД («Потапово Lite» и «Штат 18»).

«Ряд тенденций 2015 года говорит о демократизации бизнес-сегмента, - резюмирует Анна Соколова. - Грань между классами комфорт- и low-бизнес постепенно исчезает. Появляются проекты в удаленных районах, с небольшими размерами квартир и бюджетами покупки. Все это – попытка приспособиться к новым реалиям в условиях текущей экономической ситуации и новых требований покупателей и, как следствие, сохранить спрос».

Прогноз на 2016 год
«Рынок новостроек бизнес-класса находится сегодня в непростой ситуации: объем предложения сопоставим с массовым сегментом, а спрос в разы меньше, - подводит итог Анна Соколова. - Высокая конкуренция будет стимулировать застройщиков к продолжению снижения цен в новостройках на старте продаж. С большой долей вероятности рынку не удастся миновать уменьшения ценового уровня в уже реализуемых корпусах, прежде всего за счет скидок и акций, а в отдельных проектах – и прямым снижением цены в прайс-листе. Также следует ожидать уменьшения девелоперской активности в данном сегменте жилья. Проекты бизнес-класса, существующие сегодня на бумаге, могут быть отложены до лучших времен или пересмотрены в пользу более доступного массового сегмента».