Итоги года на рынке Новой Москвы
12.01.2016
Итоги года на рынке новостроек Новой Москвы показывают увеличение объёма предложения на 22,7% и рост цены на 0,8%. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы составила 105 650 рублей.
В 2015 г. в сегменте первичного жилья на рынке недвижимости Новой Москвы отмечалась более высокая динамика выхода новых проектов в сравнении с 2014 г. Начались продажи в семи жилых комплексах, тогда как в прошлом году – только в трёх. Новые объекты относятся к комфорт-классу и реализуются в Новомосковском административном округе.
Данные «Метриум Групп» говорят о том, что за год объём предложения вырос на 22,7%, основной прирост пришёлся на второй квартал (+15,3%). В конце декабря на рынке были представлены 8 900 квартир в 36 жилых комплексах.
80,8% предложения приходится на Новомосковский административный округ. За прошлый год он увеличил свою долю на 7,8 п.п.
80,8% предложения приходится на Новомосковский административный округ. За прошлый год он увеличил свою долю на 7,8 п.п.
В конце 2015 г. на первичном рынке квартир в Новой Москве в многоэтажных домах реализовывалось чуть больше половины предложения – 53,1%. Относительно 4-го квартала 2014 г. отмечается прирост - +1,6 п.п. Остальной объём равномерно распределился между застройкой малой и средней этажности – 23% и 23,9% соответственно. Годом ранее основная доля предложения относилась к малоэтажным корпусам – 28,4% против 20,1%.
К концу 2015 г. в структуре предложения обнаружилось смещение в сторону новостроек, находящихся на более высокой стадии строительной готовности. В декабре почти половина предложения сосредоточилась в объектах на этапе отделки (+4,7 п.п.), на этапе монтажа этажей – треть (+5,1 п.п.), на построенные и введённые в эксплуатацию дома пришлось 10,8% (+5,9 п.п.). Доля квартир в корпусах, находящихся на начальной стадии готовности, снизилась на 15,7 п.п. - с 26,3% до 10,6%.
Как подсчитали аналитики «Метриум Групп», средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы составила 105 650 руб. Динамика в течение года являлась разнонаправленной, но в общем по итогам 12 месяцев она продемонстрировала прирос на уровне 0,8%. Причина – в изменении структуры предложения, в частности, в росте дои Новомосковского округа, который характеризуется более высоким ценовым уровнем. Отдельно по округам средние цены за год снизились: в НАО – на 3,2% (до 115 320 руб. за кв. м), в ТАО – на 3% (до 64 340 руб. за кв. м).
По итогам 2015 г. на вершине рейтинга наиболее доступных новостроек ТиНАО оказался новый проект Корпорации «Баркли» - ЖК «Медовая долина». На втором и третьем месте – прошлогодние лидеры: эко-район «Борисоглебское» («Юнити») и жилой комплекс «Спортивный квартал» («СтройПлюс»). Рейтинг самых доступных по цене предложений вылядит следующим образом:
• 1,556 млн. руб. за квартиру-студию площадью 20,5 кв. м (ЖК «Баркли Медовая долина»);
• 1,897 млн. руб. за однокомнатную квартиру площадью 34,8 кв. м (эко-район «Борисоглебское»);
• 2,560 млн. руб. за однокомнатную квартиру площадью 25,9 кв. м (ЖК «Спортивный квартал»).
За 2015 год минимальный бюджет на покупку квартиры в Новой Москве упал на 7,4%. Средняя цена квартиры составила 6,045 млн. руб., это на 6,7% меньше, чем в конце 2014 года.
Основные тенденции 2015 года:
Рост динамики выхода новых проектов. В 2012 г. на рынок ТиНАО вышло 12 новых проектов, что является рекордом. В этот год ТиНАО официально стала частью столицы и обладала максимальным инвестиционным потенциалом. Из-за различий в правилах застройки Москвы и области, после смены статуса земель локальные застройщики были вынуждены столкнуться с изменённой процедурой получения исходно-разрешительной документации. Был проведён пересмотр ряда инвестиционных контрактов. В результате темпы появления новых проектов сократились: в 2013 г. стартовали 7 комплексов, в 2014 – только три. В 2015 г. снова обнаружилась позитивная динамика: в семи проектах начались продажи. За 10 месяцев было выдано в полтора раза больше разрешений на строительство объектов недвижимости в Новой Москве, нежели за аналогичный период прошлого года.
Рост конкуренции. Предложение на локальном рынке увеличилось за год почти на четверть благодаря выходу новых проектов и корпусов в уже реализуемых комплексах. Покупательская активность при этом снизилась из-за сложившихся экономических условий. По данным Росреестра, за 11 месяцев 2015 г. число зарегистрированных договоров ДДУ в Москве упало на 19,3% относительно аналогичного периода 2014 г. В старых границах Москвы объём спроса сохранился на прежнем уровне, этому поспособствовал выход большого количества новых проектов с низким уровнем цен на старте продаж. Таким образом, снижение активности покупателей в регионе отразилось на первичном рынке ТиНАО.
Стагнация цен. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы в целом сохранилась на уровне прошлого года – прирост составил не более 1%. Повышение цен при этом отмечено меньше чем в половине проектов. Застройщики остальных комплексов вынуждены были в условиях жёсткой конкуренции оставить цену квартир неизменной или даже пойти на прямое снижение цен.
Расширение программ скидок и акций. В конце 2014 г. почти половина новостроек Новой Москвы обошлась без скидок, однако к декабрю число таких объектов сократилось до четырёх. Максимальный дисконт на локальном рынке – 16%, в среднем он составил 7-8% (в прошлом году он варьировался от 3 до 5%).
Прогноз на 2016 год
Директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова отмечает, что в 2016 г. новостройки Новой Москвы будут испытывать трудности при конкуренции с первичным рынком жилья столицы в старых границах, средний бюджет покупки на котором переживает неуклонное снижение. Чтобы остановить тенденцию смещения спроса в сторону новостроек в пределах МКАД, уже наблюдавшуюся в прошлом году, застройщикам рынка ТиНАО придётся пойти на дальнейшее снижение цен и увеличение скидок. Могут быть применены и другие методы стимулирования спроса:
• быстрота строительства (в том числе за счёт использования панельного домостроения);
• включение отделки в цену квартиры;
• гибкие условия оплаты (длительные рассрочки, совместные с банками ипотечные программы и пр.).
Возврату интереса покупателей к присоединённым территориям поспособствует улучшение транспортной доступности локации. В частности, в наступившем 2016-м году начнут свою работу первые станции метро на территории Новой Москвы – «Румянцево» и «Саларьево». К началу 2017 г. планируется завершение реконструкции Калужского шоссе. Именно новостройки, расположенные в районах новых и строящихся станций метро, могут получить наибольшую востребованность на рынке. Но ожидать значительного увеличения активности со стороны покупателей в текущих экономических условиях не стоит, невзирая на положительные результаты в развитии транспортной инфраструктуры на территории Новой Москвы.
Рост динамики выхода новых проектов. В 2012 г. на рынок ТиНАО вышло 12 новых проектов, что является рекордом. В этот год ТиНАО официально стала частью столицы и обладала максимальным инвестиционным потенциалом. Из-за различий в правилах застройки Москвы и области, после смены статуса земель локальные застройщики были вынуждены столкнуться с изменённой процедурой получения исходно-разрешительной документации. Был проведён пересмотр ряда инвестиционных контрактов. В результате темпы появления новых проектов сократились: в 2013 г. стартовали 7 комплексов, в 2014 – только три. В 2015 г. снова обнаружилась позитивная динамика: в семи проектах начались продажи. За 10 месяцев было выдано в полтора раза больше разрешений на строительство объектов недвижимости в Новой Москве, нежели за аналогичный период прошлого года.
Рост конкуренции. Предложение на локальном рынке увеличилось за год почти на четверть благодаря выходу новых проектов и корпусов в уже реализуемых комплексах. Покупательская активность при этом снизилась из-за сложившихся экономических условий. По данным Росреестра, за 11 месяцев 2015 г. число зарегистрированных договоров ДДУ в Москве упало на 19,3% относительно аналогичного периода 2014 г. В старых границах Москвы объём спроса сохранился на прежнем уровне, этому поспособствовал выход большого количества новых проектов с низким уровнем цен на старте продаж. Таким образом, снижение активности покупателей в регионе отразилось на первичном рынке ТиНАО.
Стагнация цен. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы в целом сохранилась на уровне прошлого года – прирост составил не более 1%. Повышение цен при этом отмечено меньше чем в половине проектов. Застройщики остальных комплексов вынуждены были в условиях жёсткой конкуренции оставить цену квартир неизменной или даже пойти на прямое снижение цен.
Расширение программ скидок и акций. В конце 2014 г. почти половина новостроек Новой Москвы обошлась без скидок, однако к декабрю число таких объектов сократилось до четырёх. Максимальный дисконт на локальном рынке – 16%, в среднем он составил 7-8% (в прошлом году он варьировался от 3 до 5%).
Прогноз на 2016 год
Директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова отмечает, что в 2016 г. новостройки Новой Москвы будут испытывать трудности при конкуренции с первичным рынком жилья столицы в старых границах, средний бюджет покупки на котором переживает неуклонное снижение. Чтобы остановить тенденцию смещения спроса в сторону новостроек в пределах МКАД, уже наблюдавшуюся в прошлом году, застройщикам рынка ТиНАО придётся пойти на дальнейшее снижение цен и увеличение скидок. Могут быть применены и другие методы стимулирования спроса:
• быстрота строительства (в том числе за счёт использования панельного домостроения);
• включение отделки в цену квартиры;
• гибкие условия оплаты (длительные рассрочки, совместные с банками ипотечные программы и пр.).
Возврату интереса покупателей к присоединённым территориям поспособствует улучшение транспортной доступности локации. В частности, в наступившем 2016-м году начнут свою работу первые станции метро на территории Новой Москвы – «Румянцево» и «Саларьево». К началу 2017 г. планируется завершение реконструкции Калужского шоссе. Именно новостройки, расположенные в районах новых и строящихся станций метро, могут получить наибольшую востребованность на рынке. Но ожидать значительного увеличения активности со стороны покупателей в текущих экономических условиях не стоит, невзирая на положительные результаты в развитии транспортной инфраструктуры на территории Новой Москвы.
