Рынок новостроек эконом-класса Москвы: итоги года
Итоги года на рынке новостроек эконом-класса в Москве показывают рост объёма предложения на 80%. Средняя стоимость почти не изменилась, прибавив 0,4% и составив 147 890 руб. за кв. м.
Для рынка новостроек массового сегмента 2015 год выдался крайне насыщенным. Как показывают данные экспертов компании «Метриум Групп», по итогам декабря на экспозиции находилось 38 проектов (114 корпусов). В продаже было представлено примерно 14 000 квартир, это на 80% больше, чем годом ранее. Объём предложения пережил рекордный рост, что объясняется выходом на рынок 19 новых проектов комфорт-класса. К сравнению, в 2014 г. начались продажи в 12 жилых комплексах, 11 из которых относились к комфорт-классу. Кроме того, весь прошлый год девелоперы выводили в продажу дополнительные объёмы квартир и новые корпуса в проектах, уже находящихся на реализации.
Декабрь ознаменовался появлением на рынке трёх крупных ЖК: PerovSky, «Влюблино» и «Родной город. Каховская». Вскоре стартуют официальные продажи еще в двух проектах: «Кварталы 21/19» и «Домашний». Сегодня покупатели могут заключить договор бронирования на понравившиеся квартиры.
В структуре предложения комфорт-классу досталось 98%, за год она выросла на 3 п.п. В эконом-классе квартиры были представлены лишь в одном комплексе – ЖК «Некрасовка». На этот жилой комплекс приходится 2% рынка.
По итогам 2015 г. средняя рыночная цена в массовом сегменте новостроек почти не изменилась, прибавив всего лишь 0,4% и составив 147 890 руб. за кв. м. В комфорт-классе она держится на уровне 148 895 руб. за кв. м., в эконом-классе – 101 435 руб. за кв. м.
Как комментирует директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова, за первое полугодие была отмечена положительная динамика среднего ценового уровня. Размер среднемесячного прироста составил 1-2%. С середины года на рынке отмечался тренд снижения цены предложения. При высокой конкуренции новые проекты появлялись на рынке с демпинговой ценой, что в целом вызвало коррекцию общего уровня цен до значения годичной давности. Размер полугодового снижения составил 8,3%.
Динамика стоимости по округам была разнонаправленной, за год самый большой рост произошёл в ЮВАО (+26,9%) и СВАО (+17,9%). Наиболее значительное увеличение наблюдалось в ЮВАО (+26,9%) и СВАО (+17,9%). Самое значительное снижение отмечалось в СЗАО (-14%) и САО (-10,6%). Подобная коррекция (как в «плюс», так и в «минус») обусловлена, в первую очередь, структурами изменениями состава предложения.
По округам динамика цены была разнонаправленной. За год наибольшее увеличение произошло в ЮВАО (+26,9%) и СВАО (+17,9%). Самое заметное снижение отмечено в СЗАО (-14%) и САО (-10,6%). Такая значительная коррекция - как положительная, так и отрицательная - обусловлена, прежде всего, структурными изменениями предложения.
Итоги 2015 г. показывают, что средняя цена квартир всех типов снизилась:
• студий – на 11,8% (до 4,82 млн. руб.);
• однокомнатных квартир – на 3,1% (до 6,32 млн. руб.);
• двухкомнатных – на 3,4% (до 9,28 млн. руб.);
• трехкомнатных – на 4,3% (до 12,81 млн. руб.).
Основные тенденции 2015 года:
Рост объёма предложения. К концу 2015 г. количество квартир, выставленных на продажу, достигло цифры, рекордной для посткризисного периода – 14 000 единиц. Объём предложения в течение года вырос почти вдвое, во многом это произошло благодаря активному освоению промзон Москвы. Большая часть комплексов, вышедших в 2015 г., представляет собой крупные проекты, реализуемые на бывших производственных площадках.
Рост доли ипотечных сделок. Самым важным событием на первичном рынке жилья явился запуск госпрограммы по субсидированию ипотечной ставки, произошедший в марте. Это дало возможность поддержать строительную отрасль и дало новый стимул спросу на новостройки в массовом сегменте. Количество сделок по ипотеке достигло 40-50%, в отдельных проектах – 60-70%. Знаком успешности проводимой программы стало случившееся в середине года увеличение объёма средств, выделяемых на неё Правительством, почти в два раза: с 400 млрд. руб. до 700 млрд. руб. Кроме того, ряд застройщиков в течение года занимался разработкой совместных ипотечных программ с банками-партнёрами, по которым выдача кредита происходила с рекордно низкими ипотечными ставками – от 6%.
Снижение бюджета покупки. Уровень конкуренции в 2015 г. ужесточился, поэтому новые жилые комплексы появлялись на рынке со значительным дисконтом. Из-за этого средняя цена квадратного метра во втором полугодии ощутимо снизилась. Кроме того, в 2015 г. квартирография проектов сместилась в сторону меньших типов и площадей квартир. Следствием этого стало появление в пределах МКАД предложений стоимостью 3-4 млн. руб. К сравнению, в столице жильё по такой цене можно было купить 3 года назад, и только за чертой МКАД. Средняя стоимость предложения за прошедший год снизилась на 8% - с 9,1 до 8,4 млн. руб.
Рост скидок. Застройщики прибегли и к такой антикризисной стратегии, как увеличение размера дисконта при приобретении квартиры. Год назад застройщики предоставляли скидки 1-5% (средняя величина – 3%), в 2015 г. – 2-15% (средняя величина – 6%).
Сохранение объема спроса. При общем снижении активности покупателей в регионе яркой тенденцией явилось сохранение объёма спроса в массовом сегменте московских новостроек, расположенных в старых границах столицы. Такой результат был вызван значительным увеличением объёма предложения и низким ценовым уровнем в новых жилых комплексах. Появление большого количества проектов, бюджет покупки которых сопоставим с предложениями в ближней зоне Новой Москвы и в области, стало причиной для смещения спроса на рынок столичных новостроек в старых границах Москвы.
Прогноз на 2016 год
Анна Соколова отмечает, что динамика макроэкономических показателей позволяет утверждать: новый год будет довольно сложным для рынка недвижимости. В условиях общего тренда изменений в рыночной конъюнктуре массовый сегмент жилья остаётся самым стабильным с точки зрения активности покупателей. То, как будет развиваться рынок доступных новостроек, будет во многом зависеть от возможности продления программы субсидирования ипотеки – данный вопрос будет рассматриваться в марте. При положительном результате программа поддержит рынок новостроек массового сегмента ,как и в 2015 г. Тем не менее, рост конкуренции и в дальнейшем будет стимулировать застройщиков к выпуску новых проектов с дисконтом и расширению программ акций и скидок.
