JLL изучила возможности для инвесторов в нижних ценовых сегментах гостиничного рынка Москвы. Более половины номерного фонда в этих сегментах утрачивает свою конкурентоспособность
02.12.2015
Международная консалтинговая компания JLL провела исследование гостиничного рынка Москвы «Возможности для инвесторов в нижних ценовых сегментах». Согласно подготовленному отчету, сегодня в российской столице насчитывается около 14 тыс. номеров нижних ценовых сегментов, которые соответствуют современным стандартам качества. При этом еще порядка 19 тыс. номеров располагаются в так называемом «советском» фонде, зачастую в центральных локациях, но при этом не соответствуют запросам современного гостя.
Предложение и спрос
По официальной статистике, в конце 2014 года в Москве насчитывалось 228 средств размещения гостиничного типа с общим номерным фондом порядка 42 тыс. номеров. В то же время, по оценкам экспертов, на конец 2015 года размер московского рынка гостиниц современного стандарта составляет 87 гостиниц, предлагающих в общей сложности 21 тыс. номеров, в том числе около 1 тыс. номеров вышло на рынок в течение этого года. Не относящийся к качественному номерной фонд представлен преимущественно в гостиницах так называемого «советского стандарта», в основном в объектах сегмента «эконом», и характеризуется более низким качеством размещения, чем то, к которому привыкли современные туристы.
Динамика качественного гостиничного Сегментация качественного гостиничного
предложения предложения
«Вопреки всеобщему представлению о доминировании дорогих гостиниц на московском рынке, более 60% качественного предложения составляют объекты нижних ценовых сегментов – от «эконом» до верхнего предела среднего сегмента; совокупно на них приходится около 14 тыс. номеров современного стандарта, - комментирует Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Занимая значительную нишу на рынке, эти отели “сражаются” за спрос как с международными брендированными гостиницами высокого ценового сегмента, так и с небрендированными отелями под локальным управлением. Иногда такие отели уступают гостей более низким сегментам, но в то же время способны переманить групповой и чувствительный к цене спрос из верхних».
Учитывая меняющиеся экономические и политические условия, успешность функционирования гостиниц начиная с 2014 года стала напрямую связана со способностью привлекать значительные потоки гостей, особенно в более низких сегментах. В нынешнем году на основных рынках России – в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи – наблюдалась активизация внутреннего спроса – как делового, так и туристического, а также все большее количество групп из стран с невысоким уровнем платежеспособности. Рынок должен поддерживать новый объем спроса адекватным предложением в сегментах среднем и ниже, но даже в этом ценовом диапазоне большинство гостей сегодня уже не готовы идти на компромисс по качеству.
Инвестиции в гостиничный сектор
На ближайшие четыре года в Москве в сегментах среднем и «эконом» заявлено к открытию 15 гостиниц совокупно более чем на 3,7 тыс. номеров; все эти объекты появятся за пределами Садового кольца – ближе к Третьему транспортному кольцу (ТТК) или за ТТК. «В условиях, когда цена на землю и стоимость реализации проектов в Москве остаются высокими, новые гостиничные проекты, особенно в более низких сегментах, строятся вдали от центра города для оптимизации затрат на приобретение земли, - объясняет эксперт. - Качественных отелей эконом-сегмента международного уровня в центре Москвы очень мало, и сегодня в столице существует ниша для приобретения, реновации и, возможно, ребрендинга несовременных, нереконструированных гостиниц».
По оценкам компании, в Москве насчитывается около 19 тыс. номеров в крупных гостиницах «советского стандарта», которые потенциально могут быть реконструированы и ребрендированы. Порядка 3 тыс. номеров из этого объема расположены относительно центрально – в пределах Третьего транспортного кольца, многие находятся вблизи Садового кольца, а несколько гостиниц даже внутри него. «За прошедший год загрузка таких объектов составляла 55-60%, а средний тариф находился на уровне 2,5-3 тыс. руб., тогда как качественные гостиницы аналогичных сегментов демонстрировали заполняемость на уровне 70-75% при среднем тарифе в 4-5 тыс. руб., - говорит Татьяна Веллер. – Сегодня мы видим четкий потенциал для роста средней цены на номер и загрузки этих объектов при условии, что они “подтянутся” до современных стандартов, в то время как сейчас они медленно, но верно теряют позиции, проигрывая отелям с более современной инфраструктурой и физической составляющей продукта».
Именно это может сегодня являться одним из стимулов для собственника подумать о продаже отеля – необходимость серьезных капитальных затрат только для того, чтобы сохранять конкурентоспособность на сегодняшнем рынке, отмечает специалист: «Многие из этих активов находятся в залоге у банков и выступают обеспечением кредитов, взятых под развитие других направлений бизнеса, и в условиях снижения денежного потока они с трудом могут сегодня обслуживать эти кредиты. Еще один распространенный сценарий: гостиницу продает инвестор, для которого она является непрофильным, “случайным” активом и при этом довольно сложным в операционном управлении по сравнению с другими типами коммерческой недвижимости».
С учетом того, что для Москвы характерен высокий барьер для входа новых гостиничных проектов низкого сегмента ввиду цен на землю, административных сложностей и сроков проведения строительных работ, приобретение действующего морально устаревшего объекта и его конверсия представляет собой оправданную стратегию, так как многие из отелей этого фонда находятся в привлекательных с точки зрения гостиничного спроса местах. Разумный инвестор, используя экспертизу грамотного гостиничного оператора, умеющего консервативно подходить к управлению расходами, мог бы воспользоваться существующей экономической ситуацией и портретом туриста, для которого Москва сейчас интересна.
«Привлекательность российского рынка уже находит подтверждение в активном интересе большого количества фондов, институциональных и частных покупателей, как российских, так и зарубежных, рассматривающих возможности для инвестиций в гостиничном секторе, в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге. В выигрышной позиции сегодня находятся инвесторы, оперирующие “твердой валютой”: отели в основных российских городах всегда были очень дорогими, а теперь, учитывая рублевые денежные потоки, порог входа на рынок для зарубежных инвесторов снизился. И, похоже, сегмент “эконом” становится новым “люксом”: если еще семь-восемь лет назад многие инвесторы хотели владеть только “пятизвёздочными” отелями в имиджевых целях, то сегодня популярен массовый продукт и тщательный расчет в инвестировании», - заключает эксперт.
«Вопреки всеобщему представлению о доминировании дорогих гостиниц на московском рынке, более 60% качественного предложения составляют объекты нижних ценовых сегментов – от «эконом» до верхнего предела среднего сегмента; совокупно на них приходится около 14 тыс. номеров современного стандарта, - комментирует Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Занимая значительную нишу на рынке, эти отели “сражаются” за спрос как с международными брендированными гостиницами высокого ценового сегмента, так и с небрендированными отелями под локальным управлением. Иногда такие отели уступают гостей более низким сегментам, но в то же время способны переманить групповой и чувствительный к цене спрос из верхних».
Учитывая меняющиеся экономические и политические условия, успешность функционирования гостиниц начиная с 2014 года стала напрямую связана со способностью привлекать значительные потоки гостей, особенно в более низких сегментах. В нынешнем году на основных рынках России – в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи – наблюдалась активизация внутреннего спроса – как делового, так и туристического, а также все большее количество групп из стран с невысоким уровнем платежеспособности. Рынок должен поддерживать новый объем спроса адекватным предложением в сегментах среднем и ниже, но даже в этом ценовом диапазоне большинство гостей сегодня уже не готовы идти на компромисс по качеству.
Инвестиции в гостиничный сектор
На ближайшие четыре года в Москве в сегментах среднем и «эконом» заявлено к открытию 15 гостиниц совокупно более чем на 3,7 тыс. номеров; все эти объекты появятся за пределами Садового кольца – ближе к Третьему транспортному кольцу (ТТК) или за ТТК. «В условиях, когда цена на землю и стоимость реализации проектов в Москве остаются высокими, новые гостиничные проекты, особенно в более низких сегментах, строятся вдали от центра города для оптимизации затрат на приобретение земли, - объясняет эксперт. - Качественных отелей эконом-сегмента международного уровня в центре Москвы очень мало, и сегодня в столице существует ниша для приобретения, реновации и, возможно, ребрендинга несовременных, нереконструированных гостиниц».
По оценкам компании, в Москве насчитывается около 19 тыс. номеров в крупных гостиницах «советского стандарта», которые потенциально могут быть реконструированы и ребрендированы. Порядка 3 тыс. номеров из этого объема расположены относительно центрально – в пределах Третьего транспортного кольца, многие находятся вблизи Садового кольца, а несколько гостиниц даже внутри него. «За прошедший год загрузка таких объектов составляла 55-60%, а средний тариф находился на уровне 2,5-3 тыс. руб., тогда как качественные гостиницы аналогичных сегментов демонстрировали заполняемость на уровне 70-75% при среднем тарифе в 4-5 тыс. руб., - говорит Татьяна Веллер. – Сегодня мы видим четкий потенциал для роста средней цены на номер и загрузки этих объектов при условии, что они “подтянутся” до современных стандартов, в то время как сейчас они медленно, но верно теряют позиции, проигрывая отелям с более современной инфраструктурой и физической составляющей продукта».
Именно это может сегодня являться одним из стимулов для собственника подумать о продаже отеля – необходимость серьезных капитальных затрат только для того, чтобы сохранять конкурентоспособность на сегодняшнем рынке, отмечает специалист: «Многие из этих активов находятся в залоге у банков и выступают обеспечением кредитов, взятых под развитие других направлений бизнеса, и в условиях снижения денежного потока они с трудом могут сегодня обслуживать эти кредиты. Еще один распространенный сценарий: гостиницу продает инвестор, для которого она является непрофильным, “случайным” активом и при этом довольно сложным в операционном управлении по сравнению с другими типами коммерческой недвижимости».
С учетом того, что для Москвы характерен высокий барьер для входа новых гостиничных проектов низкого сегмента ввиду цен на землю, административных сложностей и сроков проведения строительных работ, приобретение действующего морально устаревшего объекта и его конверсия представляет собой оправданную стратегию, так как многие из отелей этого фонда находятся в привлекательных с точки зрения гостиничного спроса местах. Разумный инвестор, используя экспертизу грамотного гостиничного оператора, умеющего консервативно подходить к управлению расходами, мог бы воспользоваться существующей экономической ситуацией и портретом туриста, для которого Москва сейчас интересна.
«Привлекательность российского рынка уже находит подтверждение в активном интересе большого количества фондов, институциональных и частных покупателей, как российских, так и зарубежных, рассматривающих возможности для инвестиций в гостиничном секторе, в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге. В выигрышной позиции сегодня находятся инвесторы, оперирующие “твердой валютой”: отели в основных российских городах всегда были очень дорогими, а теперь, учитывая рублевые денежные потоки, порог входа на рынок для зарубежных инвесторов снизился. И, похоже, сегмент “эконом” становится новым “люксом”: если еще семь-восемь лет назад многие инвесторы хотели владеть только “пятизвёздочными” отелями в имиджевых целях, то сегодня популярен массовый продукт и тщательный расчет в инвестировании», - заключает эксперт.
