Рынок апартаментов в 3 квартале
Аналитики рынка подвели итоги 3 квартала на рынке апартаментов. Объем предложения вырос на 4,2%. Средневзвешенная цена кв. м составила 287 800 руб., что на 1,2% ниже показателя 2 квартала 2015 года.
В третьем квартале 2015 года на рынок апартаментов вышли два новых проекта: «Клубный дом на Серпуховском Валу» и Chekhov. Оба комплекса небольшие по количеству апартаментов и являются домами клубного типа.
«Клубный дом на Серпуховском Валу» расположен в Даниловском районе Южного округа в четырех километрах от Кремля. Это пример проекта смешанного формата, включающего в себя как квартиры, так и апартаменты (всего – 38 лотов). Цена на апартаменты варьируется от 220 до 250 тыс. руб. за кв. м. Застройщиком является АО «Лидер-Инвест». Официально продажи в комплексе стартовали в июле.
Второй комплекс находится в самом центре города – в непосредственной близости от сада «Эрмитаж». Chekhov представляет собой четырехэтажный дом всего на 10 апартаментов площадью 77,1–291,8 кв. м. Стоимость квадратного метра установлена в американской валюте – $24–29 тыс. Реализацией проекта занимается компания Vesper.
Кроме того, в третьем квартале возобновились продажи в комплексе «Искра Парк», приостановленные в начале года, также на рынок вышел новый корпус в МФК «Парк Легенд». Вместе с тем, в двух проектах в центре города временно была прекращена реализация апартаментов. В «Резиденции МОНЭ» начался процесс перевода апартаментов в квартиры, однако его завершение ожидается только в следующем году. На текущий момент с покупателями по-прежнему заключаются договоры на нежилые помещения.
Таким образом, по данным «Метриум Групп», по состоянию на сентябрь на рынке апартаментов насчитывалось 87 проектов. Объем предложения составил около 8 360 единиц , что на 4,2% больше, чем в прошлом квартале.
Наибольшее влияние на изменение объема и структуры предложения оказало возобновление продаж в одном из крупных проектов «Искра Парк», расположенном в САО. Доля округа по числу апартаментов в продаже увеличилась на 4,3 п.п. по сравнению с июнем текущего года и составила 44,1%. Доля ЦАО, напротив, сократилась на 3,9 п.п. – до 25,5%. Увеличение процента ЮАО (+ 1,5 п.п.) в общем числе лотов в реализации обусловлено выводом нового корпуса в квартале «Парк Легенд».
Структура предложения по классам за рассматриваемый квартал претерпела небольшие изменения (в пределах 1–1,5 п.п.). Основную часть рынка занимают апартаменты бизнес-класса (59,6%). Относительно равные доли приходятся на массовый и элитный сегменты – 19,8% и 20,6% соответственно.
Структура предложения апартаментов по классу (внутренний круг - 2 кв. 2015 г., внешний – 3 кв. 2015 г.)
По данным аналитиков, средневзвешенная цена кв. м по итогам третьего квартала составила 287 800 руб., что на 1,2% ниже показателя 2 квартала 2015 года. Относительно начала года цена кв.м почти не изменилась – зафиксирован прирост на уровне 0,5%.
Отрицательная динамика в третьем квартале обусловлена изменением структуры предложения. В большинстве проектов цены остались на прежнем уровне. Во многих – стоимость апартаментов выросла, причем повышение в большей степени коснулось элитных объектов. По итогам квартала большинство округов, за исключением ЗАО, ЮАО и СЗАО показали положительную динамику цены кв. м.
Средневзвешенная цена кв. м в зависимости от округа
По итогам третьего квартала в рейтинге проектов с самыми доступными апартаментами неизменными остались первые два места, тогда как остальные три – изменились:
• CleverLand (2,12 млн руб. за 16,03 кв. м);
• «Березовая Аллея» (2,49 млн руб. за 25,4 кв. м);
• Starting House (3,32 млн руб. за 23,7 кв. м);
• «Технопарк» (4,2 млн руб. за 28,8 кв. м);
• «Клубный дом на Пришвина» (4,36 за 32,6 кв. м).
Основные тенденции
«Вопреки тенденциям первого полугодия третий квартал 2015 года с точки зрения девелоперской активности оказался достаточно спокойным, - комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами Метриум Групп. - На рынок вышло всего два проекта клубного формата, для сравнения – за предыдущие шесть месяцев продажи открылись в 14 объектах. Примечательно, что оба комплекса реализуются в высокобюджетном сегменте, тогда как предложение проектов, вышедших с января по июнь, было смещено в комфорт-класс.
Неспокойная внешняя обстановка стала причиной не только пересмотра цен, но и условий продаж. В ряде проектов были изменены стандартные условия рассрочек и скидок. В одном комплексе произошел обратный перевод цен из рублей в доллары. Тем не менее, тенденция последнего времени к более индивидуальному подходу к клиенту, по-прежнему, актуальна, особенно в элитном сегменте.
Текущие экономические условия требуют от девелоперов более лояльного отношения к покупателям, что очевидно дается им нелегко. В результате, во многих проектах постоянно пересматриваются условия продаж, зачастую, на противоположные. Некоторые проекты даже снимаются с реализации для принятия решения. В четвертом квартале, всегда характеризующемся увеличенными предпраздничными скидками, следует все-таки предположить, что покупатели выиграют и застройщики пойдут на большие уступки. Также в конце года ожидается выход на рынок ряда новых комплексов. Одним из них является уже заявленный проект комфорт-класса на Каширском шоссе, включающий как квартиры, так и апартаменты. Компактные площади в проекте и адекватный уровень цен позволит занять комплексу место в рейтинге проектов с самыми привлекательными бюджетами покупки на рынке».
