Обзор рынка торговых площадей Москвы
За весь прошедший 2013 год на рынке торговых площадей Москвы появилось 11 новых современных торговых центров, общая пригодная под аренду площадь в которых составила 211 тыс. кв. м. Такой относительно небольшой показатель связан с тем, что открытие некоторых проектов, заявленных на 2013 год, было перенесено на следующий.
Рынок торговых площадей Москвы по своему насыщению далек от уровня многих крупных городов, в том числе Санкт-Петербурга, а Варшава опережает Москву по количеству торговых помещений в 2,2 раза.
С точки зрения спроса, Москва является приоритетным рынком для ритейлеров зарубежных компаний. Их привлекает высокая экономическая активность столицы и объем платежеспособного спроса, который позволяет обеспечить высокий товарооборот в новых открывающихся здесь магазинах. Так, по показателям 2013 года, на московский рынок вышло 22 новых международных бренда. Наибольшая активность наблюдалась в сегментах «Одежда и обувь» и «Общественное питание» - порядка 80% новых брендов.
Ключевыми площадками для выхода новых международных брендов в 2013 году стали «Метрополис», «Мега Белая Дача» и «АфиМолл».
Только в последнем ТРЦ за 2013 год было представлено 4 новых бренда. В ТРЦ «Метрополис» выходу новых торговых сетей помешало отсутствие свободных торговых площадей.
Всемирно известные зарубежные бренды продолжают выходить на российский рынок без помощи российских партнеров и выкупают свои франшизы. Так, в 2013 году первый флагманский магазин американского производителя одежды Tommy Hilfiger открылся на Кузнецком мосту. На российский рынок в 2014 году выходит французский модный дом Moncler.
В 2013 году сегмент «Одежда и обувь» показывал четкую тенденцию к укрупнению форматов магазинов. Этому способствовало увеличение площадей новых магазинов, открывающихся в России, а также выход на московский рынок зарубежных универмагов.
Операторы все чаще применяют мультиканальные продажи, при этом самым популярным каналом является интернет. Лидером по объемам онлайн-торговли является московский регион.
В сегменте «стрит-ритейл» на конец 2013 года в торговых коридорах Москвы наибольшее количество торговых помещений занимают операторы общественного питания, одежды, обуви и аксессуаров. Только на Тверской улице на них приходится 54% всех арендованных помещений.
Постепенное развитие рынка торговых площадей Москвы приводит к изменению структуры арендаторов помещений в секторе «стрит-ритейл». Все чаще ими становятся продуктовые магазины, предприятия общественного питания и отделения банков. За счет укрупнения форматов магазинов в сегменте «Одежда и обувь» способствовало тому, что операторы данного сегмента переместились в торговые центры. Основными торговыми коридорами в Москве для них стали Тверская улица, Столешников переулок и Кузнецкий Мост.
Средняя арендная ставка для помещений лучших торговых коридоров Москвы площадью 100 кв. м. составит $3500-5500/кв. м./год. Доля свободных площадей остается на уровне 2012 года и составляет 5% на главных и до 10% на второстепенных торговых улицах города.
В марте 2013 года по указанию мэра Москвы началось строительство пешеходных зон. К 2015 году в Москве должно появиться более 120 пешеходных маршрутов, что может вызвать изменение структуры покупательского потока, а это, в свою очередь, отразится на активности арендаторов. В дальнейшем ожидается, что благоустройство территорий в центре Москвы повысит покупательскую активность москвичей и туристов и приведет к росту продаж.
В планах на 2014 год открытие в Москве более 1 млн. кв. м. качественных торговых площадей. Поскольку открытие некоторых торговых центров может быть перенесено, реальный ввод торговых площадей может составить 60-70% от заявленного объема, что превышает показатель 2009 года, когда были введены в эксплуатацию такие крупные проекты, как «Метрополис», «Золотой Вавилон Ростокино» и «Город Лефортово», площади которых составляют 80 тыс. кв. м., 110 тыс. кв. м. и 170 тыс. кв. м. соответственно.
В условиях ограниченного количества площадей в московских торговых центрах некоторые запланированные проекты реализуются за пределами МКАД (в 2013 году их число составило 4 из 11), однако остальная часть приходится на зону внутри МКАД, а два торговых центра расположены в историческом центре города.
Что касается доли проектов, реализуемых в Подмосковье, их доля из года в год будет только возрастать. В 2015 году в Московской области будут построены «Рига Молл», Zelenopark и «Сфера Молл». Два последних находятся более чем в 15 км от МКАД, что отражает еще одну тенденцию девелопмента.
Строительство транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) с торговыми площадями в составе за ближайшие 3-5 лет окажет влияние на развитие рынка торговой недвижимости. Кроме того, торговые площади Москвы могут пополниться за счет сноса рынков и строительства на их месте новых объектов торговли. Редевелопмент промышленных площадей будет способствовать развитию рынка торговой недвижимости в долгосрочной перспективе.
В 2014 году в Москве ожидается повышение арендных ставок в среднем на 5-10%, а в связи с вводом новых торговых площадей на 4-5% возрастет объем вакантных площадей.
