Обзор рынка складских площадей Санкт-Петербурга
Уровень предложения
За 2013 год на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга доля спекулятивных площадей составила 95,2 тыс. кв. м. Что касается общего объема предложения спекулятивных площадей на рынке качественных складских помещений, по подсчетам специалистов Colliers International, он составил 1169100 кв. м. по показателям на конец 2013 года. Наибольшая часть ввода нового предложения пришлась на 4-й квартал, рынок здесь увеличился на 76800 кв. м. Таким образом, общий объем складских помещений Санкт-Петербурга с учетом складов на собственные нужды составляет порядка 2 млн. кв. м.
В 2014 году планируется открытие семи новых складов площадью 250 тыс. кв. м. проекты будут реализовывать как действующие, так и новые игроки рынка складской недвижимости. Например, компания «Адамант», в специализацию которой ранее входила реализация проектов торговых и бизнес-центров в Санкт-Петербурге, сейчас сообщила о строительстве первой очереди строительства складского проекта «Армада Парк» на юге Санкт-Петербурге площадью 75 тыс. кв. м. Кроме того, планируется строительство новых очередей существующих складских помещений, в том числе Санкт-Петербургского Терминального комплекса от застройщика «Инвест-Бугры», NordWay Logistic Park от застройщика BSV, а также Логопарка «Осиновая роща» от корпорации «Стерх».
Наблюдается тенденция повышения интереса непрофильных девелоперов к рынку складских площадей Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Динамика спроса
За весь период 2013 года в Санкт-Петербурге сдано в аренду и продано свыше 210 тыс. кв. м. складских площадей. Для последних нескольких лет это рекордный показатель. Так, например, в 2012 г. общий объем сделок составил порядка 112 тыс. кв. м. Большая часть сделок, заключаемых со складской недвижимостью в 2013 году (около 70%), пришлось на строящиеся объекты. Это связано с тем, что в существующих складских комплексах ограничено количество мест.
Основными арендаторами складов продолжают оставаться торговые и дистрибуционные компании – в 2013 г. они арендовали 53% всех арендованных складских площадей.
В 2013 г. существенно увеличилась на рынке доля производственных компаний - их доля повысилась с 3% до 27%. Участие логистических операторов ограничилось 19%.
в 2013 году спрос равномерно распределялся между крупными и небольшими складскими блоками. В классе совершались в основном сделки с объектами площадью до 5 тыс. кв. м. их доля в общем объеме составила 45%. В классе А такие сделки совершались в результате выезда предыдущего инвестора. Более крупные комплексы площадью от 10 тыс. кв. м. арендовались на этапе строительства.
по итогам года доля свободных площадей составила 3,2% или 37800 кв. м. от общего объема. В конце 2013 г. доля свободных площадей возросла в результате выхода на рынок новых объектов. В третьем квартале доля свободных площадей составляла 0 кв. м., что является рекордным историческим показателем.
Арендные ставки
Поскольку в 2013 г. наблюдался резкий дисбаланс спроса и предложения, это привело к росту арендных ставок в середине 2013 года. Последние в 2013 году сделки в классе А были заключены по ставкам порядка $ 125-130/кв. м./год без учета НДС, эксплуатационных и транспортных расходов.
Местные компании-застройщики зачастую производят расчет ставок аренды складских помещений по принципу «все включено». Расчет ставок производится главным образом в рублях, иностранные игроки рынка продолжают работать со ставками в долларах по схеме triple net. По данным Colliers International, договоры аренды в строящихся объектах заключаются в основном с учетом среднерыночной индексации – 3,5-5% для ставок в долларах США или евро, и 7-10% для ставок в рублях.
Основные тенденции и прогнозы
В 2014 году, по прогнозам экспертов, активность на складском рынке Санкт-Петербурга сохранится. Если принять во внимание, что новые объекты выходят на рынок с частично сданными в аренду площадями, роста доли свободных площадей не ожидается. Небольшое увеличение свободных площадей возможно лишь в момент выхода на рынок новых проектов.
Текущая конкуренция на рынке складских помещений, скорее всего, приведет к сохранению уровня арендных ставок на текущем уровне. Кроме того, прогнозируется рост актуальности проектов built-to-suit как со стороны девелоперов, проекты которых ориентированы на конкретных арендаторов, так и со стороны клиентов.
