Рынок складских помещений Москвы
За истекший 2013 год в Московском регионе было построено порядка 890 тыс. кв. м. качественных складских помещений, что превысило уровень 2012 года почти на 20%. Таким образом, общий уровень предложения при этом составил около 9,2 млн. кв. м.
Основную массу возведенных складских помещений составили новые фазы строительства уже существующих складских объектов. Так, были построены два новых корпуса «ПНК Чехов-2» (приблизительно 127 тыс. кв. м.), возведены новые корпуса «ПНК Внуково» - около 101 тыс. кв. м. Среди новых объектов можно отметить Логопарк «Север» площадью примерно 110 тыс. кв. м.
В большинстве случаев складские площади расположены на расстоянии 15-45 км от МКАД (66% всех складских объектов). Юг, север и восток Московского региона в 2013 году стали лидерами по вводу в эксплуатацию новых складских помещений – 29%, 23% и 17% от общего объема складских площадей соответственно.
Динамика спроса
За весь 2013 г. в сделках купли-продажи и аренды участвовало около 1.4 млн. кв. м. складских помещений, что превысило уровень сделок за 2012 г. на 2,3%.
Так как в регионе наблюдается дефицит качественного предложения, компании в основном производили сделки с помещениями большой площади, находящихся на стадии строительства. Средний размер сделки на рынке складских помещений составил 14600 кв. м., что превышает показатель 2012 г. на 2.8%. Предварительные договора аренды и продажи складских площадей составляют примерно 60% от общего объема сделок в Московском регионе.
Объем вакантных площадей
В силу значительного увеличения объемов строительства в складском секторе за 2013 г. доля вакантных складских площадей выросла до 1.9%, но это все еще говорит об уровне дефицита в данном сегменте. Для помещений класса а доля свободных площадей составляет 1,8%. А для класса В – 2,1%. Свободные площади сосредоточены на юге и востоке региона, что составляет по 28% от общего объема предложения. Наибольшее количество вакантных площадей находится на расстоянии примерно 15-30 км от МКАД – 65%.
Арендные ставки
За период 2013 г. на рынке складской недвижимости наблюдался небольшой рост ставок аренды - 1,5% по сравнению с 2012 г. В зависимости от стадии застройки размеры арендной ставки составили $135-140 долл./кв. м./год для помещений А-класса и $120-125 долл./кв. м./год для класса В. На операционные расходы пришлось около 1150 руб./кв. м./год, что на 10% выше, чем в 2012 г.
Если говорить о средней стоимости складских площадей в 2013 г., то их цена составляет $1300/кв. м. для готовых и $1200/кв. м. для строящихся объектов.
Планы и прогнозы на 2014 год
К вводу в эксплуатацию в 2014 году заявлено более 2 млн. кв. м. складских площадей, из которых, по оценкам экспертов, будет построено 1,3 млн. кв. м. Большая часть складских помещений строится на севере (45%) и юге (22%) региона. Дефицит предложения в данном секторе поспособствовал тому, что многие девелоперы приняли участие в строительстве крупных складских объектов, среди которых Логопарки «Софьино» и «Север-2» общей площадью 826 тыс. кв. м. и 270 тыс. кв. м. соответственно.
Сокращению строительства складских помещений в пределах МКАД и непосредственной близости от него способствовало закрытие движения большегрузных автомобилей в дневное время и в будние дни. Стабильный рост спроса наблюдается в сегменте складских площадей built-to-suit. В 2013 г. было заключено несколько крупных сделок в данном формате: строительство «ПНК Чехов-2» для компании Volkswagen, возведение распределительного центра в Индустриальном Парке «Южные Врата». Кроме того, Raven Russia планирует построить мультитемпературный склад для сети магазинов «Дикси» на территории «Восточного Индустриального Парка».
Рост спроса на подобные объекты по прогнозам экспертов будет наблюдаться и в 2014 году.
Дефицит складских площадей в 2014 году приведет к росту арендных ставок до $140/кв. м./год. Спрос на наиболее удаленные от МКАД объекты будет расти. Свободные площади в складских комплексах классов А и В в 2014 г. по прогнозам останется на достаточно низком уровне и не превысит 2%.
