Складская недвижимость России
Объем предложения
За 2013 г. рынок российской недвижимости существенно увеличился. Рост объема строительства составил 1,4 млн. кв. м. Наибольшая доля высококачественных помещений приходится на Москву, Санкт-Петербург и Ленобласть. Доля складских помещений в данных регионах составляет 63 и 14% соответственно. На региональном уровне объем строительства составил 350 тыс. кв. м. качественных складских помещений.
В Екатеринбурге общее предложение составило 700 тыс. кв. м., что превысило показатели 2012 г. на 70 тыс. кв. м. Прирост произошел за счет новых помещений на ул. Чистопольская, «Бест Логистик» и «Ролси». В Новосибирске в эксплуатацию было введено три новых комплекса площадью 95 тыс. кв. м. Общее предложение таким образом составило 600 тыс. кв. м.
В Краснодаре введена в эксплуатацию 2-я очередь комплекса компании «А2», общая площадь помещений которого составляет 30 тыс. кв. м., а также часть Логоцентра «Кубань» общей площадью 25 тыс. кв. м. Новые складские помещения были построены также в Казани, Ростове-на-Дону и в Самаре.
Основу предложения на региональном рынке складских помещений по-прежнему составляют неклассифицируемые объекты, несмотря на увеличение объемов качественных площадей.
За 2013 год на региональных рынках было продано и сдано в аренду порядка 260 тыс. кв. м. складских помещений. По сравнению с 2012 г. этот показатель вырос почти на 18%. Среди лидеров по общему числу сделок в 2013 г. стали Ростов-на-Дону и Новосибирск. Доля общего числа предварительных договоров аренды/продажи составляет 22%. Размер среднего реализованного количества площадей вырос на 16,3% по сравнению с прошлым годом и составил 12800 кв. м.
Уровень свободных площадей в данном сегменте на региональных рынках по результатам 2013 г. установился на уровне 3,7%. Средний диапазон по регионам составляет от 2 до 11%. В таких региональных центрах, как Казань. Екатеринбург и Ростов-на-Дону уровень вакантных площадей не превышал 2%, что говорит о высоком уровне спроса на качественные складские помещения в данных регионах.
Арендные ставки
Средний диапазон арендных ставок в региональных центрах России за 2013 г. составил от $ 100 до $ 120/кв. м./год для складских площадей класса А и от $ 80 до $ 110/кв. м./год для класса В. Ростов-на-Дону, Казань и Самара стали лидерами по самым низким арендным ставкам - $ 100-110/кв .м./год за помещения класса а и $ 80-85/кв. м./год для В-класса. В среднем цена продажи качественных складских помещений в регионах составила $ 1200/кв. м.
Перспективы развития рынка
Российские города обладают довольно высоким потенциалом развития рынка складской недвижимости в сравнении с развитыми городами Восточной Европы – Будапештом, Варшавой, Прагой и пр.
Москва, Санкт-Петербург и Новосибирск полностью обеспечены складскими площадями на 1 кв. м. качественных торговых помещений. С другой стороны, наблюдается недообеспеченность городов торговыми площадями. Обратная ситуация наблюдается в Санкт-Петербурге и Ростове-на-Дону – там доля торговых площадей выше, чем складских помещений. К концу 2014 г. планируется ввести в эксплуатацию порядка 300-400 тыс. качественных складских помещений. В общей сложности за 2014 г. будет построено 1,7-1,8 млн. кв. м. складских площадей.
Прогнозы экспертов
Девелоперы очень осторожно относятся к выходу на региональный уровень строительства и с целью минимизации рисков, связанных со спекулятивными складами, реализуют объекты по принципу built-to-suit. Стоит обратить внимание, что доля спекулятивных площадей в России составляет порядка 2-6%.
Общая площадь сделок со складскими помещениями за 2014 г. может дорасти до цифры в 2 млн. кв. м., 300-400 тыс. из которых приходится на региональные сделки.
Ставка аренды и продажи на складские площади за пределами Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области останутся на прежнем уровне -
$ 100-120/кв. м./год в сегменте помещений класса А и $ 80-110/кв. м./год для класса В.
