Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за 2013 год
Уровень предложения
Прежде всего, стоит поговорить об уровне предложения. За 2013 год на рынке офисной недвижимости Москвы появилось 48 новых зданий классов А и В. Общая площадь офисной недвижимости составила свыше 888 тыс. кв. м. Данные показатели превышают уровень строительства 2012 года более чем на 56%. Несмотря на это, докризисных объемов пока добиться не удалось.
Объем качественных офисных площадей Москвы на сегодняшний день составляет 14,45 млн. кв. м.
Если принимать во внимание географические показатели, то по объемам возведенных офисных площадей лидером является Центральный Деловой Район. За период 2013 года в данном районе было построено 23% офисных помещений, 11% которых составляют площади «Москва-Сити». Помимо бизнес-районов, лидирующими по строительству офисных площадей являются юго-западное и южное направления – объемы офисного строительства за прошлый год там составили 14 и 10% соответственно.
Уровень спроса
Что касается спроса, то здесь все не так оптимистично. За 2013 год спрос на офисную недвижимость снизился на 10% по сравнению с предыдущим годом. Общая площадь сделок с недвижимостью составляет 1,5 млн. кв. м. Основным спросом в 2013 году пользовались офисные площади Центрального Делового района (ЦДР), «Ленинградский» и «Москва-Сити». На эти площади пришлось 60% всех заключенных сделок. Стоит отметить тот факт, что спрос на офисные площади «Москва-Сити» вырос на 65%.
За пределами бизнес-районов высокий спрос наблюдался в южном и западном направлениях. Структура спроса вот уже на протяжении нескольких лет остается стабильной. Лидеры по объему сделок остаются неизменными – это «ИТ и телекоммуникации», «Природные ресурсы», «Банки и финансовые компании», «Производство». На эти секторы экономики приходится 66% всех офисных площадей.
Общая тенденция такова, что темпы строительства офисных помещений Москвы превышают существующую в них потребность.
Вакантные площади
Рост объемов строительства в совокупности со снижением спроса на офисные площади привел к росту доли свободных площадей. Особенно заметным это стало в классе А – 17,2% вакантных площадей, что на 2% выше, чем в 2012 г. На классе В+ это отразилось не так заметно – там рост доли свободных площадей можно назвать незначительным – 1,4%. В классе В– наблюдается противоположная тенденция – снижение доли вакантных площадей на 1% до 4,4%.
Увеличение доли свободных площадей в классе А привело к снижению арендной ставки примерно на 5%. Рост спроса на помещения класса В+, в свою очередь, привел к повышению арендной ставки в среднем на 4%. Арендная ставка в классе В– осталась неизменной, однако перевод ряда площадей в класс С оказал влияние на размер арендной ставки, в результате чего она составила $ 415/кв. м./год.
По итогам 2013 года можно сделать вывод, что рынок продаж в сегменте класса А пока не сформирован. Диапазон наращиваемых цен в данном сегменте составил от $ 7000 до 10000/кв. м. Цены на объекты класса В+ выросли на 7% по сравнению с предыдущим годом и составили $ 6080/кв. м. Доля наращиваемых цен в сегменте В- возросла почти на 25% и в 2013 году составила $ 4900/кв. м/год.
Прогноз на 2014 год
В прогнозах на 2014 год возведение 1,4 млн. кв. м. офисных помещений в сегментах А и В, из которых, по мнению экспертов, будет построено порядка 900 тыс. кв. м. Более 50% всех планируемых объектов принадлежат к классу А, 30% приходятся на класс В+, и оставшиеся 20% - на класс В –. Основными направлениями строительства станут территории за пределами бизнес-районов – западное, юго-западное, южное и северо-западное направления Москвы. Порядка 22% всех застраиваемых площадей придется на «Москва-Сити». Спрос в 2014 году останется неизменным по сравнению с показателем 2013 года. Соотношение спроса на офисные площади и объемов их строительства показывает, что в 2014 году доля свободных площадей увеличится. В классе В, напротив, эта цифра может снизиться. В классе А, по прогнозам, доля свободных площадей вырастет на 25%. На фоне снижения доли свободных площадей в сегменте В, спрос на офисные помещения класса А может вырасти. Данный фактор способен снизить рост уровня свободных помещений и привести к снижению средних ставок в зданиях класса А. В классе В возможен рост арендных ставок, не превышающий инфляцию.
