Рынок торговой недвижимости городов Московской области, июнь 2015
Исследование охватило 39 городов Московской области, в которых расположено в общей сложности свыше 100 действующих и строящихся торговых центров. Также, в исследовании принимали участие г.Зеленоград (ЗелАО) и Щербинка (ТиНАО).
По итогам исследования были собраны данные по качественным ТЦ, то есть имеется в виду ТЦ, арендуемой площадью от 5 тысяч квадратов, с эффективной концепцией, имеющий в составе одного или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную международными, федеральными и/или региональными ритейлерами.
По зоне охвата взяты только ТЦ, которые относятся непосредственно к тому или иному городу - микрорайонные, районные, окружные, суперокружные, региональные. Суперрегиональные по охвату объекты, такие как ТРЦ «МЕГА Теплый Стан», «МЕГА Химки», «МЕГА Белая Дача», «РИО Реутов» и другие в исследование не включены, поскольку зона их влияния рассчитана на более широкую аудиторию, как Москвы, так и Московской области, нежели на конкретный город, вблизи/в черте которого они расположены.
Согласно данным Росстата, численность населения МО на 1 января 2015 года, составляет 7,23 млн. человек. В состав МО входит 77 городов, крупнейшими из которых, за исключением Зеленограда, являются Балашиха – 247,1 тысяч, Химки – 225,7 тысяч и Подольск – 218,5 тысяч человек.
На момент проведения исследования в подмосковных городах функционирует свыше 100 профессиональных ТЦ, 8 из которых было открыто в прошлом году, и 6 планируется ввести к концу 2015 г. Объем рынка качественных ТЦ в МО на июнь 2015г. – 1,13 млн. кв.м. арендопригодной площади.
Что касается распределения объема площадей действующих торговых центров по зонам удаленности от МКАД, то здесь наибольшая доля приходится на города-спутники столицы (39%) и города, расположенные на удалении менее 30 км от МКАД (28%), к которым относятся в том числе Красногорск, Химки, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы. Практически поровну распределяются площади в профессиональных ТЦ городов на расстоянии 30-60 км. от МКАД и 60-90 км. от МКАД. Лишь 2% арендопригодных площадей приходится на торговые центры в городах далее 90 км. от МКАД, к которым относятся Дубна и Луховицы.
В прошлом году несколько ТЦ было открыто в дальних городах Подмосковья. В Орехово-Зуево состоялось открытие 1-й очереди ТРЦ «Олимпия Центр», якорный арендатор – супермаркет «Атак». В Ступино – ТРЦ «Курс», арендуемой площадью 24,6 тыс.кв.м., якорный арендатор - супермаркет «АВ Маркет» (новый формат от «Азбуки Вкуса» для покупателей среднего класса. В Сергиевом Посаде - ТРЦ «Капитолий», первый в городе профессиональный ТРЦ с сильным пулом арендаторов, среди которых MediaMarkt, «Лента», фитнес-клуб World Class. В Серпухове открылась 2-я очередь ТРЦ «Б-класс», в которой разместился аквапарк и ледовая арена.
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕМА ПЛОЩАДЕЙ ДЕЙСТВУЮЩИХ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ ПО ЗОНАМ УДАЛЕННОСТИ ГОРОДОВ ОТ МКАД, % от общего объема кв. м GLA
При этом, следует отметить, что торгвоые объекты в Мо представлены в основном классическими ТЦ и ТРЦ, что обусловлено низким уровнем обеспеченности качественными торговыми площадями, особено в дальнем Подмосковье, в то время, как потребность в них присутствует. Поэтому у девелоперов нет необходимости внедрять новые форматы торговых объектов, поскольку поток покупателей им обеспечен. В некоторых городах встречаются ТЦ в составе МФК, к примеру ВИТ в составе офисного центра в Пушкино, «Корстон» в составе одноимённого офисно-гостиничного комплекса в Серпухове. На въезде в Ногинск ведется строительство ритейл-парка «007» – нетипичного для Московской области формата.
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕМА ПЛОЩАДЕЙ В ДЕЙСТВУЮЩИХ И СТРОЯЩИХСЯ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ ПО ЗОНАМ ОХВАТА, % от общего объема кв. м GLA
Практически 50% площадей в существующих ТЦ на сегодня относится к микрорайонному и районному форматам по зоне охвата, а чуть менее 40% от общего объема площадей – к окружному формату.
Районный формат (до 15 тыс. кв. м GLA) при нахождении внутри города оптимален как для собственника, поскольку его проще заполнить арендаторами, так и для самих жителей. Более крупные по охвату ТЦ расположены либо в городах ближайшего к Москве пояса Подмосковья, либо открываются в городах, где до этого не было представлено ни одного качественного ТЦ.
ОБЪЕМ РЫНКА И ВВОД НОВЫХ ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ В ГОРОДАХ ПОДМОСКОВЬЯ ПО ГОДАМ ВВОДА, кв. м GLA
Общий объем рынка качественных ТЦ Подмосковья на конец июня 2015 года составил 1,13 млн. кв. м GLA.
Максимальный показатель объема ввода ТЦ был зафиксирован в 2012 году и пока не был превышен. Начиная с 2012 года, наблюдается сокращение темпа прироста ввода площадей, которое в перспективе 2-3 лет будет продолжаться.
В ближайшей перспективе на 2015-2016 гг. запланированы к вводу крупные по формату ТЦ – суперокружные объекты на востоке – юго-востоке Подмосковья: ТРЦ «Раменский», ритейл-парк «007» на въезде в Ногинск и ТРЦ «Атлас Парк» в Жуковском. На западе – близ Одинцово – планируется к вводу региональный по охвату ТРЦ «Леденцово Парк» (50 тыс. кв. м GLA) от компании DG19.
Обеспеченность торговыми площадями по городам МО значительно различается даже среди городов, сопоставимых по численности населения, удаленности от МКАД и уровню развития города в целом. Так, если сравнивать города-спутники Реутов и Мытищи, то в Реутове при гораздо меньшей численности населения обеспеченность торговыми площадями максимальная среди всех городов области (794 кв. м. на 1000 жителей). Подольск, напротив, при высокой численности населения имеет довольно низкий показатель (192 кв. м. на 1000 жителей) обеспеченности торговыми площадями. Для сравнения: в Москве обеспеченность торговыми площадями составляет 437 кв. м. на 1000 жителей.
ЧИСЛЕННОСТЬ НАСЕЛЕНИЯ И ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ ТОРГОВЫМИ ПЛОЩАДЯМИ В НЕКОТОРЫХ ГОРОДАХ ПОДМОСКОВЬЯ
В перспективе ближайших 1,5 лет значительно повысится обеспеченность в 9 городах МО. Более, чем в 5 раз, увеличится обеспеченность торговыми площадями в Раменском с открытием ТРЦ «Раменский» (30 тыс. кв. м. GLA). Однако, скорее всего, дата ввода ТРЦ будет перенесена с 2015 года на более поздний срок. В Ногинске на текущий момент отсутствуют профессиональные ТЦ, но с открытием ритейл-парк «007» обеспеченность города торговыми площадями составит сразу 353 кв. м. на 1000 жителей.
В Одинцово обеспеченность площадями возрастет в 2 раза с открытием ТРЦ «Леденцово Парк» на Можайском шоссе, таким образом, ёмкость локального рынка будет практически исчерпана.
ГОРОДА ПОДМОСКОВЬЯ, В КОТОРЫХ ПРОГНОЗИРУЕТСЯ УВЕЛИЧЕНИЕ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ ТОРГОВЫМИ ПЛОЩАДЯМИ В 2015-2016 гг. кв. м GLA на 1000 жителей
НАИБОЛЕЕ КРУПНЫЕ ДЕЙСТВУЮЩИЕ И СТРОЯЩИЕСЯ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ В ПОДМОСКОВЬЕ
Выводы и тенденции дальнейшего развития рынка торговой недвижимости городов Подмосковья:
• Учитывая общую экономическую ситуацию и сокращение ритейлерами своих планов по развитию, в перспективе 2-3 лет выход новых торговых объектов замедлится. Кроме того, на текущий момент существуют объекты в городах Подмосковья, строительство и открытие которых неоднократно переносилось еще до наступления кризисных условий, например, «Атлас Парк» в Жуковском, Daily в Мытищах. В стадии проекта находятся ТЦ в Солнечногорске, Щербинке. Заявлен крупный суперрегиональный ТРЦ «Торговый Квартал» вблизи Пушкино.
• Наиболее обеспечены торговыми площадями города-спутники, а также города дальнего пояса Подмосковья, в которых недавно открылись первые профессиональные ТЦ, например Луховицы, Сергиев Посад, Ступино. Емкость рынка торговой недвижимости в них на среднесрочную перспективу исчерпана.
• Высоким потенциалом для развития обладают города с постоянно увеличивающейся численностью населения за счет масштабного нового строительства в сочетании с относительно невысокой текущей обеспеченностью: Подольск, Наро-Фоминск, Железнодорожный и Балашиха (отдаленные от МКАД районы), Лобня и Долгопрудный. Следует подчеркнуть, что речь идет о потенциальной емкости для торговых центров формата не более окружного по охвату. Проекты региональных и суперрегиональных торговых центров требуют в текущих условиях глубокой проработки. Объекты такого формата, открывшиеся в течение последних 1-1,5 лет, заполнены при открытии зачастую лишь на 30%, а в лучшем случае на 50%.
